Tadilat Hukuku Nedir?

Tadilat hukuku, tadilat yaparken uyulması gereken kuralları içeren ve aynı zamanda tadilat yapılmadan nelere dikkat edilmesi gerektiğini içeren kurallar bütünüdür. Bu yükümlülüklerle alakalı birtakım kurallar belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu Genel Hükümler ilk 10 madde:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Madde 2 –Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (arsa payı);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (sözleşme); denir.

Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (arsa payı);

Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (sözleşme) denir.

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirlenebilir.

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Apartman Tadilatı İle İlgili Madde Nedir?

Kat Malikleri Kurulu’nun 19. maddesine göre kat malikleri kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Yasanın bu buyurucu hükmü dikkate alınarak davalıların yapmış oldukları havalandırma tesisatı ile depodan bahçeye açılan kapının onaylı mimari projede bulunup bulunmadığı ayrıca davalıların dükkanlarının ve depolarının ara duvarlarını yıkmak suretiyle yapmış oldukları değişikliğin yukarıda değinilen yasa hükmü çerçevesinde olup olmadığı, bu değişikliklerin ana yapının statiğini (sağlamlığını) etkileyip etkilemediği, ana yapıya zarar verip vermediği araştırılıp bu konuda bilirkişiden ek rapor alındıktan sonra oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru görülmemiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartmanda Tadilat Nasıl Yapılır Ve Tadilat Kararı Nasıl Alınmaktadır?

Bina maliklerin toplanarak 4/5 çoğunluk ile bu yönde karar alması gereklidir. Karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2: ‘Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.’

Apartman/Binalarda Uygun Görülen Tadilat Saatleri Nelerdir?

Tadilatların hafta içi 8:30-17:30 arası, hafta sonu ise 11:00-17.30 arası tadilat yapılması için uygun zaman dilimi olarak kabul edilmektedir. Belirtilen saatler dışında tadilat yapılması halinde kat malikleri tadilatlar ile ilgili saat sınırlamasına uymayanlar hakkında Kabahatler Kanunu’nun 36’ncı maddesi çerçevesinde işlem yapılması ve neden olunacak gürültü sorununun Çevre Kanunu ve Kabahatler Kanununda belirtilen hükümler çerçevesinde cezalandırılması için yasal yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.

Binaya Güvenlik Amacıyla Kapı ve Pencere Parmaklıkların Takılması Hükmü Nedir?

Güvenlik amaçlı takılan parmaklıklarda diğer kat maliklerinin onayı gerekmez. Ancak demirlikler, üst kata tırmanacak şekilde takılamaz.

Tadilatlarda Diğer Kat Maliklerinin Oy Birliğini Gerektirecek Hususlar Nelerdir?

Yeni inşa ilavesinin arsa payının belirlenmesi de oy birliğine tabi olmakla ilave kat yapılması veya mevcut kat, depo, zemin katın KMK 24.maddede sayılan bar, pavyon, gazino, kahvehane, galeri vs. haline çevrilmesi için oybirliği gereklidir.

Binalarda Güvenlik Bariyeri Ve Güvenlik Kulübelerinin Konulması Hakkındaki Husus Nedir?

Güvenlik gayesiyle konulan bu yapılar diğer kat maliklerinin alanını işgal etmemelidir. Projede olmasa bile sitenin güvenliği için zaruri ise kat maliklerinin onayını almaya gerek olmaksızın bekçi kulübesi konulabilir, bariyer yaptırılabilir.

Binadaki Balkon Ve Panjurlar Hakkındaki Hususlar Nelerdir?

Binaya takılan güneşlik ve panjurun komşunun görüşünü engelleyecek olmayıp, komşu manzarasını kapatmasına dikkat edilmelidir. Gömme balkonun kapatılması proje değişikliği gerektirmez iken, çıkma balkonun kapatılması projeye müdahale niteliğindedir. İmar Kanunu 32 ve 42. maddeye göre ilgili belediye tarafından yıkım ve idari para cezası kararı verilebilir.

Farklı Bloklarda Bulunanlar Binanın Tüm Masrafından Mükellef Midir?

Ortak alanlarda yapılan tamiratlardan bina malikleri sorumludur.

Binada Alınacak Olan Yazılı Rıza İçin Toplantı Yapılmalı Mıdır?

Yapı ve tadilat herkes için faydalı, yenilik ve ilave ise sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olacaktır. Kat maliki sadece kendisi faydalanacak ise 4/5 çoğunluğun yazılı rızasını alması gerekecektir. Yazılı rızada tüm kat maliklerinin toplanmasına gerek yoktur. Tek tek görüşülüp geçerli çoğunluk sağlanarak yazılı rıza alınmış olur.