Ayrık Nizam, Bitişik Nizam, Blok Nizam Nedir?

Kentsel yapılaşma bir kenti düzgün bir biçimde gösteren yegâne şeylerden biridir. Bu nedenle yapılaşmanın önemi oldukça büyüktür. Yanlış ve çarpık yapılaşma sonucunda ortaya çok farklı durumlar çıkabilir. Örneğin, olası bir doğal afette çarpık yapılaşma yüzünden can kaybı daha fazla olur. Bu nedenle hem can güvenliği hem de düzgün bir yapılaşma için kentsel yapılaşma yapılmalıdır. Yapılaşma alanında da imar yönetimi içerisinde yapılaşma şartları olarak belirli şartlar bulunmaktadır. Bu durum tamamen plansız olarak yapılan yapılaşmaları önlemek ve imar iznine sahip olmayan yerlere yapılan binaları tespit etmekle alakalıdır. İmar yönetmeliğine uygun olarak yapılan yapılarda herhangi bir sorun çıkmamakla birlikte oldukça güvenli bir yaşam söz konusu olacaktır.

Ayrık Nizam Nedir?

İmar durum belgesi içerisinde A harfi ile gösterilen ayrık nizam, yapılaşma konusunda en çok kullanılan türlerden birisidir. Arazinizin izni ayrık nizam olarak gözüküyorsa, yapacağınız inşaatta yola bakan cephe 5 metre kadar, araziniz ile komşu olan parseller ile de 3 metre kadar bir mesafe bırakmanız gerekmektedir. Ayrık nizam için bırakılması gerekilen rakamlar ortalama rakamlardır. Bu mesafe aralığı rakamları belediyelerin oluşturduğu kendi planlara göre değişiklik gösterebilir. Ancak ayrık nizam yapılaşmada hiçbir yapı yan parsel ile bitişik olamaz. Bitişik yapılar deprem riskini artırmakta ve felaketlere neden olabileceği için bu duruma izin yoktur.

Bitişik Nizam Nedir?

Parsel üzerinde yer alan bir veya birden fazla olan yapılara bitişik nizam denir. Bitişik nizam yapılaşmalarına göre yapılarda en az bir cephe birbiri ile dayanmış halde olmalıdır. Bu yapılaşma türü içerisinde arka bahçenin çıkışları ortak olarak sağlanır. Bitişik nizamda yapıların mesafe konumları oldukça önemlidir. Bu mesafeler olabilecek her türlü riski azalttığı için dikkat edilmelidir. Yapıların ön bahçeleri ve yol kenarı ile bitiş olan bahçelerin mesafeleri 5 metre kadar bırakılmalıdır. Yandaki yapının bahçe mesafesi de en az 3 metre olacak şekilde ayarlanmalıdır. Arka bahçelerin mesafesi ise kat sayı miktarına göre değişiklik gösterebilir ancak en az 2 metre olacak kadar ayarlanması gerekmektedir. Bu mesafeler de belediyelerin plan notlarına göre değişiklik gösterebilir.

Blok Nizam Nedir?

İmar yönetmeliği içerisinde açıklandığı gibi planlı olarak yapılan alanlardır. Bu tip yapılaşma içerisinde cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirli bir seviyede olan tek yapının bir parsel ile birlikte ayrılması, birden fazla parselin üzerine yapılan bahçeli yapı şekline denir. Blok nizamda bahçeli yapı konumu oldukça önemlidir. Bitişik nizamın aksine arka bahçenin ortak kullanılması ya da bahçenin ortak kullanılması gibi bir konu söz konusu dahi olamaz. Blok nizam yapılaşma itibariyle imar yönetmeliğinde blok nizam yapılaşma türü bahçeli yapı olarak tanımlanmış ve bu yapılaşma türünde bahçenin tek bir yapıya ait olarak kullanılması da uygun görülmüştür.

Sıkça Sorulan Sorular

Ayrık Nizamın Avantajı Nedir?

Bitişik nizamdaki binalar deprem esnasında direk birbirlerini etkilerler. Deprem esnasında, deprem yükünü alan bina salınım yapmak ister. Bazı binalar rijit olup az salınırken, bazı binalarda çok salınım yaparlar. Örneğin, iki gökdeleni bitişik nizam yapamazsınız. Çünkü çok salınım yaparlar. Fakat iki katlı iki binayı bitişik nizam yapmak uygun olacaktır. Eğer bitişik nizamda verilen kurallara uyulmazsa sonuçları kötü olabilir. Sakarya, Düzce ve Kocaeli depremlerinde bunların sonuçlarını görmüştük. Ayrık nizamda yapılar birbirlerinden uzak oldukları için az etkilenirler. Bunların haricinde ayrık nizam yapmak ses yalıtımı açısından daha avantajlı olacaktır. Bitişik nizam binalarda rutubet olmaktadır. Fakat ayrık nizamda duvar hava aldığı için daha az rutubet olacaktır.

Ayrık Nizam Çekme Mesafesi Ne Kadardır?

Yoldan Çekme Mesafesi (Ön Bahçe)

Yüksekliği 60.5 metreye kadar olan yapılarda 5 metre, daha yüksek yapılarda 15 metre.

Yan Bahçe Çekme Mesafesi

Doğal zeminin üzerinde kalan bodrum katları ile birlikte 4 kat ve daha az katlı binaların yan bahçe çekme mesafesi 3 metre. Eğer binadaki kat sayısı 4’ten fazla ise her kat için yan bahçe çekme mesafesi 0.5 metre artırılır.

Arka Bahçe Çekme Mesafesi

4 kat ve daha az katlı binaların arka bahçe çekme mesafesi 3 metre olmakla birlikte binanın derinliği de bu aşamada devreye girmektedir. Bina derinliğinin 7 metreden az olduğu parsellerde arka bahçe mesafesi 2 metreye kadar azaltılabilir. 4 kattan sonraki her kat için arka bahçe mesafesi 0.5 metre artırılır. Bina derinliği 40 metreden fazla ise arka bahçe mesafesinde H/2 koşulu aranır.

Ayrık Nizam Gösterimi Nasıldır?

Ayrık ve bitişik nizam yapılar imar planlarında bazı harfler ile gösterilir. Buna göre ayrık nizam için A, bitişik nizam yapılar için B harfi kullanılır.

Bitişik Nizam İnşaat Kuralları Nelerdir?

  • Yapının ön bahçeleri ve yol kenarı ile bitişik olan bahçelerinin arasında 5 metre kadar mesafe bırakılmalıdır.
  • Hemen yanındaki yapının bahçe mesafesi de en az 3 metre mesafe olacak şekilde ayarlanmalıdır.
  • Arka bahçelerin mesafesi ise yapının kat sayısı miktarına göre değişiklik gösterebilir. Ancak yine de en az 2 metre olacak kadar ayarlanmalıdır. Bu mesafelerin belediyelerin plan notlarına göre değişiklik gösterebileceği unutulmamalıdır.

Bitişik Nizam Yapılarda Çekme Mesafesi Nasıl Hesaplanır?

  • Ön ve yol kenarına denk düşen bahçeler için en az 5 metre; yan bahçeler için en az 3 metre ve arka bahçe için en az 3 metredir. Ayrıca bina derinliğinin 7 metreden az olduğu yapılarda bu mesafe 2 metreye kadar düşürülebilir. Aynı zamanda bodrum katı da dahil olmak üzere 4 katın üzerindeki yapılarda her kat başına çekme mesafesi 0,5 metre kadar artırılır.
  • Bitişik nizam imar kanunu göz önüne alınarak inşa edilecek yapının yer aldığı parselin imar adasında 01/06/2013 tarihinden önce yapılmış olan bina ya da binaların bulunması durumunda, çekme mesafesi hali hazırda bulunan yapıların durumuna göre hesaplanır.
  • Bitişik nizama göre imar adasında herhangi bir yapılaşmanın olmaması halinde, yol mesafesinden 5 metre; arka ve yan bahçelerden de 3 metre çekme mesafesi korunarak bitişik nizam yapılarda çekme mesafesi sağlanır.

Bitişik Nizam Nerelerde Görülür?

Bitişik nizam genellikle nüfusun yoğun olduğu ve ticari işletmelerinin yoğun olduğu bölgelerde görülür. Ticari işletmelerin yoğun olduğu yerlerde arka ve yan bahçelerden feragat edilerek bitişik yapılır. Böylelikle parselin büyük çoğunluğu kullanılmış olur.

Ayrık Nizam Gösterimi Nasıldır?

Bitişik nizam yapılar için B harfi kullanılır.

Blok Nizam Emsal Oranları Nasıldır?

Ayrık nizam ve blok nizam olarak belirlenen yerlerde uygulama imar planında eğer açıkça yazmıyorsa o zaman TAKS yüzde 40’ı aşamaz. Ancak burada çekme mesafesi ve KAKS’a dikkat edilmelidir. TAKS verilmeyen parsellerde bu oran yüzde 60’ı geçmemek kaydıyla, çekme mesafelerine göre bir düzenleme yapılabilir.

Eğim oranının yüzde 20’yi aştığı görülen yerlerde bitişik ya da blok nizam yapılması planlanan bina cephelerinin toplamı 12 bin metreden düşükse bina kotları da farklı bir hesaplamayla verilir. Buna göre parsellerdeki bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek yol kotundan verilecektir. Yan yana olan ya da blok nizama sahip olan binalarda komşu parsel sınırı üstündeki, bitişik şekilde duran kapı ve pencereler de açılamaz.

Blok Nizamın Önemi Nedir?

Blok nizamda gerekli çekme mesafeleri sağlandıktan sonra inşaat taban alanının tam anlamıyla kullanılması mümkün olur. Böyle olması yapıların bir düzen halinde olmasını sağlar. Blok nizam çarpık yapılaşmayı önler. Binaların çok olduğu yerlerde sosyal yaşam alanları sunar. Şehirler daha modern bir görünüme kavuşmuş olur.

Yapı Nizam Çeşitleri Nelerdir?

3 kısımdan oluşur:

  • Ayrık Nizam
  • Bitişik Nizam
  • Blok Nizam