İrtifak Hakkı, İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı Nedir?

İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı kısaca; hak sahibine, bir mal ya da taşınmazdan yararlanma veya onu kullanma imkanı veren bir imtiyaz türüdür. Kelime anlamı olarak, gereksinim nedeniyle yararlanmak isteme anlamına gelmektedir. İrtifak hakkı, malın veya taşınmazın asıl sahibine, bu mal veya taşınmazdaki haklarına sınırlandırma getirmektedir. İntifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı, manzara kapatmama hakkı gibi birçok irtifak hakkı türü vardır.

Yukarıdaki resimde, A parselin yola cephesi bulunmadığı için, B veya C parselden geçit hakkı kapsamında irtifak hakkı kurulabilir. Bu durum genellikle kadastral parsellerde yaşanan bir durumdur.

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı kısaca, başkasının malından, belirli kurallar dahilinde; yararlanma hakkı demektir. Kelime anlamı olarak; yararlanma, faydalanma anlamına gelmektedir.İntifa hakkı, taşınmaz veya taşınır bir maldan sınırsız yararlanma yetkisi tanıyan bir irtifak hakkı çeşididir. Taşınmaz üzerinde kurulan İntifa hakkının muhakkak tapuda tescil edilmesi gerekmektedir. İntifa hakkı sahibi, söz konusu malı kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir. Bu nedenle mülkü yönetme hakkına, örneğin kiralama hakkına sahiptir. Yani özetle; intifa hakkı kişiye, başkasına ait taşınır veya taşınmaz bir maldan tam yararlanma imkanı sunar. Bu durumda intifa hakkı kurulan malın sahibine , intifa hakkı süresi tamamlanıncaya kadar veya bu hak kaldırılıncaya kadar sadece kuru mülkiyet hakkı kalır. İntifa hakkı sahibinin, taşınır veya taşınmaz malı özenli ve zarar vermeden kullanma ve intifa hakkı süresi dolduktan sonra malı mülk sahibine teslim etme gibi iki temel sorumluluğu bulunmaktadır. Üzerinde intifa hakkı kurulan mal eğer bir taşınmaz ise tapuda tescil edilmesi gerekmektedir. Bunun dışında; miras, mahkeme kararı, icra, işgal, kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, tapuya tescil edilmeden önce oluşabilmektedir. Bu gibi durumlarda; tapuda tescil yapılmış olmasa da bu hak kazanılmış olarak kabul edilmektedir. Bir taşınmaz üzerinde kurulan intifa hakkı, o taşınmazın bütün eklentilerini de kapsamaktadır. Örneğin bir apartman dairesi üzerinde kurulmuş olan bir intifa hakkı, bu dairenin hakkı olan otopark, sığınak, depo gibi alanları da kapsar.

İntifa Hakkının Özellikleri

  • Hak sahibine tam yararlanma imkanı veren, kanunla sağlanan bireysel bir irtifak hakkıdır.
  • Taşınır mallar, taşınmaz mallar ve varlık grupları üzerine intifa hakkı kurulabilir.
  • Belli süreliğine kurulabilir ve bu hak başka birine devredilemez.
  • Bakım, onarım, koruma ve kullanma ilgili masraflar intifa sahibine aittir.
  • Taşınır veya taşınmaz malın vergi, resim ve harçlarla ilgili sorumlulukları intifa hakkı sahibine aittir. Ayrıca sigorta yaptırmayı gerektiren veya izin alınması gereken bir faaliyet yapılıyorsa, sorumluluk yine intifa sahibine aittir.

İntifa Hakkı Hangi Koşulda Kurulabilir?

İntifa hakkı karşılıklı anlaşarak kurulabildiği gibi hukuki bir işlemle yani mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir. Bu durumda intifa hakkının üç şekilde kurulduğundan bahsedebiliriz.

Sözleşme ile Kurulması

İntifa hakkı mal sahibi ile karşılıklı anlaşıp, sözleşme imzalamak suretiyle de kurulabilir. İntifa hakkı kurulan mal bir taşınmaz ise bu durumun tapuda tescil edilmesi gerekmektedir. Taşınır mallarda ise malın, intifa hakkı sahibine devri ve sözleşmenin imzalanması ile başlayan ve genel itibariyle süreli olan sözleşmelerdir.

Kanun Gereği Kurulması

Miras, işgal, kamulaştırma gibi kanun gereği kurulan intifa hakları tapuya tescili yapılmamış olsa dahi geçerliliği söz konusudur. Ancak işlerin karışık bir hal almaması adına bir an önce tapu tescilinin yapılmasında fayda vardır. Karı-kocanın birbiri üzerindeki mallarla ilgili intifa hakkı buna örnek gösterilebilir.

Mahkeme Kararı ile Kurulması

Anlaşma sağlanamadan, mahkeme kanalıyla yapılan kamulaştırma işlemleri ve icra gibi bazı intifa haklarının kurulması, kesinleşen mahkeme kararlarıyla yapılmaktadır. Bunun yanı sıra, intifa hakkı kurulması gereken bir malın sahibi bunun tapu tescilinin yapılmasına karşı çıkarsa, mahkemeye başvurularak, yargı kararıyla da bu hakkın kurulması sağlanabilir.

İntifa Hakkı Devredilebilir Mi?

İntifa hakkı bireysel ve süreli olduğu için üçüncü bir kişiye devredilemez ancak kiraya verilebilir. Ayrıca intifa hakkı sahibinin vefatı halinde bu hak mirasçılarına da geçmez.

İntifa Hakkı Satışa Engel Mi?

Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınır veya taşınmaz bir malın satışı yapılabilir. Bu durumda yeni malik, intifa hakkı sahibi hakkından feragat etmediği veya intifa hakkı süresi dolmadığı müddetçe, malından faydalanamaz. Yeni malik bu durumu bilerek ve kabul ederek satın almış sayılmaktadır. Çünkü tapu devri yapılırken, tapu üzerinde bulunan bu tür şerh ve beyanların tamamı yeni alıcıya ilgili tapu müdürlüğü memurunca okunur ve bilgi alındığına dair imza alınır. Bunun dışında, mevcut olan ancak henüz tapuya tescil ettirilmemiş bir intifa hakkı da söz konusu olabilir. Böyle bir durumda yeni malik bundan etkilenmez ancak intifa hakkı sahibi eski maliği dava ederek zararını tazmin etme yoluna gidebilir.

İntifa Hakkı Ne Zaman Sona Erer?

Gerçek kişilerde, intifa hakkı sahibinin vefatı durumunda, süresi bitmemiş olsa dahi, bu hak da sona erer. Tüzel kişilerde ise süreli intifa hakkı kurulmuşsa süre sonunda, süresiz kurulmuş ise de 100 yılın sonunda bu hak sona erer. Ayrıca aşağıda özetlenen durumlarda da intifa hakkı sona erer.

  • Taşınır veya taşınmaz malın; yıkılması, yok olması durumunda, üzerindeki intifa hakkı da ortadan kalkar.
  • İntifa hakkı sahibi, kendi isteğiyle bu hakkından feragat etmesiyle son bulabilir.
  • İntifa hakkı için süre belirlenmişse, bu sürenin sonunda hak ortadan kalkar. Süre belirtilmemişse; gerçek kişilerde en fazla kişinin ömrü boyunca, tüzel kişilerde ise en fazla 100 yıl sürer. Ayrıca tüzel kişiliğin son bulması halinde de intifa hakkı son bulur.
  • İntifa hakkının kalkması gerekliliği doğmuşsa, yargı yoluna başvurularak, mahkeme kararıyla kaldırılabilir.
  • Kamulaştırılan bir taşınmazın üzerindeki intifa hakkı kendiliğinden sona erer.

Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Yukarıda bahsedilen yöntemlerden herhangi biri ile intifa hakkı terkini durumu oluşmuşsa; taşınır mallarda, malın sahibine iadesi ile, taşınmaz mallarda ise, ilgili tapu müdürlüğüne başvurularak terkin işleminin tapu kütüğüne işlenmesi sağlanabilir.

İntifa Konusu Mala Zarar Verilirse Ne Olur?

İntifa hakkı kullanımı sırasında, kullanıma ve zamana bağlı eskimelerden ve yıpranmalardan intifa hakkı sahibi sorumlu değildir. Ancak malın yıkılması, yok olması, önemli bir hasar görerek kullanılamaz hale gelmesi gibi durumlarda, mal sahibi yargı yoluna başvurabilmektedir.

Oturma Hakkı Nedir?

Diğer bir adı sükna hakkı olan oturma hakkı, sadece konut niteliğindeki taşınmazlar üzerinde kurulabilen bir tür irtifak hakkıdır. Oturma hakkı kurulabilmesi için, içinde oturulabilir ve yaşamsal faaliyetlerin sürdürebileceği nitelikte bir taşınmaz olmalıdır. Bu nedenle; depo, ticarethane, arsa, tarla gibi taşınmazlarda oturma hakkı kurulamaz. Bu hak, üçüncü kişilere devredilemez, kiralanamaz ve miras bırakılamaz. Süre belirtilmemişse oturma hakkı, hak sahibinin vefatıyla sona erer. Taşınmazın satılmasıyla bu hak ortadan kalkmaz. Kira sözleşmesinden en önemli farkı da budur. Ayrıca oturma hakkının geçerli olabilmesi için tapu kütüğüne işletilmesi şarttır.