İnşaat Öncesi Yapılması Gerekenler Nelerdir?

İnşaat birçok iş kolunu barındıran bir sistemdir. İnşaat yapım aşamasında tüm birimler birbirleriyle uyumlu bir şekilde çalışması gerekir. Her işte olduğu gibi inşaat işlerinde de başlanmadan önce yapılması gereken adımlar bulunur. Bunlar gerekli belgelerin alınması, projelerin hazırlanması, ekipmanların yerleşimi, şantiye kurulumu, gerekli birimlere haber verilmesi gibi aşamalardır. Tüm bu aşamaları başlıklar eşliğinde inceleyeceğiz.

1. Arsa Temini

İnşaata başlamadan önce arsanın seçilmesi oldukça önemlidir. Arsa temini kim tarafından olacağı nasıl ilerleyeceğini bilmek gerekir. Arsa temininde iki türlü yol bulunur. Birincisi mevcut bulunan arsa üzerinden gitmektir. Diğer yol ise satın alma veya kat karşılığı almadır.

Arsa temin edilirken incelenecek konular şu şekildedir:

  • Taşınmazın kim/kimlere ait olduğu (Tapuda sahibi ile ilgili kimlik bilgileri ve taşınmaza ait bilgiler bulunur)
  • Sahipliğin şekli (Birden fazla sahip olabilir, arazinin farklı oranlarda hissedarları olabilir hisseli tapu)
  • İpotekli olup olmadığı araştırılmalıdır.

2. Arsa Seçimi

Arsa seçiminde çevresel etkiler oldukça önemlidir. Arsanın konumu hangi kitleye hitap ettiği incelenmelidir. İncelenmesi gereken durumlar şu şekildedir:

  • Fabrika yerleri için Civardaki hammadde ve yolların durumu Üretilen maddenin pazarlara taşınması,
  • Eğlence merkezi, ticarethane, otel vb. Halkın kolayca gidip gelebileceği yerler Giriş çıkış yerleri, trafik durumu,
  • Askeri tesisler, havaalanı gibi yerler için güvenlik alanlarının konumu,
  • Yapının gerçekleştirilmesi söz konusu olan arsalarda, inşaat mühendisliği ile ilgili bazı bilgiler belirlenir. (fizibilite çalışmaları)

3. Arsa Bilgi Formunda Neler Bulunmalıdır?

  • Yol durumu
  • Zemin durumu
  • Heyelan durumu
  • İçme ve kullanma suyu durumu
  • Kanalizasyon durumu
  • Elektrik durumu
  • Malzeme durumu
  • Mevcut tesisler

4. Arsanın İmar Durumu

Üzerine bir bina yapılmak üzere sınırları belirlenmiş arazi parçasına “parsel” denir. İnşaat yapımının denetime tabi olduğu her yerleşim biriminin bir imar planı mevcuttur. İmar planında her parselin hangi amaçlı bina yapımına kullanılabileceği belirlenmiştir. Her parsele yapılabilecek binanın özellikleri (inşaat alanı, kat adedi vb.) de tanımlanmıştır. İmar durumundan dolayı çıkabilecek olumsuzlukları en aza indirmek için aşağıdaki belgelerin elde edilip incelenmesi gerekir:

5. Kadastro Çapı

  • İlgili parselin komşu parseller ve yollarla ilişkisi
  • Tapu Kadastro Müdürlüğü

6. İmar Durumu Belgesi

  • İlgili belediyenin imar müdürlüğünden
  • Binanın tipi, oturum alanı, inşaat alanı, kat yüksekliği ve toplam bina yüksekliği

7. Ruhsat İşlemleri

7.1. İnşaata Başlama Ruhsatının Alınması

Bir yapının inşaatına bağlayabilmek için ilgili yerel idareden alınan izin belgesine “ruhsat” ya da “temel ruhsatı” denir. İnşası düşünülen bina imar planı ve yönetmeliğe uygun projelendirilmemişse izin verilmez.

Ruhsat işlemlerini imar planı bulunan yerleşim yerlerinde ilgili belediyeler tarafından yürütülür. Hangi belgelerin hazırlanacağı “3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği”nde açıklanır.

İmar planı dışında ve imar planı bulunmayan bölgelerde ruhsat işlemleri ilgili valilikler tarafından yürütülür. Gerekli açıklamalar “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği”nde bulunur.

7.2. İmar Planından Bulunan Yerlerde Ruhsat İşlemleri

Yapı sahibinin belediyeye vereceği belgeler:

  • Arsanın mülkiyetini gösteren belge (tapu)
  • Mimari, statik, tesisat projeleri (5 takım)
  • Projeleri hazırlayan kişilerin ismi ve imzaları
  • İnşaatın denetimini üstlenecek kişi veya kurumun ismi ve imzası
  • Peyzaj raporu (nüfusu 10000’in üzerinde)

7.3. Diğer İşlemler

  • Ruhsat Harçları: Yerel idarelerin hizmet karşılığı aldığı ücret (yapıya göre değişir)
  • Temel vizesi: Temel ruhsatı alınmış olan yapının, proje ve ruhsat eklerine göre yapılmasını sağlamak amacıyla yapılan bir ara denetimdir. (Subasman düzeyine ulaşıldığında)
  • Isı Yalıtım Vizesi: Bazı belediyeler uygular. Isı yalıtımı tamamlandıktan sonra yapılır.
  • İskan (kullanma) izni: Yapının projesine göre tamamlandığını ve kullanıma alabileceğini belirtir. (kısmi kullanma izni de mümkün)

8. Proje Hazırlama Süreci Nasıl Olur?

  • Proje programı (ne şekilde bir proje istenildiği, ne işe yarayacağı, bütçe gibi bilgiler) proje bürosuna verilir.
  • Mimar, bu bilgilere göre etüdünü yapar ve en uygun projeyi hazırlar. (avan veya uygulama projesi)
  • Kat planları, görünüşler ve kesitler çizilir.
  • Yapının statik ve betonarme hesapları yapılır.
  • Temel hesapları için zemin emniyet gerilmesi hesaplanır.
  • Deprem yönetmeliği hesaba katılarak statik hesap yapılır.
  • Elektrik ve Mekanik Tesisat projeleri çizilir.
  • Proje grupları (büroları) arasında koordinasyonu mimar sağlar.
  • Gerekli revizyonlar yapılır
  • İlgili belediyenin TMMOB Şube temsilcilikleri ile işbirliği varsa, her meslek grubu hazırladığı projeyi kendi meslek odasının denetiminden geçirir.
  • Oda projeyi kriterlere uygunluk bakımından inceler. Oda vizesi alınır.
  • Projeler mimarda toplanır.
  • Proje dosyası hazırlanır.
  • İnşaata başlama izni alınır.
  • Metraj bürosuna gider.

9. Proje Grupları Nelerdir?

9.1. Mimari Proje

Mimari proje en başta çizilen bir planlar bütünüdür. Mal sahibinin beklentileri doğrultusunda çizilir. Çizilen planların kesitleri ve görünüşleri oluşturularak detaylandırılır. Mimara proje çalışmasına başlamadan önce aşağıdaki bilgiler lazımdır:

  • Bina sahibinin istekleri
  • İnşaat yapılacak arsanın imar durum belgesi
  • Arsanın plankotesi
  • Yörenin iklim koşulları
  • Özel binalar için fonksiyon şemaları, yapı elemanı ve bina bilgisi ile ilgili kaynak ve dökümanlar
  • Yörenin imar ve otopark yönetmeliği

9.2. Avan Proje(Ön Proje)

Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren projedir. Mimarın uygun gördüğü tasarım yapı sahibine sunulur. Ön projenin kapsamı şu şekildedir:

  • Genel durum planı olmalıdır.
  • Kat planları ve görünüşler çizilmelidir.
  • Kesitler (en az 2) oluşturulmalıdır.
  • Dış ve iç perspektif çizilmelidir.
  • Maket yapılmalıdır.
  • Durum planı 1/200-1/1000, diğer paftalar genelde 1/100 ölçeklerinde olmalıdır.

9.3. Kesin Proje

Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik özelliklerinin belirtildiği projedir. Ön projenin değişikliklerden sonra daha ayrıntılı çizilmesi işlemidir. Mimar ile mühendis işbirliğinde yapılır. Durum planı, kat planları, görünüşler ve kesit paftalarından oluşur (1/100). Uygulama projesi beklenirken bazı imalatların yapılması mümkünse kullanılır. Kesin proje uygulamalarıyla sıkça karşılaşılmaz.

9.4. Betonarme Statik Proje

İnşaat müh. hazırlar. Şekli ve boyutları belirlenmiş olan yapının taşıyıcı elemanlarının hangi malzeme ve hangi kesit ölçüsünde yapılması gerektiğini belirler. Gereken bilgiler şu şekildedir:

  • Yapının inşaat tarzı, boyutları ve kullanım amacı
  • İnşa edileceği arsanın zemin emniyet gerilmesi raporu
  • Rüzgar ve kar yükünün hesabında dikkate alınması
  • gereken faktörler
  • Yörenin deprem riski ve deprem yönetmeliği)

9.4.1. Betonarme Statik Proje Dosyasında Neler Bulunur?

  • Hesaplar
  • Temel planları
  • Kolon aplikasyonu
  • Kat kalıp planları
  • Döşeme teçhizat planları
  • Kiriş detayları
  • Merdiven detayları
  • Planlar 1/50, detaylar (1/20)

9.5. Tesisat Projesi

Binanın kullanımını sağlayan donanımın inşa edilmesi amacıyla hazırlanan projelerdir. Makine ve Elektrik grubu şeklinde iki gruba ayrılırlar.

9.5.1. Makine Grubu

Makine müh. hazırlar. Oluşturulan tesisat projeleri şu şekildedir:

  • Temiz ve pis su tesisatı
  • Sıcak su tesisatı
  • Soğutma tesisatı
  • İklimlendirme tesisatı
  • Asansör

9.5.2. Elektrik Grubu

Elektrik müh. hazırlar. Güvenlik ve haberleşme donanımı için elektronik mühendisleriyle ortak çalışır. Elektrikli araçların akım güçlerinin bilgileri gereklidir. Elektrik gerektiren tüm hizmet şekilleri için tesisat projeleri, gerekirse trafo ve paratoner projeleri paylaşılması gerekir. Elektrik proje dosyasında şunlar bulunur:

  • Her kat için lamba, priz, anahtar, sayaç, tablo ve şebekeyi gösteren planlar,
  • Televizyon, paratoner şemaları,
  • Dış aydınlatma planları, trafo planı,
  • Asansör tesisatı mevcut ise ilgili planlar Asansör tesisatı dosyasına konulur.

9.6. Yalıtım Projesi

Gerekli yalıtımların yapılmadığı binalar, yapının çabuk yıpranmasına, ısıtma ve soğutma enerjisi israfına, çevre kirlenmesine neden olurlar. 24043 sayılı RG’de yayınlanan (2000) yönetmeliğe göre makine müh. Tarafından hazırlanacak ısı yalıtım projesi tesisat projeleri ile birlikte sunulmalıdır. Yalıtım hesapları TS 825’e uygun olmalı ve hesaplar proje eki olarak sunulmalıdır. Isı yalıtımı yapılırken su ve buhar yalıtımları unutulmamalıdır.

9.7. Peyzaj Projesi

İnşaat ruhsatı alınabilmesi için nüfusu 10000’in üzerinde olan yerleşim yerleri ile yerel idarenin gerekli gördüğü yerlerde hazırlanır. Peyzaj mimarları ve bazen şehir bölge planlamacı ile beraber oluşturulur.

9.8. ÇED Raporu

Çevresel Etki Değerlendirme yönetmeliğine göre sanayi tesislerinin projelendirmesine başlamadan önce çevreye olan etkilerini belirleme amaçlı bir rapor hazırlanmalıdır. 1000 adet ve daha fazla konut içeren projelerde bulunması zorunludur.

9.10. Zemin Etüd Raporu

9.10.1. Zemin Etüdü Nedir?

Zemin Etüdü: Belirlenen alanın zemin özelliklerinin belirlenmesi, katmanlarında bulunan jeolojik yapının öğrenilmesi, zeminin deprem açısından risk derecesinin bulunması, fay hattına olan uzaklığının belirlenmesi için çeşitli yollarla yapılan zemin araştırmasıdır. Rapor neticesinde zeminin yapılacak olan inşaata uygun olup olmadığı belirlenmiş olur. Zemin etüdü bir inşaatın olmazsa olmazıdır. İnşaatlar zemin etüdü ile başlar. Zemin değerlerinin belirlenmesi yapıya gelecek deprem kuvvetinin etkisinin belirlenmesi demektir.

Zemin etüdünü jeoloji mühendisleri, jeofizik mühendisleri ve inşaat mühendisleri yapar. İnşaat mühendisinin yapması için geoteknik üzerinde yeterli bilgi düzeyine ulaşması gerekir. Geoteknik bölümünden yüksek lisans yapılması inşaat mühendisi için iyi olacaktır. Zemin etüdü aşamasında sondörler, sondör yardımcıları ve şoförler çalışır. Sondajlar yapılırken jeoloji mühendisleri veya jeofizik mühendisleri kontrolünü yapar.

9.10.2. Zemin Etüdü Aşamaları Nelerdir?

Zemin etüdü 2 aşamadan oluşur. İlk aşamada araziden veri toplanır. Bu verilen tahmin edilen zemin türüne göre farklı farklı yöntemlerle olur. İkinci aşamada toplanan veriler doğrultusunda zemin veri raporu ve geoteknik raporu yazılır. Bazı zeminlerde üçüncü aşamada olabilir. Bu aşamada zemin iyileştirmesi yoluna gidilirse geoteknik mühendisi tarafından iyileştirme aşaması gerçekleştirilir.

9.10.3. Zemin Etüdü Sonucu Neler Bulunur?

  • Zeminin taşıma gücünün tespit edilmesi,
  • Yapı için uygun temel tipi ve derinliğinin seçimi,
  • Yapının ileride maruz kalabileceği oturmaların hesaplanması,
  • Muhtemel temel problemlerinin önceden belirlenmesi (şişme, çökme vs.),
  • Yeraltı suyunun derinliği ve mevsimlere göre değişimi,
  • İstinat yapılarına etkiyen yanal basınçların hesaplanması,
  • Nihai temel alt kotu,
  • Drenaj önlemleri,
  • Tabakaların yapısı,
  • Faya yakınlık durumu,
  • Zemin özellik tayini,
  • Sıvılaşma durumu ve bunun sonucunda gerekli öneriler,
  • Zemine yapılması gereken iyileşme çalışmalarının önerileri bulunur.

10. Teknik Projelerin Hazırlanması

Teknik şartname üretimi söz konusu olan bir ürünün sahip olması gereken fiziksel, mekanik, kimyasal veya işlemsel özelliklerini tanımlayan bir belgedir. Denetimler teknik şartnamelerde yazılan standartlara göre yapılır.

10.1. Teknik şartnamenin içeriği

  • Projenin gerçekleştirilmesinde kullanılacak her malzeme, teknoloji ve cihaz ile ilgili teknik niteliklerin tamamı bulunmalıdır.
  • Tanımlanan teknik nitelikler, anlaşılır, uygulamaya aktarılabilir ve denetlenebilir olmalıdır.
  • Her inşaatta karşılaşılabilecek imalatlar ile ilgili genel teknik özellikler bulunur
  • Yeni kanuna göre ihale edilecek her iş için kendine özgü teknik şartname düzenlenmesi gerekir.

11. Yaklaşık Maliyet Hesaplanması

İşlerin ihalesi yapılmadan önce idarece, her türlü fiyat araştırması yapılarak KDV hariç olmak üzere yaklaşık maliyet belirlenir, dayanakları ile birlikte hesap cetvelinde gösterilir. Yaklaşık maliyete ihale ve ön yeterlik ilanlarında yer verilmez, İsteklilere veya ihale süreci ile resmi ilişkisi olmayanlara açıklanmaz.

Yapım işlerinde yaklaşık maliyetin bulunması için;

  • Arazi ve zemin etüdü yapılır,
  • Proje hazırlanır,
  • Mahal listesi hazırlanır,
  • Metrajlar hazırlanır,
  • Birim fiyat ve imalat tarifleri hazırlanır.

12. Metrajların Hesaplanması

Yaptırılması düşünülen bir yapının plan ve projeleri üzerinden ölçümleme yapılarak bu yapıyı meydana getirecek olan yapı elemanlarının cins ve miktarlarının belirlenmesi işlemidir. Bir yapıyı meydana getirecek elemanların ünite olarak miktarlarının tespit edilmesi işlemidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İnşaat yapmadan önce ve inşaat aşamasında alınacak izinler ve belgeler nelerdir?

  • İmar Durum Belgesi
  • Proje Onayı
  • İnşaat Ruhsatı
  • Temel Üstü Ruhsatı
  • Kat İrtifakı Tesisi
  • İskan İzni
  • Kat Mülkiyet Tesisi