01 Eki

Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?

EĞİTİM, NEDİR, ŞANTİYE, YÖNETMELİK

Çok sıklıkla karşılaştığımız bir konu.
Ali Amca gelir ve tapusunu verir. “Oğlum bizim bu binayı yıksak yerine nasıl bir inşaat oluyor?” diye sorar.
Şimdi sırasıyla izlenmesi gereken adımları yazacağım ve terimleri açıklayacağım.
Öncelikle hesaplarımızı yaparken uymamız gereken yönetmelik Tip imar yönetmeliğidir. Eğer inşaat mühendisi, mimar veya bu işlere meraklı birisiyseniz bu yönetmeliği dikkatlice okuyun. Bu yönetmelik İmar Kanunu’na göre hazırlanmıştır ve tüm Türkiye’de geçerlidir. Hâl böyle olunca bir sürü sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Niye mi?
Anadolu’nun bir mahallesindeki bir arsayla, İstanbul’un çok değerli yerindeki bir arsa için aynı şartlar geçerli olur mu? Tabii ki olmaz. Bu yüzden Plan notları diye bir şey çıkmış. Tip imar yönetmeliğinin birçok yerinde özel konularda “ilgili belediye yetkilidir” diye bir ifade kullanılmış.
Bir kaç örnek verelim;
• H/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini (40.00) m’ye çıkarmaya ilgili idare yetkilidir.
• Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir.
Ama en önemli madde şu:
Madde 3 – İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, (Değişik ibare:RG-1/6/2013-28664) ilgili idare yetkilidir.
Yani plan notları: Belediyenin Tip İmar Yönetmeliği dışına çıkmadan kendince aldığı kurallardır diyebiliriz. Her belediyede farklı farklıdır. Örnek olarak: Kadıköy belediyesi plan notları
Şimdi gelelim hesap yapmaya.
Elimizdeki bilgiler şunlar: 3315 Ada / 98Parsel
http://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/index.aspx sitesine girip Ada/parsel’i giriyoruz ve karşımıza şu sayfa çıkıyor.

Gördüğünüz gibi, köşe başında bir arsaymış.
Öncelikle şunu belirteyim: Net hesap yapmak istiyorsanız belediyeye gidip imar durumu almalısınız. Çünkü sistem size bu arsayı autocad veya netcad formatında vermiyor. Bu yüzden net ölçü alamıyoruz. Örneğin bu arsanın Kadıpaşa sokağa bakan cephesinde arsanın ufak bir kısmı yola girmiş. Bu ufak kısmın belediyeye bedelsiz terk edilmesi gerekiyor. İmar durumu alırsak arsanın köşe noktalarının koordinatlarını veriyorlar. Bu sayede net alanı ve cephe uzunluklarını öğrenmiş oluyoruz.
Arsanın kaç m² olduğu bazı belediyelerin imar durumu belgelerinde yazıyor ama bazıları da yazmıyor, Kadıköy gibi.
Bu arsanın m²’sini öğrenmek için http://webgis.kadikoy.bel.tr/keos/ sitesine girelim ve arama kısmına 3315/98 yazın. Arsamız 1479,98 m² imiş.
Üstteki yola terk kısmına gelince, zannediyorum 10 m² kadar bir terk alanımız var. Belirttiğim gibi bunu bedelsiz terk ediyoruz. Bu alanı terk etmeden ruhsat alamıyoruz.
Terk ettiğimiz alanlardan sonra 1470 m² kaldığını varsayalım ve devam edelim.
İmar durumundaki KAKS kısmına bakıldığında 2,07 olduğu görülür.
Yani yapılacak inşaat alanı = 1470*2,07= 3042,9 m²
Tip imar yönetmeliğinde şöyle bir madde var:
“Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler emsale dahil edilmez.”
Yani diyor ki balkonları, kat bahçelerini, yangın koridorunu, bina hollerini, sahanlıklar, merdivenler emsale dahil değildir ve bu alanlar maksimum (3042,9*0,20) m² kadar olabilir.
Bir de TAKS’a dâhil edilmeyen alanlar var:
“Trafolar, yangın merdivenleri veya müstakil yangın merdiveni olmayan yapılarda yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri, temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, şaft bacaları taban alanına dahil edilmez.”
Yani işler okulda öğretildiği gibi 1000m² arsamız varsa, kaks’da 2 ise 2000m² inşaat yapılır şeklinde olmuyor.
Neyse, şimdi binayı maksimum ne kadarlık bir alana kurabiliyoruz ona bakalım. Bizi sınırlayan 2 şey var:
1. İmar durumunda verilen taks (0,35). Bizim arsamız 1470m² * 0,35=514,5m²
2. Yola bakan cephelerden 5 m çekileceğiz, arka bahçelerden de 4 m çekileceğiz. Bu çekme mesafeleri de imar durumunda belirtiliyor zaten. Çekme yaptıktan sonra diyelim ki geriye kalan arsa 400 m², o zaman 400 m²’den fazla kuramazsın.
Biz yoldan 5’er m, arkadan da 4’er m çekildiğimizde 514,5 m²’den küçük olmadığını varsayarak devam edelim.
Tamamen varsayımlardan oluşan bir tahmin yapalım.
Bir kat brüt 400 m² olsun, katta 4 daire olsun ve 1 daire brüt 100 m² olsun.
Öncelikle Taks’a dahil olmayan alanları düşelim;
Yangın merdiveni = 12 m²
Yangın Güvenlik holü = 6 m²
Şaft boşlukları = 5 m²
2 tane asansör = 8 m²
Toplam= 31 m²
Yönetmelik bize kat alanının %20 fazlasını da yapabilirsin demişti ya, şimdi o %20’nin ne kadar olduğunu hesaplayalım.
%20 kullanma hakkı = [(Kat brüt alanı-taks’a dahil olmayan alanlar)/1,2]*0,2
= [(400-31)/1,2]*0,2 = 61,5m²
%20’ye dâhil alanlar
Merdiven= 6 m²
Kat holü= 17 m²
Bir de balkon kalıyor geriye. Balkon için 61,5-(6+17)=38,5 m² hakkımız kalıyor.
Piyasada işler şöyle yürüyor, o balkonu dairenin içine oda gibi yapıyoruz, pencere kenarını da cam balkon yapıyoruz. İskandan sonra orayı odaya çeviriyoruz.
Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-taks’a girmeyen alan)/1,2 = (400-31)/1,20= 307,50 m²
Yani bizim 400 m² brüt katımız var ama emsal alanımız 307,50 m².
Bir de hesabı tersten yapalım daha iyi anlaşılsın. Katımızın emsali 307,50 m². 61,5 m²’de emsale girmeyen alan var. 31 m²’de Taks’a girmeyen alan var. Toplamda 400 m² etti. Üstte %20 kullanma hakkını hesaplarken birçoğunuzun kafası karışıyor. Önce 1,2’ye bölüyorsun, sonra tekrar 0,2 ile çarpıyorsun diye sorular geliyor. Şöyle ki (400-31)/1,2 yaptığımda katın emsalini hesaplamış oluyorum. Emsal alanı da 0.2 ile çarptığımda kullanabileceğim %20 alanı veriyor bana.
Yani 400 m² brüt kat alanım vardı. %20 de emsal artışı var. 80 m² fazla kullanırım şeklinde olmuyor hesap. Kat emsalinin %20 fazlasını kullanabiliyorsun. O yüzden önce emsali hesaplaman gerek.
Toplam emsal alanımız: 3042,9 m²’idi.
3042,9/307,5 = 9,89 kat
Ufak tefek düzenlemelerle bunu 10 normal kat şeklinde yaparız.
9 normal kat yapıp arta kalan m²’yi de dubleks yaparız. Emsal olduğu için istediğimiz gibi oynayabiliriz m²’lerle. İmar durumuna bakınca h’serbest’ zaten.
Toplam inşaat alanını hesaplayalım: 10 kat dairemiz var, 1 kat 400 m² yani 4000 m² brüt alan var, aşağıya da 500 m²’den 2 kat bodrum yapalım otopark-sığınak vs. için 5000 m² inşaat yapar (Emsal alanımız 3042m²’ydi).
Not: Bodrum emsale dahil değil, istenildiği kadar bodrum kat yapılabilir ama bodrum katın tapusu yoktur.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Not: Yazıyı yazalı nerdeyse 1 yıl oldu. 100’lerce geri dönüş aldım. “1,2” nin nereden geldiğini neden anlatamadım anlayamadım gitti. Sorulan soruların yarısından çoğu 1,2’nin nereden geldiği.
Şöyle çok basit bir örnek vereyim: 1000 m² arsamız var ve kaks:2 Yani emsal alanımız=2000 m²
Ee bakanlık %20 vermişti o ne olacak? O ekstra işte. Onu emsale karıştırmayın. Hesabı yaparken 2000*1,20= 2400 m² şeklinde yapıyoruz ama emsalimiz 2000 m². Aradaki 400 m² ek emsal.
Denklemde 1.2’ye bölünce bu 400 m²’yi aradan çıkartmış oluyorum.
Sonuçta ben o 400 m²’yi dairemde, binamda yine kullanıyorum ama emsal hesabımın içine katmıyorum.
%25 emsal artışı ile ilgili de çok fazla soru aldım. Onun hesabının nasıl yapıldığını yazmadan önce %20-%25 farkını anlatayım. Belediyeden 22.05.2014 tarihinden önce parselinizdeki hissedarlardan herhangi biri herhangi bir evrak (çarp-röperli-aplikasyon-kot vs.) almışsa 2016 yılının sonuna kadar %25 ek emsal hakkından yararlanıyordu. Ama böyle bir evrakı yoksa %20 ek emsal hakkı vardı. 2017 yılında %25 artık kalmayacak herkes %20 ile devam edecek denmişti. Ama bu madde tekrar değişti ve %25 ek emsal 30 Haziran 2017’ye kadar uzatıldı. Bu sefer evrak vs. de istemiyorlar. 30 Haziran 2017’ye kadar herkes aynı haklara sahip ve herkes %25’le hesabını yapabilecek.
%20 ile hesap yaparken: Yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, baca (şaft) ve asansör %20’ye (Taks’a) değildi.
%25 ile hesap yaparken: Kat holü, baca ve asansör %25’e (Taks’a) dâhil değil.
%20 ile hesap yaparken: Merdiven, kat holü ve balkon %20’ye dâhil alan olarak geçiyordu.
%25 ile hesap yaparken: Balkon, merdiven, yangın merdiveni, yangın merdiveni güvenlik holü %25’e dâhil alan olarak geçiyor.
Yani üstte yaptığımız binayı %25 ile hesaplayacak olursak;
Öncelikle %25’e dâhil olmayan alanları düşelim;
Kat holü: 17 m²
Baca: 5 m²
Asansör: 8 m²
Toplam: 30 m²
%25 kullanma hakkı = 400*0,25=100 m²
Aşağıda yazdığım %25’e dahil alanlar toplamı max 100 olabilir. O yüzden balkon da 76 m² çıkıyor.
%25’e dâhil alanlar ise:
Merdiven: 6 m²
Yangın merdiveni: 12 m²
Yangın güvenlik holü: 6 m²
Balkon: 76 m²
Toplam:100 m²
Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-%25’e girmeyen alan-%25’e dâhil alan) = (400-30-100)=270 m²
Yani bizim 400 m² brüt katımız var ama emsal alanımız 270 m².
Aynı binayı %20 ile çözdüğümüz zaman ise 307,5 m² olmuştu. Sadece 1 kat için aradaki fark bu kalanını da siz hesaplayın.
Emsal hesabınızı yaptıktan sonra binanızın maliyetini hesaplamak için  İnşaat Maliyeti Hesaplama Programımızı kullanabilirsiniz. Detaylı bilgi için; www.insaathesabi.com

Deprem Yükü Eksantiritesi-Bur… 29/09/2019 Dilatasyona Statik A… 01/10/2019