İnşaat sektörü açısından çok dalgalı geçen 2021 yılı henüz bitmeden 2022 yılı inşaat maliyeti sektörde en çok konuşulan konu oldu. İnşaat m2 maliyetleri dövizdeki hareketlilikten, yurtdışına yapılan ihracattan, malzeme sıkıntısından, kalifiye çalışan bulunamamasından ve buna benzer birçok faktörden çok etkilendi. Bu yazı, inşaat metrekare maliyetleri alanında bu zamana kadar yazılan en detaylı yazı olma özelliğini taşıyor. Bu yazıda; kaba inşaat maliyetinden, ince inşaat maliyetine; yıllara göre kıyaslamalı inşaat malzeme maliyetlerine kadar inşaat maliyetiyle alakalı tüm detaylar anlatılmıştır.

2022 İnşaat m2 Maliyeti Ne kadar?

Yazımızda neden sabit inşaat m2 maliyeti söylenemeyeceğini, sabit bir inşaat m2 fiyatı söylemenin neden yanlış olduğunu, inşaat maliyetinin nelere göre değiştiğini anlattık. Ayrıca inşaatın türüne, kat sayısına, daire sayısına, deprem bölgesine, zemin durumuna, inşaat yapılacak şehre, kat yüksekliklerine, inşaatın konumuna, kullanılacak malzemelere, yönetmeliklere ve dairenin iç yapısına göre inşaat maliyetinin nasıl değiştiğini detaylı bir şekilde izah ettik. Hesapladığımız bir inşaatın 60 sayfalık detaylı maliyet raporunu sizle paylaştık.

İnşaat m2 Maliyeti Neye Göre Değişir?

İnşaat m2 maliyetinin aşağıda saydığımız özellikler başta olmak üzere birçok değişkeni vardır. Yani 1000m2 bir inşaatımız var, m2 maliyeti 4000TL olsa, bu inşaatın maliyeti 4.000.000TL’dir diyemiyoruz. Çünkü 4000TL/m2 maliyeti doğru değil. Peki neden doğru değil, bu maliyet neye göre değişiyor?

İnşaatın türü

Apartman, site, villa, ofis, plaza gibi farklı yapıların maliyetleri arasında da ciddi farklar vardır.
İnşaatı taşıyıcı sistem olarak incelediğimizde; çelik karkas bina maliyeti yüksek olduğundan sadece uzun açıklıklı yapılması gereken projelerde tercih ediliyor. Yığma kagir bina sadece bazı köylerde yapılıyor. Bildiğiniz üzere yığma yapılarda taşıyıcı sistem olarak kolonlar yok. Duvarlar hem bölme görevi görüyor, hem de yapının yüklerini taşıyor.
Biz bu yazımızda betonarme karkas yani betonarme taşıyıcısı olan binaları inceleyeceğiz.

Kat sayısı

1.inşaat2.inşaat3.inşaat
Kat Sayısı2 kat4 kat10 kat
Kat m2’si500 m2250 m2100 m2
Toplam İnşaat Alanı1000 m21000 m21000 m2

Tabloda gördüğünüz üzere 3 farklı inşaatın 3’ü de 1000m2 fakat kat sayıları ve kat alanları farklı.
10’larca farklı kategoride incelenmeli fakat olayı anlamanız için birkaç örnek vereceğim.
Asansör: 1. İnşaatta muhtemelen asansör yapılmayacaktır. 2. Inşaatta ufak bir asansör yapılacaktır. 3.inşaatta yönetmelik gereği 2 tane asansör yapılması zorunludur.
Merdiven: Merdivenin her kata çıkması gerektiğinden 3. Inşaattaki merdiven maliyeti elbette daha çok olacaktır.
Birçok farklı örnek daha verilebilir fakat konuyu dağıtmamak için sonraki maddeye geçelim.

Daire Sayısı

1. inşaat2.inşaat
Daire Sayısı2010
Daire m250 m2100 m2
Toplam Alan1000 m21000m2

Üstteki tabloda gördüğünüz üzere 2 inşaatımızın da alanı 1000m2 fakat 1.sinde 20 daire varken, 2.sinde 10 daire var.
İnşaatta her maliyet, alanla doğru orantılı değildir. 20 daire demek 20 mutfak dolabı, 20 çelik kapı, 20 kombi, 20 diyafon, 20 evye, 20 evye bataryası… demektir. Burada 100’ü aşkın madde yazabiliriz fakat mantığı anladığınızı düşünüyorum.

Bodrum kat sayısı

1. inşaat2.inşaat
Bodrum kat sayısı2 kat0 kat
Bodrum kat m2200 m20 m2
Zemin kat m2200 m2200 m2
Normal kat sayısı2 kat4 kat
Normal kat m2200 m2200 m2
Toplam İnşaat Alanı1000 m21000 m2

Gördüğünüz gibi 2 inşaatımızın da toplam alanı 1000m2 fakat 1. inşaatımızın 2 tane bodrum katı var. Bodrum kat maliyetiyle normal kat maliyeti aynı değildir. Bodrum kat için hafriyat, perde duvar vb birçok maliyet vardır fakat normal katlarda dairelerin içinde birçok ince iş olduğundan maliyeti bodrum kata kıyasla çok daha fazladır.

Deprem bölgesi ve Zeminin Durumu

Birbirinin aynısı 2 tane inşaatımız olsun. İki inşaat birbirinden farklı bölgelerde yapılacak. İnşaatların birinin zemin durumu çok kötü olduğundan kazık yapılması gerekiyor, bu durum maliyeti ciddi oranda artırıyor. Veya 1.inşaatımız boş bir arsada yapılıyor, yan parsellerde bitişiğinde başka yapılar yok. 2.inşaatımız 2 binanın arasına yapılacak. Mevcuttaki binayı yıkmak da ciddi bir maliyet. Ayrıca hafriyat alınırken bitişikteki binalara zarar gelmemesi için yan duvarların güçlendirilmesi, hafriyat almadan önce kuyu temel yapılması gerekebilir. Bunların hiçbiri inşaat alanını değiştirmese de maliyetini ciddi oranda artırıyor.

İnşaat yapılacak il

Malzeme maliyetleri genelde illere göre pek değişkenlik göstermez. Fakat malzeme türü, kalitesi, markası çok değişkenlik gösterir. İllere göre kullanılacak malzeme türlerini bilmek çok önemli.

Bunun yanı sıra işçilik fiyatı illere göre çok değişkenlik gösterir. İstanbul, İzmir, Ankara’da bütün işçilik fiyatları pahalıdır demek de doğru değil. Kalıpçının işçilik m2 fiyatı İstanbul’da 100TL iken, Malatya’da 40TL olabilir. Tam tersi şekilde Van’da 20TL olan duvar işçilik m2 maliyeti, İstanbul’da 15TL olabiliyor. Net bir hesap yapabilmek için her ilin fiyatlarını bilmek gerekiyor.

İnşaatın Konumu

Yayanın çok olduğu, sokağın dar olduğu, çalışma saatlerinde sınır olan, şehrin merkezinde(çarşısında) olan inşaatları yapmak daha maliyetlidir.

Birkaç örnekle açıklayalım.

Sokak darsa, geniş araçlar giremiyorsa;

  1. Hafriyat maliyeti 2 katına çıkabilir.
  2. Demir tırı yanaşamadığı için demirleri kestirip sipariş vermek gerekir, demir maliyeti artar.
  3. Beton pompası ve beton mikseri gelemez, beton maliyeti artar.
  4. Vinç, kepçe gibi iş makinelerinin yerine daha ufak ebatlı makinelerin kullanılması gerekir, bu da iş gücünü artırır yani maliyet artar.
  5. Turistik alanlarda, çarşıda, gündüz yayanın fazla olduğu yerlerde gündüz çalışma yasağı olabilir, sadece gece çalışma izni vardır. Gece çalışmanın mesai ücreti genelde gündüzün 2 katıdır. Ayrıca gece çalışacak personel bulmak da zordur.Yani inşaatın konumunu, özel durumlarını bilmeden maliyet hesabı yapılmamalı.

Kat yükseklikleri

Plan olarak birbirinin aynısı 2 bina düşünelim. 1.binanın kat yükseklikleri 3,50mt iken, 2.binanın kat yükseklikleri 3mt olsun. Kat yükseklikleri inşaatın alanını hiçbir şekilde etkilemiyor. Fakat kat yüksekliğini artırdığımızda artan maliyetlerden sadece birkaçı şunlardır:

  • Dış Cephe
  • Duvar
  • Sıva
  • Boya
  • Asansör
  • Merdiven vs

Bu maliyetlerin detaylarına yazımızın devamında değineceğiz. Örneğin duvar maliyeti artıyor derken ne şekilde arttığını detaylı izah edeceğiz. Duvarda kullanılan malzeme artıyor, harç artıyor, işçilik maliyeti artıyor vs.

Kullanılacak malzemeler

Daire Sayısı10 adet
Salon30 m2
Mutfak12 m2
Oda 118 m2
Oda 215 m2
Oda 310 m2
Banyo6 m2
Hol9 m2
Toplam100 m2

Kullanılacak malzemeye göre fiyatın nasıl değişebileceğini 2 örnekle izah edelim:

1- Parke: Üstteki dairede salon ve odalarda parke yapılacak. 1 daire için toplam parke alanı= 73m2. 10 daire için 730m2 Lamine parkenin m2 fiyatı 400TL iken, laminant parkenin m2 fiyatı: 120TL. Yani aradaki fark 280TL
730m2 parke alanımız vardı. M2’de 280TL fark ettiğinde toplamda 204.000TL fiyat farkı oluşacak. Sadece 10 tane dairede kullanılacak parkenin fiyat farkı bu kadar.

2- Kapı: 1 dairede 6 tane oda kapısı var. 10 dairede 60 kapı yapar.
Amerikan panel kapı fiyatı 1500TL iken, Lake kapı fiyatı 4000TL
60 kapı için fiyat farkı 150.000TL yapar.

Bu örnekleri rahatlıkla çoğaltabiliriz fakat mantığının anlaşıldığını düşünüyorum ve diğer maddeye geçiyorum.

Yönetmelikler

Sadece 2 tane yönetmelikten bahsedeceğim ve olayın mantığını anlayacaksınız.

1- Asansör Yönetmeliği

1. inşaat

2.inşaat
Toplam İnşaat Alanı

1000 m2

1000 m2

1 kat alanı

200m2

100m2

Toplam kat sayısı

5 kat

10 kat

Asansör Sayısı1 asansör2 asansör

Asansör yönetmeliği gereği binamızda 10 ve üzeri kat varsa 2 asansör zorunluluğu var. Gördüğünüz üzere her iki binamız da 1000m2 ama biri 10 katlı olduğu için 2 asansör yapmamız gerekiyor. Bugünün şartlarında ilave 1 asansörün maliyeti 350.000TL civarındadır.

2- Yangın Yönetmeliği

Yapı yüksekliği 21.50mt’yi geçtiğinde 2.merdiven zorunluluğu var.
Tüm katların 3mt olduğunu varsayalım. Binamızın 7 kat olmasıyla 8 kat olması arasında 1 merdiven fark edecek. 1 tane merdiven daha yapmak demek şu maliyetlere katlanmak anlamına geliyor:

  • Merdiven basamakları
  • Kat holleri için merdiven döşemesi
  • Süpürgelikler
  • Mermer işçiliği
  • Merdivenin betonu, demiri ve bunların işçilik bedeli
  • Merdiven alanının duvarları, sıvası, boyası
  • Korkuluk
  • Havalandırma için basınçlandırma motoru
  • Yangın kapıları

Bu şekilde 100’den fazla maliyet kalemi rahatlıkla sayılabilir.

Dairenin iç yapısı

Aşağıdaki tabloda toplam inşaat alanı aynı olan 2 farklı inşaatımız var. İkisinde de 10 adet daire var, iki daire de 120m2 fakat dairelerin iç tasarımları birbirinden farklı. İki binada da aynı kalite, aynı marka malzemeler kullanalım.

Daire Sayısı10 adet10 adet
Salon3035
Mutfak1115
Yatak Odası1719
Oturma Odası1317
Çocuk Odası1115
Çocuk Odası 210
Ütü Odası4
Banyo 167
Banyo 25
Ebeveyn Banyo4
Balkon22
Hol710
Toplam120 m2120 m2

Kapı sayısı: 1.tip dairede balkonu saymazsak 10 tane oda kapısı lazım. Binada 10 daire vardı. Toplam 100 oda kapısı.

2. tip dairede 6 tane oda kapısı lazım. 10 dairede= 60 tane oda kapısı gerekli.

Yani aradaki fark tam 40 tane oda kapısı. 1 lake kapı 4000TL olsa 160.000TL fiyat farkı yapar. Fark ettiğiniz üzere birebir aynı malzemeleri kullandık. Fakat dairenin iç planı maliyeti çok değiştirdi.

Sadece kapı değil, oda sayısı arttıkça elektrik malzemeleri, tesisat, pencere maliyetleri de artacak.

Banyoları da inceleyelim. 1. dairede 3 tane banyo varken 2. dairede 1 tane banyo var. Yani 2 daire tipi arasında 2 tane banyo farkı var. 10 daireli apartmanda 20 tane banyo fazladan yapıyoruz.

Bırakın 20 taneyi, 1 tane banyo eklediğimizde ilave maliyetlerin bir kısmını yazayım, 20 tanesini siz düşünün:

  • Banyonun duvar işçiliği
  • Duvar malzemesi ve harcı
  • Banyo kapısı
  • Kapı kolu
  • Kapı eşik çıtası
  • Banyo dolabı, tezgahı, ışıklandırması
  • Lavabo bataryası
  • Duşakabin, duş teknesi, yer süzgeci, duş tromplemi
  • Banyo bataryası
  • Klozet, klozet kapağı,
  • Rezervuar iç takım
  • Taharet musluğu
  • Havlupan
  • Havlupan için 2 tane radyatör vanası
  • Sıhhi tesisat ve pissu tesisat malzeme fiyatı
  • Sıhhi Tesisat ve pissu tesisat işçilik fiyatı
  • Yer seramiği
  • Duvar seramiği
  • Seramik harcı
  • Derz dolgu
  • Seramik işçiliği
  • Havluluk
  • Tavan aydınlatması için spot
  • Elektrik işçiliği
  • Elektrik kabloları, priz, duy, anahtar
  • Tavana alçı ve boya malzemesi ve işçiliği
  • Elektrik işçiliği
  • Duş sonrası oluşan buharın atılması için havalandırma motoru
  • Banyodaki pencere için doğrama, cam ve aksesuar fiyatları
  • Pencerenin önüne konacak mermer denizlik

Zorunlu olmayan uygulamalar

İnşaat yapılan bölgeye göre, daireleri daha pahalıya satabilmek için yapılan ilave maliyetler olabiliyor.

Örneğin: jeneratör, klima, kombi, alçıpan vs.

Bazı bölgelerde müteahhitler dairelere kombi koymuyor, kombiyi daireyi satın alan kişiler veya arsa sahipleri kendisi takıyor. Aynı şekilde alçıpan da lüks görülüyor, sonuçta yapılması zorunlu olan bir uygulama değil, tavana dekoratif bir hava katmak için yapılıyor.

Bunun gibi maliyetler de inşaatın maliyetini ciddi ölçüde artırıyor.

Yine 10 daireli binamızdan örnek verelim. 1 klima ve 1 kombinin ortalama maliyeti Aralık 2021 itibariyle minimum 12.000TL. 10 dairede 120.000TL yapar.

İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

İnşaat maliyetini hesaplamadan önce inşaatı maliyet özelinde 3’e ayırıyoruz;

  1. Kaba İnşaat Maliyeti
  2. İnce İnşaat Maliyeti
  3. Diğer İşler Maliyeti

Daha sonra bu ana maliyetleri inşaatına göre değişmekle birlikte yaklaşık 30 alt başlıkta hesaplıyoruz. 30 alt başlığı da 1000’den fazla işlemle hesaplıyoruz. Bu sayede %98 oranında doğru maliyet hesabı yapabiliyoruz.

Bu şekilde hesabını yaptığımız örnek bir inşaat maliyetinin raporunu buradan indirebilirsiniz. Örnek İnşaat Maliyet Raporu İndir

Bu raporu hazırlarken önce binadaki metrajları çıkartıyoruz, akabinde inşaatın yapıldığı inşaata göre güncel işçilik ve malzeme fiyatlarının kullanıyoruz, malzeme seçimlerini yapıp maliyet raporunu hazırlıyoruz. Bu rapor, inşaatın büyüklüğüne ve inşaattaki detaylara göre 50-70 sayfa arasında oluyor. Aşağıdaki tablolarda, üstte paylaştığım raporun özet sayfası yer almaktadır. 70 sayfa maliyet raporunun nasıl oluştuğunu detaylı bir şekilde incelediğimiz yazının linki:

1- Kaba İnşaat Maliyeti

Projelendirme0.94%₺233,088
Şantiye Kurulumu0.44%₺108,750
Hafriyat2.81%₺693,265
İş Makineleri1.67%₺411,200
Beton Demir18.71%₺5,618,338
Su Yalıtımı ve Drenaj0.56%₺137,039
Duvar1.66%₺410,032
Çatı1.61%₺396,494
Kaba İşler Toplam28.40%₺8,008,206

Kaba inşaat maliyetini detaylı olarak hesapladığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/kaba-insaat-maliyeti/

2- İnce İnşaat Maliyeti

Asansör1.32%₺326,000
Dış Cephe3.94%₺972,658
Isıtma ve Soğutma6.69%₺1,651,501
Şap0.79%₺194,686
Seramik3.83%₺944,871
Mermer1.35%₺333,255
Elektrik5.25%₺1,296,939
Sıva ve Boya2.76%₺680,299
Alçıpan1.29%₺319,197
Pencere7.05%₺1,741,402
Parke7.04%₺1,738,158
Kapılar4.42%₺1,090,190
Ahşap İşleri ve Dolap8.77%₺2,164,565
Ankastre3.49%₺862,029
Ortak Alanlar ve Havalandırma0.62%₺154,085
Yangın0.95%₺233,775
Balkon ve Korkuluk2.29%₺564,980
Peyzaj0.78%₺193,253
İnce İşler Toplam62.63%₺15,461,843

İnşaattaki ince işler maliyetini detaylı hesapladığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/ince-insaat-isleri-maliyet-hesaplama

3- Diğer İşler Maliyeti

İlk Ödemeler2.09%₺516,529
Aylık Ödemeler5.02%₺1,239,696
Kamu Ödemeleri1.86%₺458,449
Diğer İşler Toplam8.97%₺2,214,674

İnşaat Maliyeti Hesaplamak Artık Çok Kolay

Türkiye’de 60.000’den fazla mimar, mühendis ve müteahhit üyesi olan; 2200’den fazla aktif kullanıcısı olan İnşaat Hesabı yazılımı ile İnşaat maliyeti hesaplamak düşündüğünüzden çok daha kolay. İnşaatınızın maliyetini güncel fiyatlarla ve bulunduğunuz şehre göre hesaplamak istiyorsanız hemen ücretsiz deneyin, maliyet hesabını doğru yaparak zarar etmeyin, inşaata başlarken kazanın.

İnşaat Birim Maliyetleri Yıllara Göre Değişim Tablosu

Türkiye’de inşaat maliyetleri çok hızlı bir şekilde değiştiğinden bu maliyet artışı kira fiyatlarını ve gayrimenkul satışlarını da etkiliyor.

Tabloyu pdf olarak indirmek için: https://insaathesabi.com/insaat-maliyet-tablosu

Günümüzde inşaat maliyetlerini detaylı bir şekilde hesaplamadan inşaata başlayıp zarar eden veya batan birçok müteahhit olduğu gibi maliyet ne kadar yüksek olursa olsun hesabını doğru yapıp projesinden yüksek karlar eden müteahhitler de var. Burada önemli olan husus maliyetlerin doğru bir şekilde takip edilebilmesidir. Burada insaathesabi.com olarak biz devreye giriyoruz. İnşaatta kullanılan malzeme ve işçilik fiyatlarını sürekli takip ediyoruz ve sistemimizi güncel tutuyoruz. Bu güncel fiyatlara göre yapılan maliyet hesabı kullanıcımızın doğru hesap yapmasını sağlıyor.

Aşağıdaki tabloda inşaat sektöründeki malzemelerin yıllık bazda artış fiyatlarını göreceksiniz. Pandeminin başından bugüne kadar olan fiyat artışını inceleyeceğiz. Mart 2020 – Ocak 2021 – Aralık 2021 fiyatlarını kıyasladık. Tabloda da göreceğiniz üzere bu fiyat artışları sadece TL bazında değil, döviz bazında da gerçekleşti. Yani inşaat fiyatları sadece Türkiye’de değil, tüm dünyada arttı.

Elbette inşaat maliyeti sadece bu değişkenlerden ibaret değil. İnşaat maliyetini doğru hesaplayabilmek için 100’lerce değişkene ihtiyacımız var fakat bunu özet bir tablo halinde size sunabilmek için sadeleştirdik.

Not: Bu tablodaki fiyatlar tablonun üzerindeki tarihlere göre günceldir. Hesaplama panelindeki fiyatlarımız her daim günceldir. Yani İnşaat Hesabı yazılımını kullanarak yaptığınız hesaplarda sürekli güncel fiyatları kullanarak maliyet hesabı yaparsınız.

2022 Kat Sayısına ve Büyüklüğüne Göre Yaklaşık İnşaat Metrekare Maliyetleri

Özellikle kendine ev yapmak isteyenler tarafından her gün şu sorular onlarca kez soruluyor;

  • 100m2 ev maliyeti, 150m2 ev maliyeti ne kadar?
  • Tek katlı ev maliyeti, 2 katlı bina maliyeti, 3 katlı apartman maliyeti ne kadar?
  • Ortalama 2 katlı 200m2 ev kaça mal olur?
  • Köye ev yapma maliyeti, müstakil ev maliyeti nedir?  vs

Sizler için hazırladığımız bu örnek villa maliyet raporunu (Örnek Villa Raporu İndir) inceleyerek sorularınıza cevap bulabilirsiniz ama dikkat etmeniz gereken bazı hususlar var;

  1. 1 katlı evle, 2 katlı ev arasında sadece m2 farkı yok. Bazı imalatlar binada 1 tanedir, daire sayısı, kat sayısı düştükçe o imalatın maliyeti düşmez. Örneğin: Çatı. İster tek katlı, ister 2 katlı, isterseniz çok katlı bina yapın, yapacağınız çatı, çatının maliyeti değişmez. Her halükarda 1 çatı yapmanız gerekiyor.
    Çatı gibi birçok farklı uygulamalar var. Bunu göz önünde bulundurun.
  2. Malzeme maliyetleri çok değişken, üst paragraftaki örnek villa maliyet raporuna baktığınızda da güncel fiyatlar olmayabilir. Güncel fiyatları görebilmek, güncel fiyatlarla hesap yapabilmek için sistemden hesap yapmalısınız. Sistemi denemek için ücretsiz deneme hesabı açabilirsiniz. Ücretsiz Dene
  3. Her gün onlarca kullanıcı Türkiye’nin her yerinden villa, müstakil ev ve apartman hesapları yapıyor. 2021 yılında hesaplanan villa ve müstakil evlerin m2 maliyeti 2500TL – 7000TL arasında çıktı. Bu maliyetler yazının başında belirttiğimiz inşaat maliyetlerini etkileyen faktörlere göre değişkenlik gösteriyor. Yapılan bu hesaplardan yola çıkarak ortalama bir m2 fiyatı söylemenin mümkün olmadığını, ortalama kavramının kişiye ve bölgeye göre çok değiştiğini rahatlıkla söyleyebilirim.

Güncel fiyatlara ve bulunduğunuz şehre göre maliyet hesabı yapmak istiyorsanız ücretsiz deneme hesabı açarak hesaplama sistemimizi yakından tanıyın. Ücretsiz Dene

2022 Bayındırlık Birim Fiyatları

Her ay yüzlerce kere “İnşaatın metrekaresi kaça mal olur?” , “İnşaat birim maliyeti nedir?”, “İnşaatın metrekaresi kaça mal olur?” gibi sorular alıyoruz. Bu soruların sorulmasının en büyük sebebi vatandaşın Resmi Gazete’de yayınlanan fiyatlardan dolayı kafa karışıklığıdır. Peki Resmi Gazete’de ne yazıyor, Bakanlık neden fiyat açıklıyor? Birlikte inceleyelim:

Resmi Gazete’de şu şekilde belirtiliyor:

Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:

MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK HİZMET BEDELLERİNİN HESABINDA KULLANILACAK 2021 YILI YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETLERİ HAKKINDA TEBLİĞ

MADDE 1 – (1) 16/7/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; KDV hariç,  genel giderler (%15)  ile yüklenici kârı (%10) dâhil edilerek aşağıda gösterilmiştir.

Resmi Gazete’de okumak isteyenler için link: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/03/20210324-3.htm

Resmi Gazete bu dosyayı pdf olarak paylaştığından sizler için word’de yazılmış halini buradan paylaşıyorum: 2021 YILI YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETLERİ

Altını çizdiğimiz kısımdan rahatlıkla anlaşılacağı üzere Bakanlık diyor ki; Mimarlık ve mühendislik hesaplamalarını yapabilmek için bir birim maliyete ihtiyacımız vardı, biz de birim fiyatları bu şekilde belirledik. Bu fiyatlar müteahhitin inşaat yapım maliyeti değildir. Zaten baktığınızda inşaat yapılan il, kullanılan malzeme türü gibi hiçbir seçenek yok. Ayrıca Türkiye’de inşaat maliyetleri sene içinde sürekli değişiyor.

Tüm inşaat türlerini görmek için üstteki dosyaya bakabilirsiniz. Bu dosyanın içinden konut maliyetlerini buraya kopyalayıp beraber inceleyelim.

3A GRUBU YAPILAR…………………………………………………………… 1.360,00
1. Okul ve mahalle spor tesisleri (Temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları, jimnastik salonları, semt salonları)
2. Katlı garajlar
3. Ticari amaçlı binalar (üç kata kadar üç kat dâhil – asansörsüz- 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 34 üncü maddesinin birinci fıkrasına göre asansör yeri bırakılacak)
4. Alışveriş merkezleri (Semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları, marketler ve benzeri)
5. Basımevleri, matbaalar
6. Soğuk hava depoları
7. Konutlar (Üç kata kadar- üç kat dâhil– asansörsüz – 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 34üncü maddesinin birinci fıkrasına göre asansör yeri bırakılacak)
8. Akaryakıt ve gaz istasyonları
9. Kampingler
10. Semt postaneleri
11. Küçük sanayi tesisleri (Donanımlı atölyeler, imalathane, dökümhane)
12. Kreş ve Gündüz bakımevleri, Hobi ve Oyun salonları
13. Bu gruptakilere benzer yapılar.

3B GRUBU YAPILAR…………………………………………………………… 1.800,00
1. Entegre tarımsal endüstri yapıları, Büyük çiftlik yapıları
2. Gençlik Merkezleri, Halk evleri
3. Lokanta, kafeterya ve yemekhaneler
4. Temel eğitim okulları
5. Küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri
6. Jandarma ve emniyet karakol binaları
7. Sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri
8. Ticari amaçlı binalar (Yapı yüksekliği 21,50 m’ye kadar olan)
9. 150 kişiye kadar cezaevleri
10. Fuarlar
11. Sergi salonları
12. Konutlar (Yapı yüksekliği 21,50 m’den az yapılar)
13. Marinalar
14. Gece kulübü, diskotekler
15. Misafirhaneler, Pansiyonlar
16. Bu gruptakilere benzer yapılar.

4A GRUBU YAPILAR…………………………………………………………… 1.920,00
1. Özelliği olan büyük okul yapıları (Spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim yapıları)
2. Poliklinikler
3. Liman binaları
4. İdari binalar (ilçe tipi hükümet konakları, vergi daireleri, vb.)
5. İlçe Belediyeleri
6. 150 kişiyi geçen cezaevleri
7. Kaplıcalar, şifa evleri vb. termal tesisleri
8. İbadethaneler (1500 kişiye kadar)
9. Entegre sanayi tesisleri
10. Aqua parklar
11. Müstakil spor köyleri (Yüzme havuzları, spor salonları ve statları bulunan)
12. Yaşlılar Huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtları
13. Büyük alışveriş merkezleri
14. Yüksekokullar ve eğitim enstitüleri
15. Apartman tipi konutlar (Yapı yüksekliği 30,50 m.’den az yapılar)
16. Oteller (1 ve 2 yıldızlı)
17. Bu gruptakilere benzer yapılar.

4C GRUBU YAPILAR…………………………………………………………… 2.480,00
1. Büyük kütüphaneler ve kültür yapıları
2. Bakanlık binaları
3. Yüksek öğrenim yurtları
4. Arşiv binaları
5. Radyoaktif korumalı depolar
6. Büyük Adliye Sarayları
7. Otel (3 yıldızlı) ve moteller
8. Rehabilitasyon ve tedavi merkezleri
9. İl tipi hükümet konakları ve büyükşehir belediye binaları
10. İş merkezleri (Yapı yüksekliği 21,50 m ile 30,50 m arası -30,50 m dâhil yapılar)
11. Konutlar (Yapı yüksekliği 30,50 m ile 51,50 m arası -51,50 m dâhil yapılar)
12. Bu gruptakilere benzer yapılar.

5A GRUBU YAPILAR…………………………………………………………… 2.970,00
1. Televizyon ve Radyo İstasyonları, binaları
2. Orduevleri
3. Büyükelçilik yapıları, vali konakları ve brüt alanı 600 m2 üzerindeki özel konutlar
4. Borsa binaları
5. Üniversite kampüsleri
6. İş merkezleri (Yapı yüksekliği 30,50 m aşan yapılar)
7. Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aşan yapılar
8. Alışveriş kompleksleri (İçerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran, market, v.b. bulunan)
9. Bu gruptakilere benzer yapılar.

Konut maliyetleri için özet;
Sizin için daha anlaşılır olması için 1 katın yüksekliğini 3mt gibi düşünüyorum. Yukarıdaki tablolarda koyu işaretlediğimiz konutla ilgili satırları aşağıdaki tabloya aktarınca çıkan sonuç bu:

Yapı SınıfıBina YüksekliğiM2 maliyeti
3A3 kata kadar1360
3B21.50m’ye kadar (7 kata kadar)1800
4A30.50m’ye kadar (10 kata kadar)1920
4C30.50 – 51.50m arası (10-17 kat arası)2480
5A51.50m’den büyük. (17 kattan fazla)2970

Tabloda gördüğünüz gibi konut maliyetleri sadece yapının yüksekliğine göre belirlenmiş.

Bu tablo senede 1 kere mart ayında yayınlandığı için bu fiyatlar 2021 fiyatlarıdır. Bakanlık tekrar yayınladığında tablolar güncellenecektir.

Bu tablonun bir benzerini yine Resmi Gazete’de yayınlanan EMLAK VERGİSİ KANUNU GENEL TEBLİĞİ’nde görüyoruz.

Resmi Gazete’deki açıklama şudur:

29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde, binalar için vergi değerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile aynı maddenin (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan 29/2/1972 tarihli ve 7/3995 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden yararlanmak suretiyle hesaplanan bedel olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu itibarla, emlak vergisine esas olmak üzere 2022 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca bu Tebliğ ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir.

Basitleştirerek anlatalım: Emlak vergisi hesaplanırken inşaat maliyetine ihtiyaç duyuluyor. İnşaat maliyeti ne kadar yüksekse o kadar çok emlak vergisi ödeniyor. İşte emlak vergisi hesaplanırken kullanılabilmesi için Bakanlık bu fiyatları yayınlıyor.

Resmi Gazete’deki maliyet tablosunu buradan pdf olarak inceleyebilirsiniz: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/09/20210901-17.htm

Pdf olarak incelemesi zor olduğundan sizin için excelde hazırladığımız halini burada paylaşıyorum. 2022 inşaat birim maliyetleri

Sadece betonarme konut maliyetlerini burada birlikte inceleyelim. Siz arzu ederseniz diğer maliyetleri inceleyebilirsiniz.

AsgariAzamiOrtalama
Lüks İnşaat402642934159
1.Sınıf İnşaat266128712766
2.Sınıf İnşaat176619451856
3.Sınıf İnşaat119113251258
Basit İnşaat491598544

Hiçbir detay belirtilmeden inşaatı sadece lüks, 1.sınıf, 2.sınıf şeklinde sınıflandırmış. Buna göre emlak vergisini hesaplayın deniliyor. Genelde ortalama inşaat m2 maliyeti nedir diye aratıp bu tabloları bulanlar, içlerine sinmediği için bizden ortalama inşaat maliyeti istiyorlar. Fakat ortalama maliyet diye birşey yoktur. Her inşaatın maliyeti kendine özgüdür. Kullanılan malzeme kalitesi ve detayları inşaat maliyeti 2 katına çıkarabileceği gibi yarıya da düşürebilir.

EN ÖNEMLİ SORUN: Resmi Gazete’de yayınlanan iki birim fiyatın da piyasadaki inşaat yapım maliyetleriyle bir ilgisi olmadığı, buradaki maliyetlerin gerçeği yansıtmadığı, bu fiyatların yayınlanma amacının müteahhitlerin inşaat maliyetini öğrenmek olmadığı çok aşikar.

Gerçek maliyet hesabını yapabilmek için piyasadaki fiyatları anlık takip edip, metraj hesaplarını düzgün yapıp, kullanılacak malzeme türüne göre detaylı bir çalışma yapılması gerekiyor. Biz bu nedenle İnşaat Hesabı yazılımını geliştirdik. Yaptığımız iş çok zor olduğundan 7 senedir hiçbir rakibimiz yok.

İnşaat Maliyet Hesaplama Tablosu Excel

İnşaat maliyeti hesaplarken temelde 2 unsur var: Malzeme ve İşçilik.

Malzeme

İnşaatta tek tip malzeme yoktur. Sadece demirin ve betonun alternatifi yoktur. Geri kalan tüm malzemeleri isteğinize göre seçebilirsiniz.

Malzeme Seçimi

Basit bir örnekle anlatalım.
Oda kapısını panel kapı yaparsanız ortalama 1500TL, lake kapı yaparsanız ortalama 4000TL’dir. Fakat isteyeceğiniz detaylara göre lake kapıyı 7000TL’ye yaptırabileceğiniz gibi, kalitesinden ödün verirseniz 3000TL’ye de yaptırabilirsiniz. Yani malzeme seçiminizle birlikte fiyat değişebileceği gibi, istediğiniz detaya göre de değişkenlik gösterir.

Malzeme Fiyat Değişkenliği

İnşaat sektöründe malzeme fiyatları sadece dövize endeksli değil. Birçok değişkeni var. Bazı fiyatlar günlük değişirken, bazıları haftalık, bazıları aylık değişiyor. Bu fiyatları sürekli takip etmezsek, güncel tutamazsak hesap yapmanın bir anlamı kalmıyor.

Malzeme Metraj Hesabı

Malzemelerin metrajlarını hesaplamadan birim fiyatlarının ne olacağını bilmek bir işe yaramıyor. Örneğin: Betonun m3 fiyatı 400TL fakat kaç m3 beton gideceğini bilmezsek maliyetimizi hesaplayamayız.

Metraj hesabını genel geçer varsayımlarla değil, projeye göre hesaplayabilmek çok önemli. Buna ilaveten yönetmeliklere göre  metraj hesaplarında ciddi değişiklikler olabiliyor.

İşçilik

İşçilik fiyatları Türkiye’nin her bölgesinde birbirinden farklı olabiliyor. Bazı işçilik fiyatları büyükşehirlerde ucuz olurken, bazıları kırsalda daha ucuz oluyor. Tüm işçilik fiyatlarının tek tek ve güncel olarak takip edilmesi gerekiyor ki doğru maliyet hesabı yapılabilsin.

Özetle, malzeme ve işçilik fiyatlarındaki bu kadar değişikliği excel dosyasında takip edebilmek çok zor. 1 kere hesaplansa bile güncelliğinin sağlanması çok zor. Biz bu nedenle İnşaat Hesabı yazılımını geliştirdik, sistem tarafından veriler sürekli güncelleniyor. Aksi halde doğru bir hesap yapabilmek mümkün olmazdı.

Detaylı inceleyebilmeniz için örnek bir maliyet raporunu burada paylaşıyorum. Maliyet hesabı yapılırken nelere dikkat edildiğini görmeniz açısından size fikir verecektir. (Buraya örnek raporu koyalım)

İnşaat Maliyetlerinin Artışının Doğal Sonucu: Kira Fiyatlarındaki Artış

1 sene önce 2000-3000TL olan dairenin kirası 4000-5000 TL oldu. Vatandaş, artan fiyatlara rağmen kiralık daire bulmakta zorluk çekiyor. Peki kira fiyatı neden artıyor, buna rağmen neden ev bulunamıyor?

Kira fiyatlarındaki artış; kredi oranlarından, hammadde fiyatlarından, navlun(nakliye) fiyatlarındaki artıştan, global piyasanın durumundan, ithal ettiğimiz malzemelerden, yerli üreticinin üretim kapasitesi, malını nereye sattığından ve buna benzer birçok konudan etkilenir. Tüik verilerini ve daha birçok konuyu incelediğimiz İnşaat maliyeti – kira fiyatı ilişkisi yazımızı detaylı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/kira-fiyati-insaat-maliyeti-iliskisi/

Yazar
Mikail KARACA
İnşaat Yüksek Mühendisi
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı