01 Eki

İnşaatın m2’si Nasıl Hesaplanır?

FİNANS, GAYRİMENKUL, HAKEDİŞ, YAPI MALİYETİ

Herkesin bildiği ama birçok kimsenin tam bilmediği bir konu. Şu soruyu sormak gerekiyor: Neye göre %, kime göre %, neyin %’si ?
En basit örneği şudur: Bir apartmanda 10 tane 100 m² daire olacak. Yarısını müteahhit alıyor yarısını da arsa sahipleri. Bu durumda %50 paylaştık. Ama müteahhitin aldığı daireler üst kattaysa, arsa sahiplerininkiler alt kattaysa yine %50 olur mu? m²’ye göre olur ama değere göre olmaz.
Örnek 2: 3 katlı bir bina düşünün. Her katında 4 daire olsun. Ama en üst kat dubleks.
Yani 2 tane normal kat var. Her katta 4 daire var. Her daire de 100 m². 2 katta 800 m² normal daire olur.
Dubleksin de alt katı da üst katı da 100’er m² olsun. Yani 200*4=800 m² yapar.
Burada bir tercih yapılsa herkes 8 tane 100 m² ara kat daireyi, 4 tane dubleks 200 m²’ye tercih eder. Çünkü değer olarak da daha fazla.
Genelde müteahhit ve arsa sahipleri arasında dengeli bir paylaşım olması için çapraz paylaşımda yapılır. Yani müteahhit 1. katta soldaki daire, 2. katta sağ, 3’te sol diye gider.
% hesaplamakta esas sorun işin içine kat holleri, otoparklar, bahçeler, dükkanlar, depolar vs. girince oluyor.
Bir de arsa sahibi ve müteahhit arasında sadece daire-dükkân ilişkisi olmuyor. Arsa sahipleri kira yardımı, taşınma yardımı, inşaata başlamadan nakit para vs. isteyebiliyor. Bunlar işin içine girince % hesaplamak da zorlaşıyor.
Şimdi ben bu yazıyı niye yazdım: Bazı insanlar soruyor: Buraya %70 verir misiniz? Burayı %65’le müteahhite vermişler, bize % kaç teklif edersiniz vs. vs. Bunların hiçbir önemi yok. Müteahhit burada yapacağı inşaatın maliyetini hesaplamalı, sonra kendisine kalan dairelerin değerlerini hesaplamalı. Kâr zarar dengesini ona göre yapmalı.
Şu son örnekle olay daha iyi anlaşılır diye umuyorum: Ortaköy’de deniz manzarası olan bir bina yıkılıyor. Her katta 1 daire var, bina da 6 katlı olacak. Müteahhitin inşaat maliyeti 1 milyon TL civarı. Müteahhite sadece en üstteki daire kalıyor. Onun da satış fiyatı 2 milyon TL. %’ye baktığınız zaman müteahhit bu inşaatı 1/6 ( %16 ) ile yaptı. Arsa sahiplerine %84 verdi. Ama 1 milyon TL kârı var. Kim takar %’yi..

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

İnşaat Teknolojisi … 01/10/2019 İntifa Hakkı 01/10/2019