İmarlı Arsa İle İmarsız Arsa Arasındaki Fark

Ülkelerin bölgelere ayrılması gibi iller ilçeler de belli parsellere ayrılmıştır. Parseller belli kotlara belli ölçülere göre ayrılmıştır. Bu parseller üzerinde yapı yapılabilmesi için gerekli özellikleri taşıması gerekmekte ve bu özelliklere ek olarak çevrenin de yapıma uygun olması gerekmektedir. Arsalar genel olarak bunu tanımlamaktadır. Parselin yanındaki parsellere göre belli kural dahilinde belli mesafelerde olması gerekir. Aynı zamanda kotlara göre de kat adetleri vs. bunlarda parsellere göre belirlenir.

Arsa, tarım yapılmazken, üzerinde yapı inşaatı yapılabilen ve parsellenmiş, belediye sınırları içerisinde kalan toprak parçalarına denilmektedir. Bu arsalar imarlı ve imarsız olarak ayrılmaktadır. İmarlı ve imarsız arsa arasındaki farkı iyi bir şekilde bildikten sonra arsa alımı yapmak oldukça önemlidir. Aynı zamanda imarsız arsa alınmaması gerekmektedir.

İmarsız Arsa Nedir?


Yapı inşaatları için toprak çeşitleri önem taşır. Toprağın her alanında yer alan zemin yapısı ile yapının temel yapısına uyumlu bir proje yapılması gerekmektedir. İmarsız arsa da bu kapsamda üzerinde belediye tarafından herhangi bir imar ifraz durumunun yapılmadığı arsa olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle bu bölgelere daha doğru bir tabir ile arazi ya da tarla adı verilmesi doğrudur. İmarlı arsa ve imarsız arsa arasındaki fark için söylenebilecek en doğru şey belediyeler tarafından korunmaya alınan ve belediyelere ait olan arsa sistemidir. Birde bazı tarım arazilerinin daha düşük oranlarda imar izni vardır. Bundan sebep bu arazilere de yapılaşma olmaz.  Birde hiç imara açılmayan araziler vardır. Bunlarda devlet arazileridir. Şuurlandırma sonucu imara açılır. Devletten kiralama yoluyla da açılan araziler vardır.

Arsa Alımlarında Dikkat Edilecekler

 


İmarlı arsa, yapı şirketleri için önem taşır. Bu bölgelere yapı yapılması sorun olmayacak ve aynı zamanda yapı tamamlandığında imarlı arsa alanında kalan yapı iskân belgesine uygun olacaktır. Ancak imarsız arsa yapıya uygun olmamasıyla birlikte bu bölgelerin alımının yapılması uygun değildir. İmarsız arsa alımı yapılmaktadır. Ancak imarsız arsaların tarla gibi kullanılması önemli bir durumdur. Arsa alımlarında dikkat edilecek diğer durumlar;
• Arsa alımlarında arsanın değerine ve arsanın hisse oranlarına bakılması gerekmektedir. Hisseli tapuya sahip bir arsa alınmamalıdır.
• Tapu kapsamında imarlı arsa ve imarsız arsa kıstaslar bulunmaktadır. Tapu içerisinde arsa kelimesi geçiyor ise imarlı arsayken geçmiyorsa imarsız arsadır.
• Arsanın alınacağı bölgede toprak yapısının iyi bir şekilde bilinmesi gerekmektedir.
• Arsayı görmeden alım yapılmaması gerekmektedir. Özellikle size satılmak istenilen bir arsa söz konusu ise yerinde görmeden ve bölgede bir danışmandan yardım almadan satın alma işlemi yapılması doğru değildir.

 

İmar Affı Nedir?

İmar affı ya da halk arasında bilinen adıyla imar barışı, ruhsatsız ve izinsiz yapılara yapı kayıt belgesi alınmasını sağlayan tasarıdır. Ayrıca yine geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz da imar barışı ile yapı kayıt belgesi almaya hak kazanan yapılara bağlanabilmektedir.

2018 yılı imar barışı, 18 Mayıs 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan bildiri ile ilan edilmiştir. Tasarının amacı, deprem riski olan ülkemizde afetin zararlarını en aza indirebilmek adına yapılmıştır. Yapılara ruhsat verilerek risklere karşı güvenli bir hale getirilmesi amaçlanmıştır. İmar barışından yararlanabilecek yapılar 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olmalıdır. Bu tarihten sonra yapılacak olan yapılar imar barışına dahil edilmeyeceklerdir. İnşa halinde olan yapılarda ise durum daha farklıdır. Yapı kayıt belgesi alınmış yerlerde inşaata devam edilebilmektedir.
İlk akla gelen sorulardan bir tanesi de 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapılan yapıların nasıl tespit edileceğidir. Bunun için belediyeler, uydu görüntülerine bakarak buna göre tespit yapabileceklerdir. İmar barışından yararlanmak isteyen kişiler, yapının 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapıldığını ispatlamakla mükelleftirler.

 

Nasıl Müraacat Edilir?

Yapı kayıt belgesi alabilmek için yapılacak ilk iş e-devlet üzerinden müraacat formunu doldurmak olacaktır. E devlet üzerinden “yapı kayıt belgesi formu” doldurulacaktır.

Bu işlemden sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilecek hesap numarısına yapı kayıt belgesi bedeli yatırılacaktır. Ücret yatırıldıktan sonra e devlet üzerinde ücreti yatırdığınız gözükecektir. Yapı kayıt belgesi bedeli 31 Aralık 2018 tarihine kadar ödenmelidir.

Ödeme Sistemi

Yapı kayıt belgesi için sabit bir ücret söz konusu değildir. Yapının şartları doğrultusunda fiyatlandırma gerçekleştirilir. Yapının konut olarak kullanılması ya da iş yeri olarak kullanılması gibi farklı fiyatlandırma tarifeleri mevcuttur. Yine yapının bulunduğu arsanın genişliği ve bulunduğu nokta gibi bir takım kıstaslar da söz konusudur.

Yapı Kayıt Belgesi Nerelerde Kullanılabilir?

1. Yapı kayıt belgesi alan mal sahibi, bulunduğu belediyeye bu belgenin bir örneğini vermek durumundadır. Eğer yapı mücavir bir alanda bulunmaktaysa bu belge il özel idaresine verilmelidir.

2. Yapı kayıt belgesi verilmiş olan yapılara, eğer istek olursa geçici olma şartıyla elektrik, doğalgaz ve su bağlanabilmektedir.

3. Bu kanunla birlikte tahsil edilememiş olan idari para cezaları da iptal edilmiştir.

4. İnşaat halinde olan yapılarda 31 Aralık 2017 tarihi itibariyle bitmiş olan kısımlar için yapı kayıt belgesi verilmektedir. Bu belge verildikten sonra belge verilen kısımların inşaatı tamamlanabilir.

5. Yapı kayıt belgesi alınmış olan yapılarda, herhangi bir eksta belge alınmasına gerek olmadan basit onarım ve tadilat işleri yapılmasında hukuken hherhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

6. Yapı kayıt belgesi alınmış olan yapılarda, işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmektedir. Üstelik bu ruhsatlar verilirken yapı kullanma izin belgesi aranmamaktadır.

 

İmar BArışı Nedir? İmar Barışında ”Aykırılığın Niteliği” Ne Anlama Gelir?

Türkiye’de, inşaat hukukuna ve inşaatın tamamlanmasından sonraki aşamada ise imar hukukuna aykırı olarak pek çok yapı inşa edilmiş, inşa edilmeye de devam etmektedir. Bu bakımdan, ülkemizin hukuk sisteminin ve denetim mekanizmasının etkili olarak işleyemediğinin itiraf edilmesi gerekir. Her geçen gün, imar hukukuna aykırı yapılarla burun buruna gelmek, şehrin ve yahut da bulunulan yerleşim yerinin estetiğini bozan, risklere ve hatta yer yer can güvenliğine aykırı olan bu yapılar, Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığının denetimi altındadır.
Bakanlık, konuyla ilgili çalışmalar yapmaktadır; geçtiğimiz yıllarda da buna ilişkin birtakım hareketlenmeler yaşanmıştır. Güncel olay, İMAR BARIŞI dediğimiz tedbirdir. Aslında, bu harekete bir “tedbir” demek pek doğru bir yaklaşım sayılmayabilir. Zira imar barışı, imar hukukuna aykırı olarak inşa edilmiş ve kullanılmakta ya da kullanılmayıp atıl vaziyette bekletilmekte olan yapıların, “imar hukukuna uygun” sayılarak, mahrum bırakıldığı olanaklara kavuşturulması işleminin genel adıdır.
İmar barışı, imar hukukunun bağlayıcı kurallarına aykırı inşa edilmiş yapıları, belirli şartlarla “imara uygun” sayar ve böylelikle, daha öncesinde çeşitli olanaklardan yoksun kalmış olan yapı, artık imara uygun bir yapı gibi her türlü hakka kavuşturulur. İmar barışının anlamı ve özü, temelde bu şekilde ifade edilebilir.
İmar barışından hangi yapıların yararlanabileceği, imar barışına başvuru süresi ve başvuru sırasında nelerin talep edildiği gibi hususlar, Bakanlığın yaptığı açıklama ile şekillenmiştir. Buna göre, imar barışının kapsamı, 31 ARALIK 2017 tarihinden önce inşaat aşaması bitirilmiş yapıları kapsamaktadır.
İmar barışının, 31 ARALIK 2017’den önceki yapıları kapsaması tek başına yeterli değildir; bunun için bir başvuru olması gerekir. İmar barışı için yapılması gereken SON BAŞVURU TARİHİ 31/10/2018’dir.
Zamanında yapılmış başvurularda, AYKIRILIĞIN NİTELİĞİNE de yer verilmek zorundadır. Aykırılığın niteliği demek, inşa edilmiş olan ve hakkında imar barışı uygulaması talep edilen yapının HANGİ SEBEPLE İMAR MEVZUATINA AYKIRI OLDUĞUDUR. Bu bakımdan bir değerlendirme yapacak olursak, imar hukukuna aykırılığın, yapının tümünü kapsayan aykırılıklar ve yalnızca bir ya da birkaç bağımsız bölümü ilgilendiren aykırılıklar olarak ikiye ayırarak incelememiz mümkündür.

Yapının tümünü ilgilendiren aykırılıklara şunlar örnek gösterilir:
1) Belediyeden yahut da yetkili öteki mercilerden inşaat ruhsatı alınmadan inşaat yapılması
2) Alınmış inşaat ruhsatında verilmiş izin ve talimatlara aykırı inşaat yapılması
3) Ruhsatın alınmasından sonra, ruhsata uygun inşaat yapılmasına rağmen, daha sonraki bir tarihte ruhsata aykırı eklemeler yapılması
4) Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ORTAK KULLANIMA bağlı alanların bağımsız bölüm yapılmış olması
5) Yapının yapı kullanım izninin alınmamış olması (iskan)
6) Binaya sığınak yapılmamış olması ya da yapılan sığınağın kapatılması
7) Binanın dış cephesinde, onaylı projesinden farklı olarak değişiklik yapılması ve bu konuda herhangi bir bildirimde bulunulmamış olması
Yalnızca belirli bağımsız bölümleri ilgilendiren aykırılıklar da olabilir:
1) Konutun, tapudaki “mesken” kaydına rağmen bir “işyeri” yapılmış olması
2) Birden fazla bağımsız bölümün, ruhsata ve projeye aykırı olarak birleştirilmesi
3) Ortak kullanım alanının bağımsız bölüme dahil edilmesi
Yukarıda saydığımız aykırılıklar, yalnızca birer ÖRNEK teşkil etmektedir. Yoksa, aykırılığın çok farklı şekilleri de mevcut olabilir. Önemli olan, imar barışı başvurusunda bulunmuş kişinin, bu aykırılıkları DOĞRU bir şekilde Bakanlığa bildirmiş olmasıdır.