Kaba inşaat maliyeti, inşaatın tüm maliyeti içinde büyük bir öneme sahiptir. 2022 kaba inşaat maliyetini hesaplarken; projelendirme, şantiye kurulumu, yıkım, hafriyat, zemin güçlendirme, su yalıtımları, iş makineleri, demir, beton, duvar ve çatı uygulamalarını mutlaka hesaplamalıyız. Bu maliyet kalemlerine ilave olarak bu yazımızda; inşaata başlamadan önce yapılması gereken giderleri, şantiyenin aylık giderlerini, kamu kurumlarına ve belediyelere yapılan ödemeleri de detaylı bir şekilde hesapladık.

Kaba inşaat maliyetindeki birçok malzeme fiyatı günlük, haftalık ve aylık olarak değişir. Bu değişkenlikler inşaat maliyetini anında etkiler. Kaba inşaat maliyetini hesaplarken bu fiyat değişkenliklerini mutlaka göz önünde bulundurmalıyız. Bu yazımızda bu fiyatların nasıl değiştiğinden, güncel fiyatların ne kadar olduğundan da bahsedeceğiz.

Kaba inşaat maliyetini hesapladıktan sonra inşaattaki ince işlerin maliyetinin nasıl hesaplandığını anlattığımız yazıyı okuyabilirsiniz: https://insaathesabi.com/blog/ince-insaat-isleri-maliyet-hesaplama

İnşaat maliyeti hesaplarken sabit m2 maliyeti söylenemeyeceğini, sabit bir inşaat m2 fiyatı söylemenin neden yanlış olduğunu, inşaat maliyetinin nelere göre değiştiğini, inşaatın türüne, kat sayısına, daire sayısına, deprem bölgesine, zemin durumuna, inşaat yapılacak şehre, kat yüksekliklerine, inşaatın konumuna, kullanılacak malzemelere, yönetmeliklere ve dairenin iç yapısına göre inşaat maliyetinin nasıl değiştiğini detaylı bir şekilde anlattığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/

İnşaat maliyet raporunda hangi detayların yer aldığını görebilmek için 70 sayfalık örnek inşaat maliyet raporunu inceleyebilirsiniz: Örnek İnşaat Maliyet Raporu İndir. Bu raporun içindeki kaba işler maliyetlerini aşağıdaki tabloda özet olarak görebilirsiniz. Bu tablolardaki yüzdeler her inşaatta farklılık gösterir. Bu nedenle biz önce her kategorinin maliyetini ayrı ayrı hesaplıyoruz, sonrasında tabloyu oluşturuyoruz.

Projelendirme	0.94%	₺233,088
Şantiye Kurulumu	0.44%	₺108,750
Hafriyat	2.81%	₺693,265
İş Makineleri	1.67%	₺411,200
Beton Demir	18.71%	₺5,618,338
Su Yalıtımı ve Drenaj	0.56%	₺137,039
Duvar	1.66%	₺410,032
Çatı	1.61%	₺396,494
Kaba İşler Toplam	28.40%	₺8,008,206

İlk Ödemeler	2.09%	₺516,529
Aylık Ödemeler	5.02%	₺1,239,696
Kamu Ödemeleri	1.86%	₺458,449
Diğer İşler Toplam	8.97%	₺2,214,674

Projelendirme

İnşaata başlamadan önce proje çizimlerini yapmamız gerekiyor ki inşaatımızı bu projelere göre yapabilelim. Her projenin çizimi için kurallar ve yönetmelikler var, bu yönetmeliklere uygun bir biçimde çizimleri yapıyoruz. Bu aşamada mimari proje, statik proje, mekanik proje ve elektrik projelerini çiziyoruz. Bazı belediyelerde mekanik proje; sıhhi tesisat projesi, kalorifer tesisatı projesi, ısı yalıtım projesi, doğalgaz projesi ve varsa asansör projesi olarak 5’e ayrılır. Sektörde birçok müteahhit tüm bu projeleri mimara paket olarak yaptırır. Yani tek muhatabı mimardır. Mimar kendi projesini çizer, diğer projeleri de çizdirir, takibini kendisi yapar. Fakat bazı müteahhitler projenin daha kaliteli olması için tüm projeleri kendisi ayrı ayrı çizdirir. Örneğin: Statik projenin çizdirilmesi işini mimarına bırakmaz, kendisi statikçiye ayrıca proje çizdirir.

İnşaat sektöründe projelerin çizim bedeli malesef çok düşük, birçok mühendis fason proje çiziyor. Projenin m2’sini 1-2TL’ye çizen çok mühendis var. Örneğin: 5000m2 bir inşaatın statik projesini 10.000TL’ye çiziyorlar. Elbette daha yüksek fiyatlara da çizim yapan ofisler mevcut fakat Türkiye genelinde paket proje m2’si 15TL – 80TL arasında değişiyor.

Statik projeyi çizmeden önce arsanın zemin durumunu öğrenip ona göre proje çizebilmek için zemin etüdü yapılması gerekiyor. Zemin etüdü maliyeti de arsanın büyüklüğüne göre değişmekle birlikte 1000m2 bir arsada ortalama 15.000TL gibi düşünebilirsiniz.

Şantiye Kurulumu

İnşaata başlamadan önce şantiyeyi kurmamız lazım. Bir anda inşaata başlamak doğru değil. Kurulum aşamasında nelere dikkat etmemiz gerektiğini maddeler halinde belirtelim.

1. Güvenlik önlemi amaçlı şantiye çevresini sarmalıyız. OSB’den kurduğumuzu varsayarsak şantiye çevresini 1mt sarmanın maliyeti 250TL/mt civarında olacaktır. Ama şantiyenin kaç cephesi olduğu, nerelerinin kapanması gerektiği şantiyeye göre değişir.

1. Şantiye çevre duvarına projenin tanıtımı amaçlı dijital baskı yapılabilir. M2’si ortalama 7$+kdv’dir. Yapılıp yapılmaması tamamen müteahhitin isteğine bağlıdır.

1. Konteyner
   Şantiyede malzemelerin depolanması, bekçilerin, şantiye görevlilerinin ve şantiyede çalışan ustaların kalması için konteynerlara ihtiyaç var. Ustaların şehir dışından gelip gelmemesine göre konteyner sayısı değişir.
   Aralık 2021 itibariyle sıfır konteyner maliyeti 25.000TL civarındayken, ikinci el fiyatları 18.000TL civarında. Elbette bu fiyatlar çok hızlı değişiyor.
   
2. Elektrik ve Su Abonelik Başvurusu: Şantiyede elektrik ve su olmadan çalışmak mümkün değil. Özellikle elektrik olmadan bir matkap bile çalıştıramazsınız. Bu başvuruların maliyeti de belediyesine, şantiyenin kanala ve trafoya olan uzaklığına göre 4000-5000TL aralığında değişir.
3. Elektrik panosu kurulmalı. Şantiyeye elektrik bu elektrik panosundan dağıtılıyor.

Bunun haricinde araçların giriş çıkışı için ihtiyaca göre sürgülü kapılar, duş yeri ve tuvalet yeri gibi ekstra kurulumlar da yapılmalı.

Yıkım

Bazı inşaatlar boş arsa üzerine yapılırken bazı inşaatları yapmadan önce mevcut binanın yıkımını yapmak gerekiyor.

Bina yıkımını maliyet anlamında değerlendirdiğimizde müteahhit için önemli olan kısım binadaki hurda demirdir. Müteahhitler çoğu zaman hurda demir karşılığında yıkım için bedel ödemezler. Yıkımı yapan firma binadan çıkan hurda demiri alır ve gider.

Yıkım firmasının gelirleri; binadan çıkan hurda demirin satılması;
1 aralık 2021 itibariyle demirin ton fiyatı 11000TL, kdv dahil. KDV’sini düşünce: 9300TL yapıyor.
Hurda demirin ton fiyatı ise: 5700TL
Yani hurda demir, normal demirin %60-65’ine tekabül ediyor.

Yani binadan 10 ton demir çıktığını varsayarsak 57.000TL yapar.

Hafriyat

Hafriyat hesabını anlatırken İstanbul’u bir kenarda tutmak gerekiyor.

İstanbul’da ve genelde büyükşehirlerde hafriyat hesabı m3 ile yapılırken;
Küçük şehirlerde ve büyükşehirlerin kırsallarında genellikle kamyon hesabı yapılıyor.

Büyük şantiyelerde önce harita mühendisi geliyor şantiyeyi tarıyor ve kotları çıkarıyor. İş bitiminde tekrar geliyor ve ölçüm yapıyor. Bu sayede toplam m3 hesaplanmış oluyor. 20 Aralık 2021 itibariyle İstanbul’da hafriyatın m3 fiyatı 90-120 TL+kdv civarında.

Kepçe, hafriyat kamyonunu yükledikten sonra hafriyat kamyonunun üzerindeki malzemeyi bir yere boşaltması gerekiyor, bunun için de döküm sahaları var. Döküm sahaları İstanbul’un her iki yakası için de en ücra köşelerde bulunmakta. Bu nedenle şehir merkezinden döküm sahalarına gitmek çok uzun sürüyor ve yakıt masrafı oluşuyor. Ben size hafriyat maliyetinin detaylı bir şekilde nasıl hesaplandığını izah edeyim.

Hafriyat Maliyeti Hesaplama

Kamyonların kendi boş ağırlığı yaklaşık 13 tondur. Trafikte giderken yolda tartım bölgeleri vardır, kamyonlar o tartım bölgelerine girer ve tartılırlar, bu tartım sonucu 40 tonu geçmemelidir. Hata payı olarak da %5 hakkı vardır. Bunu trafikteki hız sınırı olarak da düşünebilirsiniz. 100 km limit varsa %10 payıyla birlikte max 110 km hız yapabilirsiniz. 111km’de ceza yersiniz. Kamyonların da aynı şekilde 40 ton hakkı var %5 de limit aşım payı var yani 42 ton. Bu da demektir ki max 29 ton yük alabilir. Bu da yaklaşık 11-14m3 malzemeye tekabül eder. Eğer taş yükleniyorsa 11-12m3 alabilir. Toprak yükleniyorsa 14m3 civarıdır. Basit bir hesapla taşın m3 ağırlığı yaklaşık 29/12= 2,4 ton/m3, toprağın m3 ağırlığı 29/14=2 ton/m3’tür. Yani taş yüklemekle toprak yüklemek arasında yaklaşık %20-25 hacim farkı oluyor.

Hafriyat kamyonları ağır taşıt olduğu için İstanbul’da özel izin alınmadığı sürece hafta sonu çalışma yasağı var. Hafta içi de 10.00 – 17.00 saatleri arasında çalışabiliyor. Bunun ne anlama geldiğini size uygulamalı olarak anlatayım: Örneğin: İstanbul Üsküdar’da yapılan bir inşaat var, döküm sahası da Şile’de. Yani hafriyat kamyonunun git-gel mesafesi 100km. Döküm sahası bazen yoğun oluyor ve girişte 3-4 km kuyruk olabiliyor, böyle bir durumda 2-3 saat sırada bekleyebiliyor. Böyle bir durum olmadığında 1 kamyonun günde 3 kere yükleme yapması çok iyi bir senaryo, 2 yükleme ise bizim için normal.

Hafriyat kamyonu 100 km’de aracın yükle dolu veya boş olmasına göre yaklaşık 30-32 lt mazot yakıyor. İstanbul’da trafiği de hesaba katınca ortalaması 35lt’yi buluyor.

İstanbul / Üsküdar’da bir şantiyede hafriyat kamyonunun döküm sahasına gidiş geliş mesafesi 110 km, yani 39lt mazot yakar, düz hesap 40lt diyelim. Yani 400 TL mazot parası.

Genelde şoförlere sefer başı ödeme yapılıyor, 21 Aralık 2021 itibariyle bu bölgede kamyon başı 800-850 TL civarı. Yani bir kamyon çağırıyorsunuz, kamyonu yükleyip, şoföre de 800 TL veriyorsunuz ve mazotuna karışmam diyorsunuz.

Şoför bu parayı ve kamyonu alıp döküm sahasına sürecek. Zaten gidiş geliş 110 km demiştik. Peki döküm sahası nerede? Neden bu kadar çok gidiyor bu adam?

İstanbul’daki döküm sahalarının fiyatlarını buradan görebilirsiniz: https://istac.istanbul/contents/48/hafriyat-topragi-yonetimi_132696118505916113.pdf

1 tır döküm ücreti= 220 TL

Yani 1 kamyonu oraya boşaltmanın bedeli 220 TL, içinde ne olduğunun hiç önemi yok. Döküm sahasında bu malzemeler ayrıştırılıp gerektiğinde satılıyor. Örneğin siz şantiyenizdeki toprağı götürüp oraya döküyorsunuz ve ödeme yapıyorsunuz. Başka birisi de toprak ihtiyacı olduğundan oraya gidiyor ve toprak satın alıyor. Eskiden götürdüğün malzemenin tonajına göre ödeme yapılıyordu ama şu anda kamyon tam doluymuş gibi 27 ton üzerinden hesap yapılıp ona göre ödeme alınıyor.

Tabi şu anda sadece taşıma maliyetini anlattık, bir de yükleme yapan ekskavatör yani kepçenin maliyeti var. Bu maliyeti hesaplarken operatör yani şöför, mazot ve bakım masraflarını hesaba katmanız gerekiyor. Mesela kepçe saatte ortalama 25-30 lt mazot yakar bu da saatlik yaklaşık 300 TL mazot yakması demektir. Tüm bunları hesaba kattığınızda İstanbul özelinde hafriyatın m3 maliyeti 75 TL+kdv’den aşağıya gelmiyor. İnşaat yapılan yerin döküm sahasına uzaklığı, şantiyenin mahalle arasındaki konumu fiyatı etkiliyor.

Net bir hesap yapamasak da ana kalemler şu şekilde;

1 kamyon (mazot dahil) = 800TL
Döküm parası= 220TL
1 kamyon yüklemek için kepçenin giderleri= 100TL (Mazot, operatör, bakım, şantiyede çalışma vs)
Toplam 1120 TL yaptı.
1 kamyon 12m3 alıyor desek = 93TL/m3 yapar. Bu da maliyeti olur. Bunun üstüne firma kendi karını koyar.

Bunlara ilave olarak kepçenin sökemeyeceği büyüklükte taş çıkması durumunda şantiyeye kırıcı geliyor. Kırıcının saatlik maliyeti ortalama 400TL civarında oluyor. Örrnek verecek olursak aşağıdaki resimdeki şantiyede kırıcı 100saat civarı çalıştı. Bu da ilave olarak 40.000TL masraf demek.

Anadolu’da ise özellikle ufak yerlerde, kamyon başı hesap yapılıyor. M3 ölçümü yapılmıyor. Kaç kamyon gittiği tek tek sayılıyor. Kamyon başına 400-500TL ödeme alınıyor.

Shotcrete

Hafriyat alınırken yan duvarların çökme riskine karşı önlem almak için shotcrete uygulaması yapılması gerekebilir. Shotcrete maliyeti her inşaatta karşımıza çıkmaz, sadece bazı inşaatlarda olur. Böyle bir maliyetin çıkıp çıkmayacağını öngörmemiz gerekir.

Basitçe shotcrete maliyetini hesaplayalım.

1. Zemin çivisi: 60TL/mt
2. Püskürtme beton: 65TL/m2
3. Nakliye bedelleri: 3000TL x adet. 3-4-5 olabilir.
4. Shotcrete beton 520TL+kdv (m3)

Hasır: Kalınlığına göre değişmekle birlikte 250TL+kdv diyebiliriz hasır başına.

Örnek Shotcrete maliyeti hesaplama:

2x5m boyutlarında 10 m2 bir alanı düşünelim.

4 tane çivi var. 1 çivi 12mt = 48mt delgi. 48×60= 2880TL = işçilik

Her delgiye 26mm çapında demir koyduk. 12mt boyundaki 26’lık demir=50kg geliyor. Yani 1 tanesi 600TL. 4 tanesi 2400TL

2 tane hasır koyduk. 500TL

Shotcrete= 10m2 x ortalama 25cm gitse (net hesap yapması güç çünkü arka toprak düz değil) = 2,5m3 gider. 1300TL

Shotcrete işçilik: 10m2 x 60 = 600TL

Çivi başına ortalama 1-2 torba çimento: 50TL

10m2 alan için Toplam: 2880 + 500 +2400+ 1300 + 600 +50 = 7730TL

Kabaca bir hesapla: 1m2 shotcrete’in bize maliyeti 750-800TL oldu.

Kuyu Temel

Hafriyat alınırken arsanın hemen bitişiğindeki yapıların çökme riskine karşı kuyu temel yaparız. Kuyu temelle shotcrete uygulamasının farkı: kuyu temel, hafriyat alınmadan yapılır, shotcrete hafriyat alındıktan sonra yapılır.

Kuyu temel maliyet hesabında 3 ana maliyet unsuru vardır: Beton, demir ve işçilik. 3mt uzunluğundaki bir kuyu temelin maliyetini hesaplayalım.

Beton hesabı: 10mt derinlik, 3mt uzunluk, 25cm kalınlık= 7,5m3 beton ihtiyacımız var. Beton m3 fiyatı 440+kdv. 7,5m3 için 3300TL+kdv yapar.

Demir hesabı: Burada 30m2 perdemiz var. Yaklaşık 700kg demir gider. Yani 7500TL

Kuyu Temel İşçilik: m3’ü 300TL+kdv civarında.

Hesapladığımız kuyu temel ebatının 3mt uzunluk, 2mt genişlik, 10mt derinlik olduğunu söylemiştik. 60m3 yapar. Yani 18.000TL yapar. Kaç tane kuyu temel varsa çarpılır.

Özetle: Beton+demir+işçilik = 30.000TL civarında.

İş Makineleri

Şantiyenin ilerleyişi süresince iş makinelerine ihtiyaç duyarız. Birkaç örnek verecek olursak:

• Tırla gelen gazbeton paletlerinin indirilmesi ve katlara taşınması çok zahmetli olduğundan seyyar vinç çağırıp tüm paletleri katlara aktarırız.
• Seramik paletlerini forkliftle daha sağlam bir şekilde indirip istifleyebiliriz.
• Şantiyenin çevre düzenleme işleri, kazı işleri, toprak nakil vs işleri için kepçe kullanırız.

Büyük şantiyelerde bu iş makineleri yüklenici firmaya ait olabilir fakat daha küçük çaplı işlerde iş makineleri günlük, haftalık hatta çoğu zaman saatlik olarak kiralanır. Şehrine göre değişmekle birlikte forklift ve jcb’nin saatlik ücreti 350TL civarındadır, kiralık vincin saatlik ücreti ise 650TL civarındadır.

Şantiyenin büyüklüğüne ve müteahhitin iş yapış şekline göre bu iş makinelerine olan ihtiyacın süresi belli olur.

Demir

İnşaatımızda gidecek demir maliyetini hesaplarken dikkat etmemiz gereken 3 ana unsur var.

1. Demir metrajı: Projenin türüne göre demir metrajı değişir. Piyasada pratik hesap olarak temel harici kısımlar için m2’sini 0,34-0,35’le çarparlar. Yani 400m2 döşemede yaklaşık 14ton demir gider.
   Radye temelde bu hesabı yaparken m3’üne 80kg gider denebilir. Yani 500m2 radye temelimiz olsun, 80cm kalınlığı olsa 400m3 yapar. Yaklaşık 32ton demir gider.
   Ama dediğim gibi bunlar projesine göre %20-30 değişebilir.Biz, insaathesabi.com olarak temel, bodrum perdesi, döşeme, kat perde ve kolonu olarak demir ve beton metrajını 4 alt başlıkta hesaplıyoruz. Bu sayede daha doğru bir maliyet hesabı ortaya çıkıyor.
   
2. Demir işçilik fiyatı: Bazı şehirlerde demir işçiliği demirin tonuna göre hesaplanırken birçok şehirde inşaat m2’sine göre hesaplanır. Ton hesabına bir örnek verelim: İşi alan taşeron, demirin tonunu 500TL’ye örerim diyor. Binada 100 ton demir gitmişse 50.000TL ödeme alıyor.
   M2 fiyatları da projede kullanılan demir çaplarının büyüklüğüne yani işlenebilirliğinin kolay olup olmamasına, kat sayısına, taşıyıcı elemanların boyutlarına vs bağlıdır. Genel olarak demirin m2 işçilik maliyeti 20TL civarındadır. Kabaca bir örnek vermek gerekirse: 500m2 döşeme demiri işçiliği için 10.000TL ödeme yapılır. Elbette bu fiyat illere göre değişiklik gösteriyor.
   
3. Demir fiyatı:
   Demir bir hammadde olduğu için piyasası global ölçekte değişiyor. Türkiye’deki demir fiyatları Londra Metal Borsası’na bağlıdır. Borsada fiyatlar $ cinsindendir. Türkiye’deki satış fiyatları belirlenirken Londra Metal Borsası’ndaki fiyatlara %18 kdv ve nakliye masrafları eklenir. İllere göre farklı demir fiyatı verilmesinin sebebi nakliye fiyatı farklılığındandır. Demir, ton olarak satılır. Genelde demir tırları 24-25 ton ağırlığındadır ve 12mt uzunluğundadır.
   Londra Metal Borsası’ndaki fiyatları görmek için: https://www.lme.com/en/Metals/Ferrous/LME-Steel-Rebar-FOB-Turkey-Platts#Price+graph

Beton

Betonarme maliyeti hesaplarken demir hariç dikkat etmemiz gereken 2 ana maliyet kalemi var.

1. Beton maliyeti
   Beton, m3 olarak satılır. Müteahhitler genelde santrallerle beton bağlantısı yaparlar, fiyatı sabitlerler, şantiye boyunca o bağlantıyı kullanırlar. Bazı santraller bağlantı yapmaz, günlük fiyatlardan beton satar. Beton fiyatları inşaatın bulunduğu ile göre çok değişkendir. Aynı ildeki iki farklı şantiye arasında da %30’a varan fiyat farkları olabilir. Bu fiyat farkının sebeplerine şantiye konumunun mikser ve beton pompasının ulaşımı için kolay olmaması, yolun dar olması, şantiyenin beton santraline uzak olmasını sayabiliriz. Firmasına ve bölgesine göre değişmekle birlikte İstanbul’da 20 aralık 2021 tarihi itibariyle beton m3 fiyatı 500TL+kdv civarındadır.

1. Kalıp işçiliği
   İnşaata başlamadan önce müteahhit kaba inşaat işçiliğini yapması için taşeronla anlaşır, küçük yerlerde, kırsalda, köylerde ustayla da anlaşanlar çok fazladır. Müteahhit genelde beton hariç hiçbir malzemeye karışmaz, zaiyatı takip etmez, işini teslim alır, m2 başına ödemesini yapar. Beton kalıp malzemeleri, teleskobik direk, çivi, tel, kalıp yağı vs tüm malzemeler taşerona ait olur. Piyasada kaba taşeronuna genelde kalfa da denir.
   
   M2 başına anlaşılır. Temel, döşemeler ve perdeler ölçülür. Kalıp m2’si düz ölçü veya kırık ölçü olarak alınır ama genelde düz ölçü kullanılır. Kaba inşaat taşeronu çoğunlukla kalıp, demir ve duvar işçiliğini yapar. Duvar işçiliğini yapacaksa duvar malzemeleri müteahhite ait olur.

Yine 20 aralık 2021 itibariyle İstanbul için örnek vermek gerekirse;

Kalıp 100TL
Demir 20TL
Duvar 15TL
Her 3’ü de m2 fiyatıdır.

Kalıp fiyatının fazla olmasının sebebi kalıp malzemelerin zayi oluyor olmasıdır. Kereste ve plywood sonsuz kere kullanılmıyor. Taşeronlar fiyat verirken bu zaiyatları, malzemelerin kullanım ömrünü hesaba katarlar. Bu fiyatlara müteahhit karışmaz ama ben yine de sizi bilgilendireyim.

Plywood adet: 500TL
Kereste m3’ü: 2600TL
Çivi: kilosu 18tl
Kalıp yağı: Markasına göre çok değişir ama 30lt’si 350-400TL civarında

Su Yalıtımı ve Drenaj

Likit membran: Bodrum kat yaptıysanız bodrum kat yan perdelerinden su gelmemesi için yalıtım yapmanız gerekiyor. En çok kullanılan yöntem sürme yalıtımdır, likit mebran da denir. Markasına göre fiyatı çok değişiyor. Kaliteli markaların m2’si ortalama 40-50TL civarındadır.

Fondalin: Sürme yalıtımı koruması amacıyla fondalin uygulamanız gerekir. Fondalinin m2’si 5-6TL civarındadır.

Örnek maliyet hesabı yapalım. Kare şeklinde 1000m2 bodrumumuz olsun. Her kenarın uzunluğu yaklaşık 33mt yapar. 4 kenar toplamı 132mt. Perde yüksekliği 3mt olsa toplam alanımız 400m2 yapar. Likit mebran +fondalin uygulamasının m2 maliyeti 50TL olsa 20.000TL maliyet oluşur.

Su tutucu bant: Pahalı olduğu için bazı müteahhitler tarafından tercih edilmese de kullanımı çok faydalıdır. 1mt’sinin fiyatı 50TL civarındadır. 130mt perdemizde 130×50= 6500TL maliyeti olur.

Drenaj: Şantiyenin çevresinden gelen suların temele ve bodrum perdelerine ulaşmaması için şantiye çevresinde drenaj yapıyoruz. Drenaj boruları farklı çaplarda oluyor. 150mm çapındaki drenaj borusunun 1mt fiyatı ortalama 38-40TL. Borunun çevresine sarılan keçenin m2’si 2TL. Yani şantiyemizin çevresi 100mt olsa ortalama 4000TL drenaj borusu maliyeti olacaktır. Borunun altına ve üstüne mıcır seriyoruz. Şantiyenizde mıcır varsa ücret ödemenize gerek kalmaz, aksi taktirde mıcır sipariş verirsiniz. Kamyonu ortalama 300TL civarındadır. Son olarak drenaj borusunun bağlandığı kuyunun yapılması için künke ihtiyacımız var. Künkün tanesi 200TL. Künkler elle kaldırılacak kadar hafif değil. Onları kaldırmak için de ayrıca kepçe kiralamamız gerekiyor.

Özetle: 400-500m2 alanı olan şantiyemizdeki drenaj borusu, keçe, mıcır, künk, kepçe toplamı bize 8000TL civarına mal olacaktır.

Membran (Su Yalıtımı):
Yeraltı suyu yükseldiğinde temelimize zarar vermesin diye membran uygulaması yapıyoruz. Membran yapmadan önce zeminin düz olması için hafriyat sonra grobeton dökümü yapılıyor. Akabinde membran uygulaması yapılıyor. Sonra membrana zarar gelmesin diye koruma betonu yapılıyor. Koruma betonunun üstüne radye temelimizi yapıyoruz.

Membran top olarak satılıyor. 1 topu 10m2’dir. Top fiyatı markasına göre değişir. Ortalama 200-300TL aralığındadır. Bazı müteahhitler çift kat membran uygulaması yaparlar.

Membranı bohçalama olarak yapıyoruz, yani sadece temelin altına yapıp bırakmıyoruz, temel yüksekliği boyunca da yanlara yapıyoruz, tamamı tek parça oluyor. 1m2 membranın malzeme maliyeti yaklaşık 25TL’ye gelir. M2 işçiliği 5TL civarındadır. Yani 30TL yapar. Çift kat membran yapılırsa m2 maliyeti 60TL olur.

Membran uygulaması son zamanlarda bazı müteahhitler tarafından tercih edilmemeye başlandı. Fakat hala geleneksel yöntem olarak en çok kullanılan uygulama budur.

Grobeton ve koruma betonu:
Hafriyat sonrası zemini düzlemek için yapılan grobetonun kalınlığı 10cm civarındadır. 400m2 alana 40m3 grobeton dökülmelidir.

Membran uygulaması sonrası koruma betonu dökülür, koruma betonu kalınlığı da 10cm civarındadır. Onun için de 40m3 civarı beton gereklidir.

Toplamda 80m3 betona ihtiyacımız var. Aralık 2021 itibariyle grobetonun m3 maliyeti 420TL+kdv ‘dir.

Yani sadece grobeton ve koruma betonu kdv dahil 40.000TL tutar.

Duvar

Duvarda kullanılan 3 ana malzeme var: Bims, tuğla ve gazbeton.
Bims ve tuğla adetle satılırken, gazbeton m3 olarak satılır.
1 m2 duvarı 3 farklı malzemeyle örüp maliyetlerini kıyaslayalım.
Duvar kalınlığımız 10cm olsun.

Tuğla:
Tuğlanın ebadı 10cm x 19cm x 19cm
1m2 duvar örmek için 27 adet tuğla gerekir.
1 adet tuğla fiyatı: 1,5TL +kdv
27 adet tuğla = 40,5TL
Duvarı örmek için kum ve çimento gerekiyor. 1m2 duvarı örmek için harç maliyeti= 3TL civarında tutar.
Toplam malzeme maliyeti= 43TL/m2

Gazbeton:
Ebat: 10cm x 60cm x 25cm
Kalınlık 10cm olduğundan 1m2 duvarı örmek için 0.1m3 gazbetona ihtiyacımız var.
1m3 fiyatı 490TL + kdv, 0.1m3 fiyatı 49TL yapar.
Ytong yapıştırıcısının torbası 25TL, 1m2 duvar örmek için 2TL’lik yapıştırıcı gerekir.
Toplam maliyet 51TL/m2 yapar.

Bims:
Ebat: 10x39x19 (cm)
M2’ye 13 adet gidiyor.
1 tanesinin fiyatı 2,70 TL + kdv
13×2,7 = 35TL
1m2 duvarı örmek için gerekli harç (kum+çimento) fiyatı = 3TL
Toplam malzeme maliyeti=38TL/m2 yapar.

İşçilik fiyatları genelde 3 malzeme için de aynı olur. Aralık 2021 itibariyle Türkiye genelinde duvar m2 işçilik fiyatı 15-20TL/m2 aralığında.

Duvar metrajını, biz insaathesabi.com olarak daire sayısı, kat alanı, kat yükseklikleri gibi bilgileri kullanarak hesaplıyoruz.

Ayrıca iki daire arasına duvar örerken ses ve ısı yalıtımı sağlaması için 2 sıra duvar örüp arasına taşyünü koyuyoruz. Bu taşyününün m2 maliyeti 15TL civarındadır.

Çatı

Bazı projelerde çatı yapılmıyor, teras çatı olarak (düz çatı) bırakılıyor. Bazı projelerde ise çatı imalatı yapılıyor. Çatının taşıyıcı sistemi ahşaptan veya çelikten olabilir. Biz bu yazımızda çelik çatıyı anlatacağız.

1. Çatı projesi
   Bazı müteahhitler çelik çatının projesini çizip, projeye göre imalat yaptırırken, çoğu müteahhit işi verdiği çatı firmasından bu hizmeti alıyor. Çatı firmaları genelde daha az malzeme kullanarak, tecrübeye dayalı çözüm sağlıyorlar. Biz her zaman proje çizdirme taraftarıyız. Projeyi çizen kişinin tecrübesine, bilgi birikimine göre 500m2’lik bir çatının proje çizim fiyatı ortalama 4000-5000TL civarındadır.
   
2. Karkas – Taşıyıcı Sistem
   Karkas maliyeti malzeme ve işçilik olarak 2’ye ayrılır. İşçilik fiyatı ustasına göre çok değişken olup 500m2 bir çatı için 30.000 – 60.000TL arasında değişir. Elbette bu aralığın dışında işçilik yapanlar da bulunmaktadır.
   Malzeme olarak demir profil kullanılır. Çatı arasındaki dubleks daireler, teras alanları ve güvercinliklere göre profil yoğunluğu değişir. 500m2 çatıda ortalama 10-15 ton civarı profil kullanılır.
   Profil fiyatı, inşaat demiri fiyatına kıyasla %15 civarında daha fazladır. Yine de fiyatlar profilin boyutlarına ve kalınlığına göre değişir.
   Aralık 2021 itibariyle profilin ton fiyatı yaklaşık 13.000TL’dir. Bu çatımızda 15 ton profil kullansak maliyeti de yaklaşık 200.000TL yapar.
   
3. Antipas
   Maliyet hesabı yaparken ufak kalemleri atlamamak gerek. Her ne kadar antipas maliyeti çatıdaki diğer maliyetlere kıyasla düşük de olsa hesabını yapmayı tavsiye ediyoruz. Kaynak yapılan yerlerin pas kusmaması için antipas boya sürülmesi gerekiyor.
   Çatımızdaki antipas malzemesi ve işçiliğinin toplam bedeli 1000TL civarındadır.
   
4. Dere
   Çatıya yağan yağmurun bina yüzeyinden akmaması için çatının kenarlarına dere uygulaması yapılır. Yeni ve modern binalarda genelde gizli dere uygulaması yapılır. Binalarda çekme sac dere, galveniz dere, plastik dere gibi farklı imalatlar yapılabilir. Yapılan bu imalatlara göre 1mt derenin fiyatı 50TL – 400TL arasında değişkenlik gösterir.
   
5. OSB (Çatı kaplaması)
   Taşıyıcı sistemin üzerine çatıyı kapatmak için osb veya benzeri ahşap kaplama yapılır. 20 aralık itibariyle 1 tanesi 3m2 gelen osb plakasının bedeli 210TL’dir. Yani m2’si 70TL’ye gelir. 500m2 çatıda 35.000TL yapar.
   Çatıda tek tip uygulama yoktur. Bazı müteahhitler tek kat osb imalatı yaparken, bazıları çift kat yapar. Biz yalıtımının daha sağlıklı olması için çift kat osb yapılmasını tavsiye ediyoruz.
   
6. Taşyünü
   Çatının ısı yalıtımının sağlanması için taşyünü veya benzer ısı yalıtım malzemesi uygulaması yapılması gerekiyor. 2 kat osb arasına yapılan taşyünü uygulamasına sandviç sistem diyoruz. Ayrıca yalıtımı artırmak için çift kat taşyünü uygulaması da yapılabilir.
   Taşyününün m2 maliyeti 15TL civarındadır. Bu maliyet taşyününün yoğunluğuna göre değişir.
   500m2 çatıda taşyünü maliyeti yaklaşık 7500TL tutar. Çift kat yaparsanız 15.000TL tutar.
   
7. Membran
   İkinci osb katmanının üstüne su yalıtımı sağlaması için membran uygulaması yapılmalıdır. Bu sayede yağmur sularının osb’lere ve taşyününe gelmesini engellemiş oluyoruz. Membran malzemesinin m2 maliyeti 20-30TL aralığındadır. 500m2 çatı için 10.000 – 15.000TL arasında maliyeti olur. Membran uygulaması da çift kat yapılabilir.
   
8. Şıngıl
   Hem membranın zarar görmemesi için hem de çatıya dekoratif bir görüntü vermesi için şıngıl uygulaması yapılır, buna alternatif olarak kiremit uygulaması da sıklıkla tercih ediliyor. Şıngıl m2 maliyeti şıngılın görseline ve markasına göre çok değişmekle birlikte piyasada genellikle 50-100TL/m2 arası şıngıl tercih ediliyor.
   500TL çatı için 25.000-50.000TL arası maliyet öngörebiliriz.
   

Osb kaplaması, taşyünü, membran ve şıngıl uygulaması genelde tek bir ekip tarafından yapılır. 500m2 çatımız için taşıyıcı sistem hariç işçilik maliyeti 25.000-30.000TL civarında olacaktır. Bu tutar ustasına göre yarıya düşebilir, 2-3 katına çıkabilir.

İnşaata Başlamadan Önce Yapılan Ödemeler

1. Arsa Sahiplerine Ödenen Kira ve Taşınma Bedeli
   Kentsel dönüşüm projelerinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kira yardımı yapıyor fakat lüks bölgelerde (Örneğin İstanbul’un birçok ilçesinde) arsa sahipleri ilave kira yardımı istiyor. Bu kira yardımı aylık 4000-5000TL’yi bulabiliyor.
   Buna ilave olarak taşınma parası isteniyor. O da arsa sahibi başına 3000-4000TL civarında oluyor.
2. Emlakçı ödemesi
   Müteahhitlere arsa bulan emlakçılar, projenin karlılığına göre rahatlıkla 1-2 milyon TL komisyon bedeli isteyebiliyor. Bu tutar çok artabileceği gibi, hiç böyle bir ödeme de olmayabilir.
3. Noter ödemeleri
   Müteahhitle arsa sahipleri kendi aralarında yaptığı anlaşma resmiyet kazansın diye noterden sözleşme yapıyorlar. Arsa sahibinin sayısına göre, sözleşmenin uzunluğuna göre bu tutar değişiyor. Ortalama 5.000- 10.000TL arasında tutar diyebiliriz.
4. Kentsel Dönüşüm ve Rapor Masrafı
   İnşaat yapılacak yerde bina varsa, bu bina çürükse kentsel dönüşüm sürecine girebiliyor ve Bakanlık’tan bazı muafiyetleri oluyor, kira yardımı oluyor, belediyelerde bazı ödemeler yapılmıyor vs. Kentsel dönüşüm sürecini yürütmesi için firmalar var. Bu firmalara ödenen bedel yaklaşık 15.000TL civarında.
5. Teminat mektubu
   Müteahhitler arsa sahipleriyle anlaştığında direk inşaata başlayamıyor, bir güvence vermesi gerekiyor. Bu güvenceye teminat mektubu deniyor. Müteahhit, varlıklarını bankaya teminat olarak gösteriyor ve banka da buna istinaden müteahhite teminat mektubu veriyor. Müteahhit de bunu arsa sahiplerine ve belediyeye veriyor. Yani müteahhit diyor ki, eğer sözleşmeye uymazsam, inşaatı yapamazsam/yapmazsam bu teminat mektubunu bozdurup nakite çevirebilirsiniz. Bunun garantisini de banka veriyor.

Yeni yasayla birlikte müteahhitlerin belediyeye de inşaat maliyetinin %10’u tutarında teminat mektubu vermesi gerekiyor. Bazı arsa sahipleri bunu yeterli görmeyip daha fazla teminat istiyorlar.

1. 1. Belediyeye Verilen – Yapı Yaklaşık maliyetinin %10’u
   2. Arsa sahiplerine ekstra verilen

Verilen bu teminat mektupları iskan alındıktan sonra müteahhite iade edilecek. Ancak müteahhit işi tamamlayamazsa, bu durumda teminatlar yeni müteahhite aktarılacak. Ayrıca müteahhit; işi teknik şartnamede veya projede verdiği taahhütlere uygun yapmazsa teminatlar, eksiklikleri tamamlamak için anlaşılan yeni müteahhite aktarılacak. Bu şekilde projenin eksiksiz tamamlanması amaçlanıyor.

Teminat mektubu maliyeti bankaya ve müşteriye göre değişiyor. Ortalama yıllık %2 civarındadır. Yani müteahhit 1 yıl geçerli 1.000.000TL’lik teminat mektubu alabilmek için bankaya 20.000TL ödeme yapar. Yani teminat mektubu müteahhitler için ciddi bir ödemedir.

Şantiyedeki Aylık Ödemeler

Elektrik: Şantiyenin büyüklüğüne, mevsime ve şantiyede kalan kişi sayısına göre değişir. En küçük şantiyede bile aylık 400TL elektrik faturası gelir. 10.000m2 inşaat alanı olan bir şantiyede ayda 1500TL elektrik faturası çok normaldir.

Su: 20-30 daireli bir şantiyede aylık 500-600TL fatura gelir.

Şantiye şefi: Bazı şantiyelerde sabit şantiye şefi olmaz. Şantiye şefliği dışarıdan hizmet olarak alınır. Kesinlikle böyle olmaması gerekse de genelde sadece göstermeliktir. Şantiye şefleri tek seferlik 5000-6000TL ödeme alır. Yani aylık 500TL gibi düşünebilirsiniz.

Şantiyede maaşlı çalışan şefler ise kıdemine göre 5000TL’den başlayıp ucu açık bir şekilde maaş alırlar.

Bekçi: Her şantiyede olmasa da en azından gece güvenlik bekçileri olur. Bazı şantiyelerde 2 gece güvenlik bekçisi olur. Bazılarında gece-gündüz bekçisi olur. Tamamen müteahhite kalmış bir durum. Asgari ücretten hesaplasanız aylık 4250TL net maaşı var.

OSGB ücreti: Şantiyede çalışan kişi sayısına göre doktor ve iş güvenliği uzmanı belli periyotlarla gelip şantiyeyi denetliyor. Çok rekabetçi bir piyasa olduğundan fiyatlar çok düştü. Ayda sabit 10 kişinin çalıştığı bir inşaatın OSGB bedeli 500TL civarındadır. Elbette bu tutar çok artabilir, aldığınız hizmetle doğru orantılı.

Kamu Ödemeleri

Yapı denetim

Yapı denetim maliyetinin nasıl hesaplandığını detaylı inceleyelim.

İşin bitirilme süresine göre %’ler var.

İşin Bitirilme Süresi	Yüzde
1 yıl	%1.43
2 yıl	%1.5
3 yıl	%1.58
4 yıl	%1.66
5 yıl	%1.74

İnşaat sınıflarına göre hesapta kullanılacak birim maliyetler belirleniyor.

Bakanlık tarafından her yıl yayımlanan “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”in

• I ve II. sınıflarında yer alan yapılar: 673 TL/m2
• III.sınıfında yer alan yapılar: 1.634 TL/m2
• IV ve V. sınıflarında yer alan yapılar: 3.239 TL/m2

Konut özelinde hesap yapacak olursak;

Tek katlı yapılar: 1. ve 2.sınıf = 673TL/m2
Bina yüksekliği 21.50mt’ye kadar olan (yaklaşık 7 kat) yapılar: 2.sınıf = 1634TL/m2
Daha büyük yapılar = 3239TL/m2

1 katın 3mt olduğunu varsayalım. Bu şekilde farklı binaların yapı denetim maliyetlerini görebilirsiniz.

İnşaat Alanı	Kat Sayısı	Bina Yüksekliği	Birim m2 maliyeti	İnşaat Süresi	Hesaplama Yüzdesi	Yapı Denetim Maliyeti (kdv dahil)
300	1	3	673 TL/m2	1 yıl	1.43%	11.356 TL
500	2	6	1634 TL/m2	1 yıl	1.43%	13.790 TL
2500	7	21	1634 TL/m2	1 yıl	1.43%	68.930 TL
2500	8	24	3239 TL/m2	1 yıl	1.43%	136.637 TL
5000	10	30	3239 TL/m2	2 yıl	1.50%	286.652 TL

Ruhsat ve İskan Harcı

Kentsel dönüşüm projelerinde yasa gereği ruhsat ve iskan harçlarına muafiyet olsa da bazı belediyeler çok ciddi oranlarda harç bedeli istiyorlar. Harç tutarını hesaplamak için malesef net bir formül yok. Belediyesine, projesine göre değişiklik gösteriyor.

Emlak Vergisi

Müteahhit, arsa sahiplerinin inşaatını da yapsa, kendi arsasına inşaat da yapsa inşaat yaptığı süre boyunca emlak vergisi öder.

Emlak vergisi inşaatın yapıldığı sokağa/caddeye göre bile değişir. Rayiç bedel üzerinden hesap yapılır.

Emlak vergisi yüzdeleri;

	Büyükşehir	Normal Şehir
Konut	Binde 2	Binde 1
İşyerleri	Binde 4	Binde 2
Arsalar	Binde 6	Binde 3
Araziler	Binde 2	Binde 1

Örnek emlak vergisi hesaplama:

Arsanın m2 değeri: 5000 TL
Arsanın alanı: 1000 m2
Arsa değeri: 5.000.000 TL
Büyükşehirdeyse 5.000.000 * 0,006 = 30.000TL / yıl.

Emlak vergisi maliyeti, birçok müteahhit tarafından hesaba katılmasa da maliyet hesabı yapılırken mutlaka dikkat edilmeli.

SGK Ödemesi

Birçok müteahhitin maliyet hesabı yaparken atladığı bir kalem: SGK’YA BİLDİRİLMESİ GEREKEN ASGARİ İŞÇİLİK tutarı.

Bu konuyu anlaşılması zor kelimelerle farklı sitelerde bulabilirsiniz. Ben konuyu size çok basit bir örnekle anlatacağım. Ekstrem bir örnek vereyim ki konu daha iyi anlaşılsın. Müteahhitimiz hiç sigortalı adam çalıştırmadan inşaatı bitirmek istiyor. Amacı prim ödememek. İnşaat bitiyor, iskan almak için SGK ile ilişik kesmesi gerekiyor, bu nedenle SGK’ya gidiyor. SGK müteahhitten inşaatı bitirene kadar çalıştırdığı personelin bilgisini istiyor ama yok ki öyle bir belge.

Şöyle bir mantık hatası doğuyor: Bu inşaat kendi kendine mi oldu, hayır. O zaman çalıştırdığın adamları sigortasız çalıştırdın ki bu zaten bir suç. SGK, sigortasız adam çalıştırmanın önüne geçmek için böyle bir uygulama yapmış. Özetle müteahhite diyor ki: Bu inşaatı bitirmek için en az şu kadar prim ödemen yani en az şu kadar personel çalıştırman gerekiyor. O tutarı inşaat bittikten sonra bana ödeyeceğine adamını sigorta yap da ona öde.

Peki hesap neye göre yapılıyor:

[(Toplam inşaat m²) x (Bayındırlık inşaat birim m² fiyatı) x (6,75)] / (100)

Örnek bir inşaatı hesaplayalım: 2000 m² inşaat ve 4C sınıfının birim maliyeti 2480 TL

[2000x2480x6,75]/100= 334.800TL

Gördüğünüz gibi 334.000TL yapı denetim masrafı çıktı. Malesef birçok müteahhit inşaat maliyeti hesaplarken sadece belli başlı malzemelerin maliyetini hesaplıyor. Yapı denetim maliyetleri eskisi gibi çok düşük değil, mutlaka maliyet hesaplarında göz önünde bulundurulmalı.

Kaba inşaat maliyetini hesapladıktan sonra inşaattaki ince işlerin maliyetini hesaplamak için: https://insaathesabi.com/blog/ince-insaat-isleri-maliyet-hesaplama

İnşaat maliyeti hesaplarken sabit m2 maliyeti söylenemeyeceğini, sabit bir inşaat m2 fiyatı söylemenin neden yanlış olduğunu, inşaat maliyetinin nelere göre değiştiğini, inşaatın türüne, kat sayısına, daire sayısına, deprem bölgesine, zemin durumuna, inşaat yapılacak şehre, kat yüksekliklerine, inşaatın konumuna, kullanılacak malzemelere, yönetmeliklere ve dairenin iç yapısına göre inşaat maliyetinin nasıl değiştiğini detaylı bir şekilde anlattığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/

Tüm bu hesaplamaları pratik bir şekilde günce malzeme ve işçilik fiyatlarıyla yapabilmek için sizi İnşaat Hesabı’nın ücretsiz demosunu denemeye davet ediyorum: https://panel.insaathesabi.com/kullanici/kayit-ol-demo

Yazar
Mikail KARACA
İnşaat Yüksek Mühendisi
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı