İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ? Ücretsiz Dene
06 Mar

Yapı Ruhsatı Almadan Önce Tüm Süreçler (Çok Detaylı Anlatım)

YÖNETMELİK

Babamın bir sözü var: “İnşaat yapmak çok basit, esas sorun arsa sahipleriyle anlaşabilmek.” Doğru ama eksik. Şöyle ki, arsa sahipleriyle anlaştıktan sonra karşına resmi prosedür çıkıyor.
Bu yazımda Yapı Ruhsatı almadan önceki süreci çok detaylı bir şekilde anlatacağım. Lütfen izinsiz paylaşım yapmayalım. Yazıyı ders notu olarak kullanacak hocalarımın da bilgilendirme maili atmasını rica ediyorum.
Arsa sahipleriyle sözlü olarak anlaştıktan sonra sıra işi resmiyete dökmekte.
1.Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (Gerçek ismi: Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
– Sözleşmede % kaçla anlaşma sağlandığı
– İnşaatın yapım süresi
– Ceza-i şartlar – Tazminat
– Müteahhitin yükümlülükleri
– Arsa sahibinin yükümlülükleri
– Ödenecek kira bedeli
gibi ana başlıklardan oluşuyor. Biraz daha merak edenler için;
– Arsa sahibi ve müteahhitin adresleri
– Arsa sahiplerinin taşınmazlarını müteahhite ne zaman teslim edeceği
– Sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi durumu
– Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh olması durumu
– İlave imar artışı durumunda izlenecek yol
– İskan alınma detayları
– Belediyeye, notere vs. ödenecek masrafların müteahhite ait olduğu
– Emlak vergilerini kimin ne süreyle ödeyeceğini
– Taraflardan birinin sözleşmeden cayması durumunda izlenecek süreç
– Müteahhitin teslim ettiği mülkün kabul şartları
– Mücbir sebepler (deprem, yangın, sıkıyönetim, doğal afet vs.)
– Sözleşmenin devri
– Mirasçıların sözleşmeyi kabulü
– Yönetim Planı
– Anlaşmazlıkların çözümünde izlenecek yol gibi konular sözleşmede detaylı bir şekilde belirtilir.
2. Teknik Şartname
Teknik Şartname kat karşılığı sözleşmesine ek olarak konur. Teknik şartnamede müteahhitin hangi malzemeleri, markaları vs. kullanacağını belirttiği şartnamedir. Teknik Şartnamede özetle şu bilgiler yer alır:
– Mimari, statik projelerin kim ve hangi unvanda biri tarafından çizileceği
– Binanın taşıyıcı sistemi, beton sınıfı, demir türü
– Su izolasyonun nasıl yapılacağı, hangi marka ne malzeme kullanılacağı
– Dış cephe tasarımı, dış cephede kullanılacak malzeme ve markası
– Katlar arası, aynı katta daireler arası ve binanın dış cephesinden içeriye ısı ve ses yalıtımının nasıl yapılacağı
– Çatıda ne malzeme kullanılacağı, çatının detayı ve markalar
– Alçı, boya, alçıpan, duvar gibi işçiliklerin detayları
– Sahanlıklara, merdivenlere, bina girişlerine uygulanacak malzeme ve detayları (mermer, granit vs.)
– Daire zeminlerinde kullanılacak parkenin cinsi (lamine, laminant, masif) ve markası
– Banyo, mutfak, hol, balkon vb. ıslak hacimlerde kullanılacak seramik markası
– Daire çelik kapıları markası ve türü
– Daire iç kapıları türü (Amerikan kapı, ahşap kapı, ahşap kaplama kapı, lake kapı vs.)
– Banyo ve mutfak dolaplarının detayları ve bazen markası
– Musluk, klozet, lavabo, batarya, duş teknesi, rezervuar gibi malzemelerin markası (vitra, artema, eca, geberit, newarc vs.)
– Radyatör, havlupan markası
– Ankastre fırın, ocak, davlumbaz takılacaksa bunların markaları
– Mutfak ve banyo tezgah malzemesi (granit, akrilik vs.)
– Kombi konulacaksa markası
– Doğramaların markası ve modeli (Pimapen, Fıratpen, Winsa vs.)
– Elektrik tesisatında kullanılacak kablo, diafon ve üst montaj malzemesi markaları
– Asansörlerin markası
– Çevre düzenlemesi detayı
– Jeneratör var mı, yok mu, varsa markası ve gücü gibi gibi özellikler Teknik Şartnamede yazılır. Kat Karşılığı sözleşmesinin uzunluğu yaklaşık 10 sayfa, Teknik Şartname uzunluğu da yaklaşık 7 sayfadır. Bu bizim kullandığımız sözleşme için geçerlidir. Detaylara girilmeyen sözleşmelerin uzunluğu toplam 1 sayfa bile olabilmektedir. Ama iki tarafın da haklarını bilebilmesi ve ileride çıkan sorunlara delil olması adına sözleşmenin ve şartnamenin detaylıca yazılmasını tavsiye ediyorum.

3.Arsa sahibinden alınan Vekaletname
Arsa sahibi diyor ki: Ben sana dairemi verdim, sözleşmeye imzamı da attım. Bundan sonra uğraşılacak angarya iş ne varsa top sende. Git benim adıma bunları hallet diyor. Nedir bunlar: Çap, imar durumu, istikamet rölevesi almaya
– Parselasyon, ifraz ve tevhid, sınır düzeltmesi, cins tashihi, isim tashihi yapmaya
– Yola ve diğer kamu yararına terki gereken kısımları yapmaya
– Tapuları almaya, kat irtifakı kurmaya, kat mülkiyeti tahsis etmeye
– Belediye, kadastro, tapu daireleri ve diğer tüm kamu kurumlarındaki her türlü işlemleri takip etmeye
– Arsa sahibi adına gerekli vergi ve harçları yatırmaya
– Yıkılmamış bina üzerinde bulunan dairelerin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini kapatmaya
– Yıkım ruhsatını, temel altı ve temel üstü ruhsatını almaya
– Mimari, statik, elektrik, mekanik vs. projelerini çizdirmeye ve yetkili mercilere onaylatmaya
– Meslek odalarıyla görüşmeye ve gerekli belgeleri imzalamaya
Mikail KARACA vekil tayin edildi denir ve sonra Mikail uğraşsın bu işin ameleliğiyle. Vekaletname noterden yapılır ve yaklaşık sayfa sayısı 2-3 civarındadır.
4.Muvafakatname
Muvafakatname birinin birine bir konu hakkında izin verdiğini belirten belgedir. Günlük hayattan örnek: 13 yıllık evli bir çift. Adam zil zurna sarhoş ve kumar borcu var. Borç gırtlağa dayanmış ve adam oturduğu evi satacak. Alacaklıyla beraber gidiyorlar tapuya ama nafile. Eşinin rızası, izni kısacası muvafakati olmadan adam o daireyi satamaz (Not: Bu uygulama aileleri koruması bakımından süper oldu).
2. örnek: 15 yaşında çocuğu olan bir aile boşanmış ve çocuk yurtdışına gidecek. Pasaport almak için velayetinin kimde olduğuna bakılmaksızın muvafakatname istenir. Gelelim bizim sektördeki örneklerine, arsa sahipleri bize niye muvafakat veriyor.) Hissedar Muvafakatnamesi: Örnek üzerinden anlatayım: 1’den fazla arsa sahibi var. Bu kişiler inşaatı birlikte yaptığına dair müteahhite muvafakatname yetkisi veriyor (vekaletnamede). Müteahhit de muvafakatnameyi belediyede gerekli yerlerde kullanıyor.

Türk Hukukunda İnş… 06/03/2020 Akli Meleke Raporu Nedir? Kaset Döşeme Nedir? 06/03/2020