İnşaattaki ince işler maliyeti çoğu zaman kaba inşaat maliyetinden daha fazla tutuyor. 2022 yılı ince işler maliyetini hesaplarken; asansör, dış cephe, ısıtma sistemleri, tesisat, şap, seramik, mermer, elektrik, sıva, boya, alçıpan, pencere, parke, kapı, mutfak ve banyo dolabı, ankastre ürünler, ortak alanlar, havalandırma, yangın sistemleri, korkuluk, küpeşte ve peyzaj uygulamalarını göz önünde bulundurduk.

İnce işlerin maliyetini hesaplarken günlük, haftalık, aylık olarak değişen 100’lerce malzeme ve işçilik maliyeti vardır. Bu fiyat değişkenlikleri inşaat maliyetini anında etkiler. Bu nedenle inşaat maliyetini her seferinde güncel olarak hesaplamak gerekir. Bu yazımızda ince işler fiyatlarının nasıl değiştiğinden ve güncel fiyatların ne kadar olduğunu detaylı bir şekilde anlattık.

İnce işler maliyetinden önce hesaplanması gereken kaba inşaat maliyetini detaylı hesapladığımız yazıyı bu linkten okuyabilirsiniz: https://insaathesabi.com/blog/kaba-insaat-maliyeti/

İnşaat maliyeti hesaplarken sabit m2 maliyeti söylenemeyeceğini, sabit bir inşaat m2 fiyatı söylemenin neden yanlış olduğunu, inşaat maliyetinin nelere göre değiştiğini, inşaatın türüne, kat sayısına, daire sayısına, deprem bölgesine, zemin durumuna, inşaat yapılacak şehre, kat yüksekliklerine, inşaatın konumuna, kullanılacak malzemelere, yönetmeliklere ve dairenin iç yapısına göre inşaat maliyetinin nasıl değiştiğini detaylı bir şekilde anlattığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/

İnşaat maliyet raporunda hangi detayların yer aldığını görebilmek için 70 sayfalık örnek inşaat maliyet raporunu inceleyebilirsiniz: Örnek İnşaat Maliyet Raporu İndir. Bu raporun içindeki ince işler maliyetlerini aşağıdaki tabloda özet olarak görebilirsiniz.

Asansör1.32%₺326,000
Dış Cephe3.94%₺972,658
Isıtma ve Soğutma6.69%₺1,651,501
Şap0.79%₺194,686
Seramik3.83%₺944,871
Mermer1.35%₺333,255
Elektrik5.25%₺1,296,939
Sıva ve Boya2.76%₺680,299
Alçıpan1.29%₺319,197
Pencere7.05%₺1,741,402
Parke7.04%₺1,738,158
Kapılar4.42%₺1,090,190
Ahşap İşleri ve Dolap8.77%₺2,164,565
Ankastre3.49%₺862,029
Ortak Alanlar ve Havalandırma0.62%₺154,085
Yangın0.95%₺233,775
Balkon ve Korkuluk2.29%₺564,980
Peyzaj0.78%₺193,253
İnce İşler Toplam62.63%₺15,461,843

Asansör

Binamızda kaç asansör yapmamız gerektiği Asansör Yönetmeliği’nde belirtilmiş. Bu yönetmeliği özet olarak aşağıdaki tabloda açıklayalım.

Kat SayısıAsansör Sayısı
1-2 katlıAsansör yapmak zorunlu değil
3 katlıAsansör boşluğu bırakmak zorunlu
4-9 katlı (9kat dahil)1 asansör yapmak zorunlu
10 ve üzeri katlı2 asansör yapmak zorunlu

Asansör maliyeti asansörün ithal marka ve yerli olup olmadığına göre çok değişiyor. İthal ve yerli asansörler arasında %30-40 arasında fiyat farkı olabiliyor.

Bunun haricinde asansör maliyeti; kat sayısına, kapıların açılma şekline, asansör içindeki düğmelere, asansörün hızına, kaç kişilik olduğuna, asansörün iç hacmine, asansörün iç tasarımına göre değişir.

10 duraklı bir ithal marka konut asansörünün ortalama maliyeti 30.000€ +kdv’dir. 23 aralık 2021 itibariyle € kurunu 13TL olarak hesapladığımızda yaklaşık 400.000TL+kdv yapar. Aynı asansörü yerli firmadan aldığımızda 300.000TL civarında maliyeti olur. İlave her kat için 10.000-15.000TL maliyeti olur. Net bir hesap olması için projeye ve asansörün özelliklerine bakılması gerekir.

Dış Cephe

Dış cephe inşaatta maliyetinin hesaplanması en zor kalemlerden biridir. Cephede çok farklı malzemeler kullanılabilir. Kullanılacak malzemeyle alakalı hiçbir zorunluluk yoktur. İsterseniz m2 maliyeti 50TL’ye gelirken, isterseniz 2000-3000TL’ye gelebilir. Dış cephe maliyetinin her cephe için ayrı hesaplanması gerekir. Genelde yola bakan, binanın vitrin yüzü olan cephelerde daha gösterişli malzemeler kullanılırken, arka cephelere bakan, çok kimsenin görmeyeceği cephelerde ucuz malzemeler kullanılır.

Cephede malzemelerin kendi içlerinde de fiyatları çok değişkendir. Ben sadece kafanızda canlanması açısından malzemelerin genel fiyatlarını paylaşacağım.

Malzeme TürüM2 fiyatı
Kompozit50 $ +kdv
Kompakt100€ +kdv
Prekast700TL +kdv
Giydirme Cephe2000TL +kdv
Söve mtül fiyatı20-50TL/mtül
Söve m2 fiyatı80-120TL/m2
Boya + dekoratif sıva70TL/m2

Mantolama

Dış cephede ısı yalıtımı amacıyla mantolama uygulaması yapılır. Mantolama için genelde xps, eps veya taşyünü tercih edilir. 3 malzeme de m3 olarak satılır. Yani kalınlık arttıkça sarfiyat artacağı için fiyat da artar. Özellikle kışın sert geçtiği illerde daha kalın malzemeler kullanılır. Örneğin: İstanbul’da 5cm mantolama yeterliyken, Erzurum’da 8-10cm uygulama yapılabilir.
dış cephe taşyünü mantolama detayı

Dış cephede pencere hariç tüm alanlara mantolama yapılmalıdır.

Mantolama maliyetini basitçe hesaplayalım.

Kullanılan malzemeler1 m2 için maliyeti
5cm xps60 TL/m2
Mantolama harcı5TL/m2
Dübel6TL/m2
File6TL/m2
İşçilik60TL/m2
TOPLAM137TL/m2

Bu tablodaki XPS malzemesinin kalınlığı değiştikçe fiyatı da değişir. Ayrıca xps yerine taşyünü maliyeti hesaplamış olsaydık maliyet artacaktı. Taşyünü maliyeti yoğunluğa göre değişir. Piyasada buna danste derler, ingilizce density’den gelir. 150 danste demek, 1m3 taşyünün ağırlığı 150kg gelir demektir. Örneğin: 150 danste taşyününün m2 maliyeti 130TL civarındadır.
İşçilik maliyetleri de şehre ve işçiliğin kalitesine göre değişmekle birlikte 45-70TL aralığındadır.

  • İskele
    Bazı müteahhitlerin kendi iskelesi vardır. Ayrıca iskeleler aylık olarak m2 usulü kiralanır. 1m2 kiralık iskele 6TL civarındadır. 20mt yüksekliğinde(yaklaşık 6-7 kat), 20mt genişliğinde bir cephe için aylık iskele kira maliyeti 20x20x6 = 2400TL’dir.

Isıtma ve Soğutma

  1. Klima
    Dairelere klima takılacaksa maliyeti mutlaka hesaplanmalı, klima maliyeti BTU değerine göre değişir. Aralık 2021 tarihinde 12.000 BTU klima 6000TL civarındadır. Bazı müteahhitler klima takmazlar fakat klima borulamasını yaparlar, bu sayede evde oturacak kişi klima taktırmak istediğinde duvarların kırılması zahmetine girmez.
  2. Kombi veya Kazan
    Binalarda enerji performansı yönetmeliği gereğince,”Yeni binalarda; yapı ruhsatına esas olan toplam kullanım alanının 2.000 m2 ve üstünde olması halinde merkezi ısıtma sistemi yapılır.” Bu durumda kazan maliyeti hesaplamak gerekir.
    2000m2 altı binalarda bireysel kombi uygulaması yapılır. İnşaatın bölgesine göre bazı müteahhitler kombi takmaz fakat tüm tesisatını hazırlar, bazı müteahhitler kombileri takıp daireyi öyle teslim eder.
    Aralık 2021 itibariyle 24kw yoğuşmalı ortalama bir kombinin maliyeti 6500TL’dir.
  3. Isıtma Yöntemi
    1. Yerden Isıtma
      Yerden ısıtma maliyeti hesaplanırken temel olarak yerden ısıtma borusu, straforu ve kollektörü hesabı yapılmalı.
      1mt yerden ısıtma borusu: 5TL
      1m2 strafor: 36TL
      6’lı kollektör: 600TL
    2. Panel Radyatör
      60cm x 100cm ölçülerindeki 1 radyatörün fiyatı 20 aralık 2021 itibariyle 900TL civarındadır. 100m2 daireye yaklaşık 8mtül radyatör gereklidir yani 900×8=7200TL
      Panel radyatör için gerekli pprc boru tesisatına, yerden ısıtmanın işçiliğine vs çok detay olacağı için bu yazıda değinmedik.
  4. Doğalgaz tesisatı
    Her dairenin kapısındaki doğalgaz sayacından kombisine kadar doğalgaz borusu tesisatı çekilir. Bu maliyet sayaçla kombinin arasındaki mesafeye göre değişir. Ortalama olarak 1 dairenin doğalgaz hattı malzeme ve işçilik fiyatı 2000-2500TL’dir. Projesine göre çok değişkenlik gösterebilir.
  5. Havlupan
    Genelde evlerimizin banyosunda ve mutfağında havlupan kullanırız. Havlupanların fiyatı büyüklüğüne ve alüminyum, krom, beyaz havlupan olmasına göre değişir. Beyaz havlupan fiyatı 150-200TL civarındayken, alüminyum havlupan fiyatı 700-1000TL arasındadır.
  6. Radyatör vanası
    Hem havlupanlara hem de panel radyatörlere 2’şer adet radyatör vanası konur. 1 tanesinin fiyatı 30TL civarındadır.
  7. Tesisat işçilik fiyatları
    Dairenin büyüklüğüne, kombiyle banyoların ve radyatörlerin arasındaki mesafeye göre dairenin içindeki sıhhi tesisat malzeme ve işçilik fiyatı değişkenlik gösterir.Ortalama olarak 1 daire için sıhhi tesisat işçilik fiyatı 1500-3000TL arasındadır. Bu dairenin temiz su malzemeleri de 1500-3000TL arasındadır. Kullanılan markaya göre değişkenlik gösterir.Ayrıca dairelerin ve binanın pissu atık malzemeleri(pimaşlar) de daire başı 2000TL civarında tutar.Isıtma-soğutma kategorisi için çok daha detaylı maliyet hesabı yapılabilir fakat amacının dışına çıkmasın diye bu kadar detayın yeterli olduğunu düşünüyorum.

Şap

Hem betonun zeminini düzleyip, seramik ve parke uygulamasına hazır hale getirmek için hem de tesisat borularını korumak için kat betonunun üstüne yaptığımız uygulamadır.
Şap maliyetini 2 kategoride hesaplayacağız.
100m2 şap maliyeti hesaplayalım.
Ortalama şap kalınlığı 7cm’dir. 1cm azalıp artması normaldir.

  1. Malzeme
    1. Kum: m3 olarak satılır. 100m2 x 0.07 = 7m3 kum gerekli. M3 fiyatı şehre göre çok değişir. İstanbul için örnek verelim. Aralık 2021’de 140TL+kdv. Yani 1000TL kum masrafımız var.
    2. Çimento: 1m3 kuma ortalama 6torba çimento konur. 1 torba çimento 38TL. Toplam çimento maliyeti: 230TL
    3. Şap kenar bandı: Birçok müteahhit için biraz lüks bir maliyettir. Duvar ile döşeme arasındaki ses iletimini engelleyici özelliğe sahiptir. Yürüme ve topuk seslerinin komşu mahallare duvarlar aracılığı ile geçmesini engeller. Mt fiyatı: 2-10TL arasında değişir.
  2. İşçilik: Şap işçiliğinin m2’si 7-10TL arasındadır. 100m2 için 800TL diye hesaplayalım.

Şap kenar bandını hesaba dahil etmezsek 100m2 için şap bedelimiz: 1000+230+800=2030TL’dir. M2 maliyetimiz 20TL olmuş olur.

Seramik

  1. Seramik maliyeti: Seramik m2 maliyeti tamamen kişinin zevkine, seçtiği seramiğin markasına göre değişir. Büyük ebatlı (60x120cm) seramiklerin fiyatı küçük ebatlı seramiklere kıyasla genelde daha pahalıdır. Biz insaathesabi.com olarak seramik malzeme maliyetini hesaplarken banyonun yer ve duvar seramiğini ayrı ayrı, hol, mutfak, tuvalet, balkon, teras seramiklerini ayrı ayrı hesaplıyoruz.2021 aralık ayı itibariyle ortalama seramik maliyeti 100-120TL civarındadır. Ucuz seramik arayışı olanlar için 50-60TL’ye de seramik bulunabilir. Üst fiyat olarak bir sınırı yoktur, dediğim gibi tamamen zevk işidir.
  2. Seramik yapıştırıcısı: Zemin düz olduğunda 1m2 için 5kg yapıştırıcının yeterli olduğu söylense de uygulamaya gelince 1m2 için ortalama 8-9kg yapıştırıcı sarfiyatı oluyor. 25kg’luk seramik yapıştırıcı paketlerinin fiyatı ortalama 30TL’den başlıyor. Yani 1m2 için 10TL yapıştırıcı masrafımız var.
  3. Derz dolgu: Derz dolgu sarfiyatı seramiğin ebatına, derzlerin kalınlığına, seramiğin kalınlığına göre değişir. Çok büyük maliyet tutmadığı için tüm bu detaylara girmeden yaklaşık maliyet söyleyeceğim. 1m2 seramik için 1TL diyebiliriz.
  4. Köşe çıtası: Köşelere çıta uygulaması yapıyoruz. Bu çıtalar rengine, kalınlığına ve kesitine göre fiyatlandırılıyor. Hiç köşe yoksa çıta maliyetimiz de oluşmayacaktır. Köşe çıtasının yaklaşık mtül maliyeti 10-15TL gibi düşünülebilir.
  5. Derz artısı, seviye tespit artısı, mala vb malzemeler: m2’ye 3 TL hesaplanabilir.

Mermer

Merdiven basamaklarında, kat hollerinde, binanın girişinde genellikle mermer veya granit malzeme tercih edilir.

1 kat merdivenin maliyetini hesaplayalım:

Kat yüksekliğimiz 3mt, rıht yüksekliği 17cm olsun. 1 kat için 18 basamak gereklidir. Basamak uzunluğu 120cm olsun. Toplamda 21,6mt basamak ihtiyacımız var. Aynı metrajda da rıht ihtiyacımız var.

Basamak malzeme maliyeti taşın desenine ve cinsine göre çok değişkendir. Ortalama 130TL’den başlar ve ucu açıktır. Biz 200TL’den hesaplayalım.
21.6mt x 200TL = 4300TL (basamak+rıht malzeme maliyeti)

Basamak mtül işçilik fiyatı ustanın kalitesine göre çok değişkendir. Ortalama 30-60TL/mtül denebilir. Biz 45TL’den hesaplayalım. 21.6mt x 45TL= 1000TL

Döşeme maliyeti: Merdivenin türüne göre merdiven basamakları arasında 1 ve 2 ara sahanlık olabilir, bazı durumlarda hiç sahanlık da olmayabilir. Bir de her katta kat holü vardır. Kat holünün alanı katın mimari planına göre değişir. Biz maliyet hesabı yapabilmek için 10m2 döşeme yapılacağını varsayalım.

Döşeme malzeme maliyeti(süpürgelik dahil): 200TL/m2
Döşeme işçilik maliyeti(süpürgelik dahil): 50TL/m2

10m2 döşeme için malzeme maliyeti 2000TL, işçilik maliyeti 500TL tutar.

1 kat için toplam malzeme+işçilik maliyeti: 4300+1000+2000+500 = 7800TL

Mermer örmek için altına kum sermek gerekiyor. Basamakları da m2 olarak hesapladığımızda toplamda 25m2 civarı bir alan yapar. Yaklaşık 1m3 kum gerekir. Kum+çimento maliyeti de 200TL tutar.

Özetle 1 kat merdivenin kat holüyle birlikte malzeme+işçilik maliyeti 8000TL olur. Bu tutar rahatlıkla 2-3-4 katına çıkabilir. Tamamen seçtiğiniz malzemeyle alakalı olarak değişir.

Elektrik

Elektrik işçilik fiyatı dairenin büyüklüğüne veya linye-sorti adedine göre verilir. Yani şöyle düşünün: Salona 1 tane priz koymakla salonun 3-4 farklı yerine priz koymak arasında usta açısından ciddi bir iş yükü farkı vardır. 3 farklı yere priz koymak için daha fazla vakit harcayacak, o harcadığı vakti de size maliyet olarak yansıtacak.
O nedenle elektrik işçilik fiyatı için önce projenin görülmesi gerekir. Yaklaşık bir fiyat vermek gerekirse 100m2 bir daire için 4000TL denebilir.

Elektrik malzemesi fiyatı: Kullanılan malzemeye göre değişkenlik gösterir. Ne kadar priz, anahtar olursa o kadar kablo kullanmak gerekir. Kablo maliyeti bakır hammaddesinin global fiyat artışından dolayı 2 yıl önceye kıyasla 3 kat civarında arttı. Ayrıca tavandan yapmak istediğiniz led, spot uygulamaları maliyeti artıran uygulamalardır.

100m2 bir daire için elektrik malzemesi maliyeti ortalama 4.000 – 10.000TL arasındadır.

Diyafon:
Dairelere takılan görüntülü diyafon maliyeti daire başı ortalama 500-1200TL arasındadır. Görüntüsüz diyafon fiyatı daire başı ortalama 100TL’dir.

Ortak Alanlar
Binamızın bütünü için elektrik maliyeti hesaplarken; asansör, kat holleri, merdiven, bodrum katlar gibi ortak alanların elektrik tesisatını da göz önünde bulundurmamız gerekir.

Elektrik Panosu:
Binamızda tüm elektrik sayaçlarının olduğu bir elektrik panosu vardır. Bu panoda elektrik sayaçları, sigortalar, kaçak akım röleleri, yangın röleleri gibi malzemeler vardır. O nedenle elektrik panosu maliyetini de hesaplamayı unutmamalıyız. Pano maliyeti hesaplarken 1 daire için 600-700TL bütçe ayrılması normaldir. Yani 15 daireli bir binada 10.000TL civarı pano bütçesi ayrılmalıdır.

Temel Topraklama
Binadaki olası bir elektrik kaçağı ihtimaline karşı temel topraklaması yapılır. Temel topraklaması için topraklama şeridi kullanılır, bu şeritler topraklama çubuğu ile toprağa gömülür.

Temelin büyüklüğüne göre topraklama çubuğu sayısı ve topraklama şeridi uzunluğu değişir. 1 adet topraklama çubuğu 400TL civarında, 1mt topraklama şeridi 40TL civarındadır.

Kamera Sistemi
Kamera sistemleri 4-8-16-32’li sistemler şeklinde satılır. Elbette kameranın kalitesine göre fiyatı değişir. Fiyatları 2.000-15.000TL arasındadır.

Akıllı ev sistemi, merkezi süpürge sistemi, araçlar için elektrikli şarj istasyonu gibi uygulamalar yapılacaksa maliyetleri atlanmamalıdır.

Sıva ve Boya

Duvarları ördükten sonra boya yapılmadan önce sıva yapılması gerekir. Sıva 3 aşamada uygulanır.

  1. Kaba alçı
    Makine ile uygulanır. Hazır makine sıvası kullanılır. 1 torbasında 35kg vardır, torba fiyatı ortalama 22TL civarındadır. Her 1cm kalınlıkta 10kg/m2 sarfiyatı vardır. Pratikte bakacak olursak duvarcı duvarı tam terazisinde örmüş olsa 15mm sıva yapmamız gerekir. Yani 1m2 için 15kg alçı kullanmak gerekir. Fakat duvarcı duvarı örerken 1cm kaydırma yapsa alçının m2 sarfiyatı 20kg’ı rahat buluyor. Yani 1m2 duvar için 13-15TL arası kaba alçı maliyetimiz var.
  2. Karışık alçı
    Kaba alçıdan sonra yüzeyi daha pürüzsüz bir hale getirmek için saten alçı öncesi yapılır. Karışık alçının torba fiyatı 25TL civarındadır.
    1m2 duvar için maliyeti 4-5TL civarındadır.
  3. Saten alçı
    Saten alçı boya yapılmadan önce yapılan son alçıdır. Yüzey iyice pürüzsüz bir hal alır. Torba fiyatı 35TL civarındadır. Torbası 25kg’dur.
    Ortalama 1mm kalınlıkta yapılır. Her 1m2 için 1mm kalınlıkta 1kg kullanılması yeterlidir. Yani 1m2 için maliyet 1,5TL civarındadır.Özetle: 1m2 duvar için kaba, karışık, saten alçının malzeme maliyeti 18-22TL tutar.
    Kaba, karışık, saten için m2 işçilik bedeli ortalama 12-15TL arasında değişir.
  4. File
    Duvarlar çatlamasın diye bazı müteahhitler duvarlarda file uygulaması yapar. Filenin top fiyatı yoğunluğuna göre değişir ve Aralık 2021 itibariyle 250-300TL civarındadır. 1m2 file 50m2 gelir. Yani 1m2 fiyatı 5-6TL’dir.
  5. Boya
    Boya yapılmadan önce saten alçı komple zımparalanır. Boyanın altına astar sürülür, sonrasında boyanın rengine ve cinsine göre 2-3 kat boya sürülür.
    Boya işçilik fiyatı ortalama 8-12TL/m2 arasındadır.
    1lt astar ile 10-15m2 yüzey astarlanabilir. Bazen çift kat astar vurmak gerekebilir. 1lt astar fiyatı markasına göre çok değişkendir ve 10-30TL arasındadır. Yani 1m2 duvarın astar maliyeti ortalama 2TL denebilir.Duvar boyası maliyeti: 1kg ile tek katta ortalama 7-10m2 boyanabilir. Çift kat uygulaması yaptığımızdan 1kg ile ortalama 4m2 boyayabiliriz. Kg maliyeti 12-40TL arasındadır. Ortalama bir hesap yaparsak 1m2 duvarda kullanılan boyanın maliyeti 5TL’dir.
Kaba alçı13-15 TL/m2
Karışık alçı4-5 TL/m2
Saten alçı1,5 TL/m2
Alçı işçilik12-15 TL/m2
File5-6 TL/m2
Astar + duvar boyası7 TL/m2
Boya işçilik8-12 TL/m2
Toplam50 – 60 TL/m2

Burada sadece 1m2 duvar maliyetini kabaca nasıl hesapladığımıza değindik. Buna ilave olarak köşelerin gönyesinin düzgün alınması ve köşelere zarar gelmemesi için köşe çıtası kullanılması gerekir. Tavanların boyanması gerekir. Bodrum katta otopark varsa bodrum otoparkının boyası yapılmalı, yer ve duvarlara yönlendirme boyaları yapılmalıdır.

Alçıpan

Alçıpan uygulaması zorunlu bir uygulama değildir. Dairelerin daha gösterişli, dekoratif, cezbedici olması için yapılır. Birçok farklı alçıpan uygulaması vardır. Bazen sadece salonda, sadece holde yapılırken bazı dairelerin tamamında yapılır. Odalarda farklı, mutfakta farklı, salonda farklı uygulamalar yapılabilir.

Genelde en sık yapılan yapılan uygulamalar:

  1. Kartonpiyer
  2. Perdelik
  3. Düz alçıpan
  4. Havuz tavan
  5. Karopan
  6. Işık bandı
  7. Gergi tavan

1 adet alçıpan ortalama 70TL’dir. Yani 1m2 alçıpan malzeme 22-23TL’ye gelir. Alçıpanın altında taşıyıcı sistem olarak genelde C ve U profil kullanılır. Profil maliyeti kullanım yoğunluğuna göre değişir.

Ortalama olarak C profilin 1mt’si 14TL, U profilin 1mt’si 12TL’dir.

Bunlara ilave olarak Derz bandı, borazan vida, askı maşası ve klips maliyeti olacaktır.

Alçıpan hesabı yapılırken yapılan her mtül ve m2 uygulaması tek tek ölçülür, o nedenle yapılan tasarıma göre fiyat vermek gerekir. Kafanızda canlanması için bu uygulamaların yaklaşık fiyatlarını paylaşayım:

Kartonpiyer20TL/mtül
Perdelik40TL/mtül
Düz Alçıpan58 TL/m2
Havuz Tavan105 TL/mtül
Karopan45 TL/m2
Işık Bandı80 TL/mtül
Gergi Tavan700 TL/m2

Pencere

Pencereyi takan firmalar fiyatlarını işçilik dahil verirler. Pencere maliyeti hesaplarken cam ve doğrama olmak üzere 2 ana kalem giderimiz vardır. Bunun yanı sıra aksesuarlar, silikon ve seçime göre pervaz maliyeti olabilir.

Doğrama fiyatı markasına göre, doğramanın içindeki profillere, kanal sayısına, profilin et kalınlığına ve buna benzer faktörlere göre değişkenlik gösterir.

Orta kalite üstü bir doğramanın mtül fiyatı 220TL +kdv civarındadır.

1m2 ısıcam fiyatı (4+16+4mm) 400TL+kdv civarındadır.

Cam fiyatı cam türüne göre değişkenlik gösterir. Piyasada genellikle verilen cam fiyatı 4+16+4mm yani iki tane 4mm cam, arasında 16mm boşluk olan cam türüdür.

Lamine cam, temperli cam, daha kalın cam, konfor cam vs yaptıkça cam maliyeti otomatik olarak artar.

Üstteki resimdeki pencerenin doğramalarını hesaplayalım.
Etrafı komple döndüğümüz zaman (140+220cm)x2= 720cm
Ortadaki dikme kayıt: 220cm
Açılır pencerenin etrafı (85+220cm)x2 = 610cm
Toplam: 1550cm yani 15,5mt
1mt doğramanın fiyatı 220TL+kdv demiştik. Yani kdv hariç 3400TL yapar.

İki tane cam var. Onların alanını hesaplayalım.
(0,485x 2,032) + (0,649×1,986) = 2,27m2
1m2 cam 400TL+kdv ise 2,27m2 cam = 900TL

1 tane aksesuarımız var yani pencere kolu. Markasına göre çok değişir fakat ortalama olarak 250TL diyebiliriz.

Bu pencere için 2 tane silikon gerekir. Tanesi 100TL’den 200TL yapar.

Toplam maliyetimiz: 3400+900+240+200 = 4750TL

PVC ve cam fiyatı global ölçekte çok zamlandı. 2021 Ocak ayında aynı pencereyi 2000TL’ye mal edebiliyorduk.

Parke

En çok kullanılan parkeler laminant, lamine ve masif parkedir. Bu 3’ü arasından da %95’ten fazla kullanılan laminant parkedir. Laminant parkeler kalitesine göre değişmekle birlikte fiyatları 100TL civarındadır. Lamine parke fiyatları 300TL, masif parke fiyatları 700TL civarındadır. Fiyatından dolayı en çok laminant parke tercih edilir.

Parkenin altına serilen şilte, duvar kenarlarına çakılan süpürgelik ve işçilik toplam bedeli 15-20TL/m2 civarındadır.

Özel bir süpürgelik seçmek isterseniz kalınlığına, yüksekliğine, malzemenin cinsine ve süpürgeliğin kesitine göre mtül maliyeti 50-100TL’ye kadar rahatlıkla yükselebilir.

Kapılar

  1. Bina dış kapısı: Genelde 8.000 – 10.000TL aralığındadır.
  2. Çelik kapılar: 1500TL’ye çelik kapı takan firmalar olduğu gibi 8000-9000TL’ye çelik kapı takan firmalar da vardır. Ortalama bir çelik kapı fiyatı 3500-4000TL aralığındadır.
  3. Oda kapıları:
    Oda kapılarında işçilik, kapının dolgunluğu, boyalı ise boya kalitesi, kaplama ise kaplamanın kalitesi, kapının göbekli olup olmaması, kapıdaki cam detayı, kapının genişliği, yüksekliği fiyatı çok etkiliyor.
    En ucuz kapılar amerikan panel kapı olarak biliniyor. Fiyatları ortalama 1300-1700TL arasında değişir.
    Mdf ve melamin kapılar da 1500-2400TL arasında değişir.
    Lake kapılarda boya kalitesi çok önemlidir. Bu nedenle fiyat aralığı daha yüksektir. 2500-5000TL arasında değişir.
  4. Yangın Kapıları
    Yönetmelik gereği binamızda yangın kapısı kullanmamız gerekebilir. Yangın kapı sayısı projeye göre değişkenlik gösterir. Yangın kapıları 1500-5000TL arasında değişir. Bu kadar fiyat farkı olmasının sebebi kapının sertifikalı olup olmamasıyla alakalıdır.

Ahşap İşleri ve Dolap

  1. Mutfak dolabı
    Mutfak dolabında kullanılacak malzeme dolap maliyetini ciddi ölçüde artırabilir. Dolabın uzunluğu, alt ve üst modüllerin detayları, raylar ve açılır kapanır aksesuarlar da fiyatı çok etkiler. Bazı firmalar mutfak dolabı için mtül fiyatı verir, bazıları m2 fiyatı verir, bazıları da modül modül fiyat verir. Ahşap ürünleri son 1 yılda 2 kattan fazla zamlandığı için mutfak dolap maliyetini ciddi ölçüde artırdı.Çok genelleme yaparak bir mutfak maliyeti hesaplayalım.
    5mt uzunluğunda bir mutfağımız olsun. Alt ve üst dolapları ayrı ayrı topladığımızda 10mt yapar. Buradan bulaşık makinesi ve buzdolabı buzdolabı boşluğunu düştüğümüzde yaklaşık 8,5mtül yapar. Mtül fiyatı ortalama 1500-3000TL arasında değişir. 2500TL olarak hesaplasak 21.250TL yapar. Lütfen unutmayın, bu birim fiyatlar çok değişkendir.

  2. Mutfak tezgahında kullanılacak malzemeler: laminant, granit, mermer, akrilik ve çimstone gibi malzemeler olabilir. Tamamen zevkinize göre malzeme seçimi yapabildiğiniz için fiyat aralığı çok geniştir. 1mt tezgah için 150TL’ye granit kullanabileceğiniz gibi 1000TL’ye de granit kullanabilirsiniz. Ucuz yapılmak istenirse mt’si 250TL’ye laminant tezgah yapılabileceği gibi mt’si 2000TL’ye akrilik malzeme de kullanılabilir.
  3. Banyo dolabı
    Banyo dolabı maliyeti hesaplarken dolabın genişliği, yüksekliği, çekmeceleri, lavabosu, malzemenin cinsi, aksesuarları çok önemlidir. Ortalama bir banyo dolabı maliyeti 2.000TL – 5.000TL arasındadır.
  4. Portmanto ve Dresuar
    Birçok müteahhit portmanto ve dresuar yapmaz ama daireyi albenili göstermek için yapan müteahhitler de vardır. Ortalama portmanto maliyeti 3.000TL, dresuar maliyeti de 1.000TL’dir.

Ankastre

Ankastre ürünleri için piyasada 10’larce marka ve her markanın 100’lerce modeli vardır. Aşağıdaki tabloda sizlerle ortalama fiyatları paylaşacağım.

Gömme Rezervuar500-900
Asma Rezervuar150-250
Klozet270-700
Klozet Kapağı60-180
Duş Teknesi900 – 2000
Duşakabin1100-2300
Ara musluk40-70
Lavabo bataryası250-500
Duş bataryası400-800
Evye bataryası300-600
3’lü set (ocak, fırın, davlumbaz)2500-6000
Mutfak evyesi150-700

Bu maliyetlerin haricinde tuvalet kağıtlığı, havluluk, askılık, köşe şampuanlık gibi banyo aksesuarlarını da hesaplıyoruz. Ne kadar detaylı hesap yapılırsa hata payı o kadar düşer.

Lütfen dikkat: Ankastre ürünlerinin fiyatları demir-beton gibi sabit değildir. Seçtiğiniz marka, modele göre fiyat çok değişir. Biz sadece genel olarak fiyatlar kafanızda şekillensin diye sizinle üstteki tabloyu paylaştık.

Ortak Alanlar ve Havalandırma

Sığınak yönetmeliği gereğince binada sığınak yapılacaksa Sığınaktaki duş, mutfak, tuvaletler, zemin kaplaması maliyetlerini hesaplamamız gerek. Biz bu maliyetleri tek tek hesaplıyoruz.

Ayrıca projenizde spor salonu, binaya ait depo gibi özel alanlar varsa onların maliyetlerini de ayrıca hesaplamak gerek.

Bodrum katta arabaların egzozlarından dolayı havalandırma yapılması gerekiyor. Havalandırma Jetfanlarla yapılabileceği gibi, havalandırma kanallarıyla da yapılabilir. Bodrum katın alanına göre havalandırma maliyeti değişkenlik gösterir.

Yangın

Yangın tesisatı her projede olmadığından bu konuya çok detaylı değinmeyeceğiz. Insaathesabi.com’da biz yangın maliyetini şu değerleri kullanarak hesaplıyoruz:

  1. Yangın tesisatı malzeme ve işçilik fiyatları
  2. Sprink tesisatı
  3. Yangın dolapları
  4. Yangın su deposu
  5. Yangın hidroforu
  6. Tesisat kontrol vanaları
  7. Yangın tahliye vanası
  8. Yangın jeneratörü
  9. Akıllı yangın algılama sistemi (gaz, duman, ısı, karbonmonoksit dedektörleri)
  10. Yangın alarm butonu ve sirenler
  11. Adresli santral kurulumları

Yangın tesisatı maliyeti projesine göre hesaplanması gereken bir gider kalemidir. O nedenle bu yazıda çok detayına değinemedik.

Korkuluk – Küpeşte

Balkon ve teraslara güvenlik amaçlı korkuluk yapmamız gerekir. Ayrıca bina merdiveninin kenarına korkuluk yaparız.

Merdiven kenarındaki korkuluk çoğunlukla alüminyum korkuluktur. 1 katta ortalama 5mt korkuluk kullanılır. Mt fiyatı 500TL civarındadır. Yani 1 merdivenin 1 katı için 2500TL tutar.

Balkon ve teraslardaki korkuluk; alüminyum, cam, demir ferforje olabilir. Korkuluğun yüksekliğine, korkuluk üstündeki tutamaca, camlı korkuluksa camın türüne, rengine, kalınlığına; ferforje ise desenine göre fiyatlar değişkenlik gösterir. Ortalama fiyat vermemiz gerekirse;

Alüminyum korkuluk500 TL/mtül
Cam korkuluk1100 TL/mtül
Ferforje korkuluk900TL/mtül

Peyzaj

Bazı inşaatların arsası çok küçük olduğundan peyzaj yapacak alan yoktur. Fakat birçok inşaatta peyzaj çok önemli bir kalem. Yapılan peyzajın türüne göre de maliyet çok değişken olabiliyor, o nedenle hiçbir kalem için fiyat bilgisi veremeyeceğiz.

Biz peyzaj maliyeti hesaplarken aşağıdaki kalemleri dikkate alıyoruz;

  • Bahçe duvarı
  • Bahçe düzenleme
  • Zirai Danışmanlık
  • Ağaçlandırma Çalışması
  • Çimlendirme
  • Süs havuzu
  • Patlatma Taş
  • Banklar
  • Sulama Sistemi
  • Işıklandırma Sistemi
  • Arsa giriş kapısı
  • Bariyer
  • Havuz

İnce işler maliyetinden önce hesaplanması gereken kaba inşaat maliyetini detaylı hesapladığımız yazıyı bu linkten okuyabilirsiniz: https://insaathesabi.com/blog/kaba-insaat-maliyeti/

İnşaat maliyeti hesaplarken sabit m2 maliyeti söylenemeyeceğini, sabit bir inşaat m2 fiyatı söylemenin neden yanlış olduğunu, inşaat maliyetinin nelere göre değiştiğini, inşaatın türüne, kat sayısına, daire sayısına, deprem bölgesine, zemin durumuna, inşaat yapılacak şehre, kat yüksekliklerine, inşaatın konumuna, kullanılacak malzemelere, yönetmeliklere ve dairenin iç yapısına göre inşaat maliyetinin nasıl değiştiğini detaylı bir şekilde anlattığımız yazıyı okumak için: https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/

Yazar
Mikail KARACA
İnşaat Yüksek Mühendisi
SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı