24 Eyl

Tescil Dışı Taşınmaz Mülkiyeti Kazanım Halleri Nelerdir?

HUKUK, YÖNETMELİK

TESCİL DIŞI TAŞINMAZ MÜLKİYETİ KAZANIM HALLERİ NELERDİR?
(TAŞINMAZ MÜLKİYETİ, TAPU KAYDI YAPILMADAN ÖNCE NASIL EDİNİLİR?)

Taşınmazların mülkiyetlerinin oluşumuna ve geçişine ilişkin hükümleri barındıran kanun, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’dur. Bu kanunun 705. Maddesinin EMREDİCİ hükmüne göre, taşınmaz mülkiyetlerinin geçişi ve oluşumu, ancak TESCİL ile olur.
Tescil kavramından ne anlaşılması gerektiği, günlük yaşantıdan doğan olağan yaşam deneyimleriyle anlaşılabilir: Tapu kaydı. Buna göre, kadastrosu yapılmış, usulüne uygun olarak tapu kütüğüne tescil edilmiş bir taşınmazın devrine ve mülkiyetine ilişkin işlemlerin geçerliliği, ancak tapu kütüğünde buna ilişkin yapılacak kayıt ve tescillere bağlıdır. Aynı kanunun, aynı maddesinin ikinci fıkrası, tescilden önceki kazanım hallerini düzenlemiş ve birinci fıkrada ihdas ettiği temel kurala, adeta bir istisna getirmiştir. Hüküm aşağıdaki gibidir:
(1) Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
(2) Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Aşağıdaki paragraflarda, yukarıda yazılı hükmün bir haritasını çizeceğiz:

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Tescilden Önce Kazanım Halleri
1) Mirasın Geçişi: Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, miras bırakan öldüğünde, ardında bıraktığı tüm malvarlığı değerleri, hak ve borçlarıyla birlikte bir KÜL olarak mirasçılara geçer. Mirasçılar, eğer birden çok kişiden oluşuyorsa, bu durumda miras bırakanın tüm malvarlığı değerleri üzerinde kısa süreliğine bir ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ doğar. Daha önceki yazılarımızdan da anımsanacağı üzere, elbirliği mülkiyetinde birden çok malik vardır. Birden çok malik, elbirliği mülkiyetine konu olan malvarlığı değerlerinin tamamına, hep birlikte sahiptir. Mirasçılar birden çoksa, sulh yargıcından alacakları VERASET BELGESİNİ delil göstererek, miras bırakanın malvarlığı değerlerini taşınmaz dahi olsa, kendi adlarına tescil gerçekleşmeden önce kazanırlar. Tescil gerçekleştiğinde ise zaten sahip oldukları bir mülkiyet, yalnızca açıklığa ve güvenceye kavuşmuş olur.
2) İşgal: Kadastrosu usulüne uygun olarak yapılmış, olağan koşullarda tapuda maliki de gözüken bir taşınmazın, tapu kütüğünden MALİKİN İSTEMİ İLE TERKİNİ (SİLME İŞLEMİ) YAPILMIŞSA yani tapu malikinin rızasıyla iptal edilmiş ve bunun üzerine taşınmaz sahipsiz hale gelmişse, sahipsiz hale gelen taşınmaza malik olma arzusuyla ilk yerleşen (hukukta bu kişiye “işgalci” anlamında “şagil” denir) kişi, tapu kaydından önce, işgal tarihinde taşınmazın mülkiyetini kazanır.
3) Mahkeme İlamı: “İlam” demek, mahkeme kararı demektir. Bir taşınmazın, davacı ya da davalı bir tarafa ait olmasına ilişkin bir mahkeme kararı, ilam niteliğini haiz olup taraflara tebliğ edildiği an, mülkiyet kazanılmış olur. Bunun için taşınmazın tapuya tescili beklenmez, kazanım tescilden önce vuku bulur.
4) Kamulaştırma: Eski tabiriyle “istimlak” olarak anılan kamulaştırma, bir kamu tüzel kişisinin (örneğin bir üniversitenin yahut da bir belediyenin) kamu ihtiyacını ve kamu yararını gerekçe göstererek, bir başkasına ait olan taşınamazı kendi mülkiyetine katabilir. Bunun için, öncelikle rayiç bedel üzerinden taşınmazın sahibi ile anlaşmayı dener. Taşınmaz maliki kamulaştırmaya rıza göstermezse, taşınmazın malikine karşı ilgili idare tarafından bir dava açılır. Davanın sonucunda kamulaştırma işlemi vuku bulursa, kamulaştırma kararı alan ilgili kurum, taşınmazın kendi nam ve hesabına tapuda tescillenmesini beklemeksizin taşınmazın mülkiyetini kazanır.
5) Zamanaşımı: Daha önceki yazılarımızda ayrıntılarıyla açıkladığımız üzere, bir taşınmazın mülkiyetinin OLAĞANÜSTÜ VEYA OLAĞAN ZAMAN AŞIMI ile de tescilden önce kazanılması mümkündür. Olağanüstü zamanaşımı bakımından 20 yıl, olağan zamanaşımı bakımından 10 yıl boyunca taşınmaza fiili anlamda egemen olmak (zilyet) ve aranan diğer koşulları da sağlamak yeterlidir. Bu takdirde, zamanaşımı ile mülkiyet kazanacağı iddiasıyla davaya taraf olan ilgili, mülkiyeti aslında zamanaşımı süresi dolduğu anda kazanmış olup, tescil istemekle yalnızca “açıklayıcı” bir hüküm kurulmasını istemiş olmakta, yani “malumun ilanını” istemektedir. İşin esasına bakıldığında, aslında bir tür güvence talep etmekten ibaret bir istemde bulunmaktadır.
6) Diğer Haller: Bunlar, TMK 705’in dışında kalan, spesifik hükümler olduğundan, burada değinmeyeceğiz.

Tellaliye Sözleşmes… 24/09/2019 Ticari Satış Sözle… 24/09/2019