Taşınmaz mülkiyeti oluşumuna ve geçişine ilişkin hükümleri barındıran kanun, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’dur. Medeni kanuna göre, taşınmaz mülkiyeti geçişi ve oluşumu, ancak tescil ile olur. Burada tescil kavramından anlaşılması gereken şey tapu kaydıdır. Buna göre, kadastrosu yapılmış, usulüne uygun olarak tapu kütüğüne tescil edilmiş bir taşınmazın devrine ve mülkiyetine ilişkin işlemlerin geçerliliği, ancak tapu kütüğünde buna ilişkin yapılacak kayıt ve tescillere bağlıdır.

   Yine Türk Medeni Kanunu, tescilden önceki kazanım hallerini de düzenlemiş ve yukarıda bahsettiğimiz tescil konusuna bir istisna getirmiştir. Miras, mahkeme kararı gibi hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılmakta ancak devir, rehin gibi işlemlerin yapılabilmesi için ilgili mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olması gereklidir.

İçindekiler

  1. Tescilden Önce Kazanım Halleri

1.Tescilden Önce Kazanım Halleri

Mirasın Geçişi

Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, miras bırakan öldüğünde, ardında bıraktığı tüm malvarlığı değerleri, hak ve borçlarıyla birlikte bir kül olarak mirasçılara geçer. Mirasçılar, eğer birden fazla kişiden oluşuyorsa, bu durumda miras bırakanın tüm malvarlığı değerleri üzerinde kısa süreliğine bir elbirliği mülkiyeti doğar. Daha önceki yazılarımızdan da anımsanacağı üzere, elbirliği mülkiyetinde birden çok malik vardır. Birden çok malik, elbirliği mülkiyetine konu olan malvarlığı değerlerinin tamamına, hep birlikte sahiptir. Mirasçılar birden çoksa, sulh yargıcından alacakları veraset belgesini delil göstererek, miras bırakanın malvarlığı değerlerini taşınmaz dahi olsa, kendi adlarına tescil gerçekleşmeden önce kazanırlar. Tescil gerçekleştiğinde ise zaten sahip oldukları bir mülkiyet, yalnızca açıklığa ve güvenceye kavuşmuş olur.

İşgal

Kadastrosu usulüne uygun olarak yapılmış, olağan koşullarda tapuda maliki de gözüken bir taşınmazın, tapu kütüğünden malikin istemi ile terkini (silme işlemi) yapılmışsa yani tapu malikinin rızasıyla iptal edilmiş ve bunun üzerine taşınmaz sahipsiz hale gelmişse işgal konusundan bahsedilir. Sahipsiz hale gelen taşınmaza malik olma arzusuyla ilk yerleşen (hukukta bu kişiye “işgalci” anlamında “şagil” denir) kişi, tapu kaydından önce, işgal tarihinde taşınmazın mülkiyetini kazanır.

Mahkeme İlamı

İlam mahkeme kararı demektir. Bir taşınmazın, davacı ya da davalı bir tarafa ait olmasına ilişkin bir mahkeme kararı, ilam niteliğine haiz olup taraflara tebliğ edildiği an, mülkiyet kazanılmış olur. Bunun için taşınmazın tapuya tescili beklenmez, kazanım tescilden önce vuku bulur.

Kamulaştırma

Eski tabiriyle istimlak olarak anılan kamulaştırma, bir kamu tüzel kişisinin (örneğin bir üniversitenin yahut da bir belediyenin) kamu ihtiyacını ve kamu yararını gerekçe göstererek, bir başkasına ait olan taşınmazı kendi mülkiyetine katabilir. Bunun için, öncelikle rayiç bedel üzerinden taşınmazın sahibi ile anlaşmayı dener. Taşınmaz maliki kamulaştırmaya rıza göstermezse, taşınmazın malikine karşı ilgili idare tarafından bir dava açılır. Davanın sonucunda kamulaştırma işlemi vuku bulursa, kamulaştırma kararı alan ilgili kurum, taşınmazın kendi nam ve hesabına tapuda tescillenmesini beklemeksizin taşınmazın mülkiyetini kazanır.

Zamanaşımı

Daha önceki yazılarımızda ayrıntılarıyla açıkladığımız üzere, bir taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü veya olağan zaman aşımı ile de tescilden önce kazanılması mümkündür. Olağanüstü zamanaşımı bakımından 20 yıl, olağan zamanaşımı bakımından 10 yıl boyunca taşınmaza fiili anlamda egemen olmak (zilyet) ve aranan diğer koşulları da sağlamak yeterlidir. Bu takdirde, zamanaşımı ile mülkiyet kazanacağı iddiasıyla davaya taraf olan ilgili, mülkiyeti aslında zamanaşımı süresi dolduğu anda kazanmış olup, tescil istemekle yalnızca açıklayıcı bir hüküm kurulmasını istemiş olmakta, yani malumun ilanını istemektedir. İşin esasına bakıldığında, aslında bir tür güvence talep etmekten ibaret bir istemde bulunmaktadır.

Diğer Haller

Bunlar, TMK 705’in dışında kalan, spesifik hükümler olduğundan, burada değinmeyeceğiz.