24 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Yetkisiz Temsil Ve Özel Vekaletname Verilmesinin Bir Zorunluluk Olması

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA YETKİSİZ TEMSİL VE ÖZEL VEKALETNAME VERİLMESİNİN BİR ZORUNLULUK OLMASI

Türk hukuk sisteminde kural olarak, bir kimseyi temsilen hukuki işlem yapmak caizdir. Yani bir kişi, pekâlâ bir başka kimse adına ve hesabına işlem yapabilir. Fakat bu işlemin temsil olunan kişiyi bağlaması, ya temsilciye verilen bir YETKİ BELGESİ ile ya da temsilcinin bu işlemi yapmasının ardından temsil olunan tarafından bu işlemin ONANMASI ile olur. Başka türlü, adına “yetkisiz temsil” dediğimiz hukuki durum ortaya çıkar. Bu da, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 46. maddesinde ve devamında düzenlenmiştir.
Kural olarak, bir hukuki işlemin temsil olunan için bağlayıcı olması yalnızca onun işlemin gerçekleştirilmesinden sonra vereceği onama bağlıdır. Yahut da daha önceden o işlemin kendisi adına ve hesabına gerçekleştirilmesi için bir izin veya yetki belgesi vermiş olması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken şey şudur ki bu izin ya da onama bir ŞEKİL ESASINA BAĞLI DEĞİLDİR. Yani temsilcinin işlemini onaylaması gereken temsil olunan, bu onamı noterden yahut da bir başka resmi kurumdan yapmak zorunda değildir. Pekâlâ sözlü olarak da yapması caizdir. Fakat kanun koyucu, bu şekil serbestisini kısıtlamıştır. Kısıtlamanın amacı, hem temsilciyi hem de temsil olunanı korumaktır. Peki, kısıtlama hangi işlemler için vardır?

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Yazımızın da konusunu oluşturan “taşınmaz satışları”, eğer bir temsilci (vekil) aracılığıyla yapılacaksa, temsil olunanın temsilciye vereceği temsil yetkisi, ÖZEL BİR ŞEKLE TÂBİ OLACAKTIR. “Özel şekil” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği, herhangi bir kanunumuzda açıkça düzenlenmemiş olduğundan, bu konuda hukukçular arasında tartışma bulunmaktadır. Fakat genel eğilim şudur: Taşınmaz satışları için temsilciye verilmesi gereken özel yetki, NOTERDEN VERİLMİŞ bir vekaletnamedir. Ayrıca, vekil, yalnızca belirli bir taşınmazın devri ile yetkili kılınabilir. Yoksa temsilciye verilecek genel bir yetki ile temsil olunana ait birden çok taşınmaz hakkında devir işlemi yapılamaz.
Eğer yukarıda andığımız özel yetki kuralına aykırılık olmasına rağmen bir taşınmaz satışı vuku bulmuşsa, bu satış YETKİSİZ TEMSİL esasına göre geçerli ya da geçersiz olur. Örneğin: Herhangi bir şekilde temsil yetkisi ve yahut da vekaletnamesi bulunmayan bir kimse, bir başkasına ait taşınmazı her nasılsa tapuda birine devretmişse, bu devir işlemi ancak taşınmazın malikinin ONAMI ile geçerli olur. Eğer taşınmazın maliki bu devri onamazsa, taşınmazın satışına ilişkin işlem GEÇERSİZ olur. Hatta hukuki bir jargonla, satışın butlan ile sakat olduğunu belirtebiliriz. Bu durumda, yetkisiz temsilciden taşınmazı devraldığı sanısına kapılan alıcı, yetkisiz temsilciye bir tazminat davası açabilir. Fakat yetkisiz temsilcinin yaptığı satış, satışı yapılan taşınmaz malikinin usulüne uygun onamı alınmaksızın, hiçbir türlü geçerli kılınamaz.
Sonuç itibariyle denilebilir ki gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 504/3 hükmü uyarınca ve gerekse 46. Madde gereğince, TAŞINMAZ SATIŞLARI VE DEVİRLERİ ile ilgili hukuki işlemlerin temsilci (vekil) aracılığıyla yapılabilmesi, ancak ve ancak özel bir vekaletname ile mümkündür. Bu vekaletname, noterden çıkarılmış olmakla birlikte, temsilciye hangi taşınmazın devrine yahut da satışına ilişkin yetki verildiğini teker teker ve açıklıkla içermek zorundadır. Zira, kanunun aradığı “özel” yetki kuralı, bu esasları zorunlu hale getirmektedir.

Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019 Taşınmaz Yükü Nedir? 24/09/2019