22 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Yarar Ve Hasarın Yeni Malike Geçiş Anı

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA YARAR VE HASARIN YENİ MALİKE GEÇİŞ ANI

Türk Borçlar Hukukunda, “yarar ve hasarın geçişi” adıyla anılan özel ve özel olduğu kadar önemli bir mefhum vardır. Bu mefhum, şu soruyu sorar: Satış sözleşmelerinde, satış sözleşmesine konu oluşturan taşınır ya da taşınmaz malvarlığı değeri üzerinde sahip olunan YARARLAR ve taşınmaz veya taşınıra gelecek HASARLAR/ZARARLAR ne zamana kadar kime ait olacaktır?
Konuyla ilgili bağlayıcı hükmü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 208. Maddesi ihdas etmiştir. Buna göre:
“Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık haller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.
Taşınır satışlarında, alıcının satılanın zilyetliğini devralmada temerrüde düşmesi durumunda zilyetliğin devri gerçekleşmişçesine satılanın yarar ve hasarı alıcıya geçer.
Satıcı alıcının isteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer.”
Bu yazıda, yukarıdaki hükmü parça parça irdelemeye çalışacağız:

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Taşınmaz Satışlarında Yarar ve Hasar Tescil Anında Geçer
Bir defa, “tescil” kavramından ne anlaşılması gerektiğini izah edelim. Tescil, amiyane bir tabirle, TAPU DEVRİ ANI demektir. Hukuki jargona uyarlayacak olursak, taşınmazın mülkiyetinin kime ait olduğuna ilişkin, tapu kütüğüne kaydın düşüldüğü an, TESCİL ANIDIR. Taşınmaz satışlarında, yeni malikin tapuyu aldığı esnaya kadar, taşınmazdan elde edilecek tüm yararlar ve taşınmaza gelecek tüm zararlar, mevcut malike ait sayılacaktır.
Bu ne anlama gelmektedir? Şöyle ki taşınmaz yeni malike, tapu kütüğünde yeni malik adına yapılacak tescilin neticesinde geçer. Yani, yeni malik, ancak “tapunun kendi adına çıkarılması” neticesinde “malik” olabilir. Bu esnaya kadar, taşınmazın maliki eski malik olarak kalır. Tapunun yeni malik adına çıkarıldığı, yani, yeni malik adına tapu kütüğüne tescil yapıldığı ana kadar, taşınmazdan yararlanmak veya taşınmazdan kaynaklı yararlara sahip olmak imkanı, eski malike ait kalır. Bunun yanı sıra, taşınmaza HERHANGİ BİR NEDENLE gelecek zararlar da eski malikin sorumluluğu altındadır. Mesela, yeni malike devri kararlaştırılan taşınmaz, tescil gerçekleşmeden hafif bir hasar alarak, örneğin bir yangına maruz kalarak değer yitirmişse, yitirilen değere eski malik katlanır. Yeni malik, ödemiş olduğu bedelin bir kısmının (değerin azalma miktarı ile paralel olarak) iadesini isteyebileceği gibi, henüz bedeli ödememişse, bedelden indirim talep edebilir. Çünkü henüz tescil gerçekleşmemiştir ve tescil gerçekleşene değin vuku bulan olay ve olgulardan doğan zararlara eski malik katlanmak zorundadır. Meydana gelen zarar ve hasarlar, yeni maliki ilgilendirmez. Bu ilgilendirmezlik elbette tescilin gerçekleşmesi anına kadar sürer.

Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019 Taşınmaz Satışlar… 24/09/2019