22 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Taşınmazın Teslim Edilmemesi Nedeniyle Satışın İptali Durumlarında Müspet Zarar Mefhumu

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA TAŞINMAZIN TESLİM EDİLMEMESİ NEDENİYLE SATIŞIN İPTALİ DURUMLARINDA MÜSPET ZARAR MEFHUMU

Taşınmaz satışları, olağan satış sözleşmelerinde olduğu gibi “adi şekil esaslarına” tabi değildir. Bu ne demektir? Bununla denmek istenen odur ki taşınmaz satış sözleşmeleri ancak TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE kurulacak sözleşmeler ile caiz olabilir. Bunun dışında kurulan satış sözleşmeleri, noterde kurulanlar da dahil olmak üzere, hukuksal anlamda herhangi bir geçerlilik taşımayacaklardır.
Taşınmaz satışlarının geçerliliği, buna ilişkin iş ve işlemlerin tümünün, tapu memurunun huzurunda görülmesi ve nihayetinde tüm iş ve işlemlerin tapu kütüğüne işlenmesine bağlıdır. Tapu kütüğü, taşınmazlar üzerinde yapılan tüm iş ve işlemlerin kaydedildiği yerdir.
Geçerli olarak kurulmuş bir taşınmaz satış sözleşmesi, taraflara belirli yükümlülükle yükler. Buna göre, taşınmazını devretme kararı alarak satmış olan kişi, taşınmaz satış sözleşmesi ile birlikte, TAPUSUNU DEVRETME yükümlülüğü altına girer. Buna karşılık, sözleşmenin alıcı tarafı ise, “yeni malik” olmak için sözleşmede kararlaştırılan SATIŞ BEDELİNİ ödemekle mükelleftir. Sözleşme, taraflara böyle yükümlülükler yüklemekle, “her iki tarafa borç yükleyen” ve “ivazlı” dediğimiz hukuki niteliği haiz olmaktadır.
Sözleşmeden Doğan Borçların İfa Edilmemesi
Başlıkta yazılı ifadeden anlaşılması gereken, tarafların taşınmaz satış sözleşmesi ile üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmekten kaçındığı durumlardır. Örneğin: Tapu sahibi olan malik, satış bedelini almış olmasına rağmen taşınmazın tapusunu alıcıya devretmezse, yani yeni malik taşınmazın tapu kütüğündeki kaydında “malik” olarak kayıtlanmazsa ne olacaktır? Bu halde, hukukta TEMERRRÜT dediğimiz hal gündeme gelir. Temerrüt, borcunun ifasını yerine getirmeyen kişi tarafından içerisine düşülen durumdur ve temerrüde düşene “mütemerrit” sıfatı getirilir.
Mütemerride karşı alacaklı, aşağıda sayılı şu haklardan BİRİNİ kullanarak hakkının güvence altına alınmasını sağlar:
1) Satış sözleşmesinden doğan yükümlülüğün ifasını isteyebilir. Yani tapunun bir an önce kendisine verilmesini dava edebilir.
2) Tapunun kendisine verilmesini istemekten vazgeçerek, yazımızın da konusunu oluşturan MÜSPET ZARARININ tazminini isteyebilir.
3) Sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminin isteyebilir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Müspet Zarar Mefhumu
Müspet zararı açıklamak amacıyla kaleme aldığımız bu yazıda, ana amacımız müspet zararın içeriğini kısaca izah etmektir.
Müspet zarar, sözleşmenin doğurduğu ifa yükümlülüğünün yerine getirilmemiş olması nedeniyle uğranılan zarar anlamına gelir. Bir diğer tabirle, sözleşmenin doğurduğu borcun yerine getirilmemiş olması nedeniyle uğranılan fiili zarar ile, bu sebeple yoksun kalınmış olan kazanç varsa, bunun toplamı müspet zararı oluşturur.
Örneğin: Satın almak istediği taşınmazın, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödemiş olmasına rağmen taşınmazın tapusunu alamamış olan alıcı, MÜSPET ZARARININ tazmini istemek seçeneğini tercih ederse, şu tazminat istemlerinde bulunur:
1) Ödemiş olduğu bedelin, karşı tarafın temerrüde düştüğü tarihten itibaren işletilecek %9 faiz ile birlikte iadesi.
2) Taşınmazın kendisine teslim edilmesi gereken tarihten başlayarak, o tarih ile dava tarihi arasında taşınmazı kullanamamış olması nedeniyle yoksun kaldığı maddi ve manevi zararların tazmini.

Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019 Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019