22 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Taşınmazın Teslim Edilmemesi Durumunda Sahip Olunacak Hukuki Korumalar

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA TAŞINMAZIN TESLİM EDİLMEMESİ DURUMUNDA SAHİP OLUNACAK HUKUKİ KORUMALAR

Taşınmazlar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca ancak yasada öngörülmüş RESMİ ŞEKLE uyulmak suretiyle devrolunabilir. Resmi şekil, taşınmaza ilişkin devir işlemlerinin taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğünde yapılması anlamına gelir. Bir taşınmazın, bir başkasına ait hale gelmesi iki aşamalı bir resmi şekilden oluşur:
1) Önce tapuda “TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ” kurulur. Bu sözleşmede, taşınmazın tapusunun ne zaman alıcıya devredileceği, yani daha hukuki bir tabirle, taşınmazın tapu kütüğündeki kaydın ne zaman alıcıya geçirileceği kararlaştırılır. Bu sözleşme, taşınmazın tapusunun alıcıya geçmesi için bir HUKUKİ SEBEP oluşturur. Örneğin: Reyhan’a ait bir taşınmaz, 01.08.2019 tarihinde yetkili tapu memuru huzurunda kurulan usulüne uygun bir taşınmaz satış sözleşmesi ile, 500.000 TL’ye Ahmet’e satılmıştır ve para Reyhan’a teslim edilmiştir. Sözleşmeye göre, satışa konu taşınmazın tapu kaydı, 06.08.2019 tarihinde Ahmet’e geçirilecektir. Yani taşınmazın satış sözleşmesi kurulmuş olsa da, tapu henüz Ahmet’e teslim edilmemiştir. Eğer satış sözleşmesi kurulmuş olmasına rağmen, belirtilen tarihte tapu Ahmet’e verilmezse, Ahmet tapuyu isteme hakkına sahip olacaktır. Yazımızın konusu da bu hususta toplanmaktadır.
2) Taşınmaz satış sözleşmesinin usulüne uygun olarak kurulmasından sonra, sırada tapu kütüğüne tescil işlemi vardır. Uygulamada, taşınmaz satış sözleşmesi dahi yapılmadan, direkt olarak tescil işlemi yapılmakta ise de, sağlıklı olan yöntem önce sözleşmenin akdedilip daha sonrasında tescil işleminin yapılmasıdır. Sözleşme usulüne uygun olarak kurulmuşsa ve satıcı taşınmazın tapu kaydını buna rağmen alıcıya geçirmemişse, alıcının birtakım hakları gündeme gelecek ve hukukun korumasına tabi olacaktır.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Satıcı, yukarıda tarif olunan şekilde, eğer taşınmazın tapu kaydını alıcıya geçirmemişse, borcunu yerine getirmemiş olacaktır. Buna, hukukta TEMERRÜT adını veriyoruz. Temerrüt, Arapça’dan geçmiş bir terim olup, borcun ifa edilmesinde gecikme anlamına gelmektedir. Borcunun ifasını geciktiren kişi, temerrüde düşmüş olmaktadır. Temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklı (bizim olayımızda taşınmaz satış sözleşmesinin alıcısı, yani taşınmaz satış bedelini ödemesine rağmen halen kendisine tapu verilmesini bekleyen kişi) şu haklara sahip olur, bunlardan BİRİNİ seçerek hukuki koruma talep edebilir:
1) Borçlunun (bizim olayımızda taşınmaz satıcısı, taşınmazın tapusunu alıcıya vermekle borçlu olup temerrüde düşmüştür) sözleşmeden doğan ifa yükümlülüğünü yerine getirmesini isteyebilir. Yani TAPUNUN VERİLMESİNİ isteyebilir. Üstelik, bir gecikme tazminatı isteminde de bulunabilir.
2) Tapunun verilmesini istemekten vazgeçerek, borçlunun sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmemesi yüzünden uğradığı zararın tazmin edilmesini isteyebilir. Yani ödemiş olduğu satış bedelini faiziyle beraber geri isteyebilir. Bunun üzerine, yoksun kaldığı bir kazanç değeri varsa, bunun tazminini isteyebilir.
3) Sözleşmeden döner ve sözleşmenin sona ermesinden doğan zararının tazmin edilmesini isteyebilir. Yani ödemiş olduğu satış bedelini faiziyle beraber geri ister ve dönmüş olduğu sözleşmenin devam edeceğine güvenmesi yüzünden kaçırdığı bir fırsat vs. varsa bundan doğan zararın da tazminini ister.

Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019 Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019