22 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Tapu Siciline Güven İlkesi

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ

Türk eşya hukukunda bir taşınmazın mülkiyeti ancak ve ancak tapu kütüğüne yapılacak tescil ile kazanılabilir. Tapu kütüğü, taşınmazların mülkiyetlerinin kime ait olduğunu belirten ve buna ilişkin mülkiyet esaslarını barındıran kütük olup, bu kütüğe yapılacak tesciller bağlayıcı hüküm ve sonuç doğurur. Diğer bir söyleyişle, tapu kütüğüne yapılacak tesciller, taşınmazların mülkiyetinin “malik” adına garanti oluşturur. Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olduğunu iddia eden kimse, bu hakkını ancak tapu kütüğündeki tescil ile doğrulayabilir. Bir kimse, taşınmaz üzerinde malik olduğu iddiasında ise, mülkiyet hakkı sahibi olduğuna dair “tescil” kaydı yoksa, malik olduğuna yönelik beyanı hukuki anlamda mesnetsizdir.
Bir taşınmaz üzerinde kazanılacak herhangi bir ayni hak da, tıpkı mülkiyet kazanımı gibi tapu kütüğüne tescil ile olur. Peki, “ayni hak” ne anlama gelmektedir? Ayni hak kazanımı nedir? Ayni hak, eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet kurma hakkı anlamına gelmekte olup, hukuksal anlamda “eşya” sayılan her türlü nesne üzerinde kurulabilir. Örneğin: Mülkiyet hakkı, hukuki literatürde bir ayni hak olarak kabul edilir. Aynı şekilde, başkasının arazisi üzerinde inşaat yapma hakkı sağlayan üst hakkı da bir ayni haktır.
Yukarıda da belirttiğimiz gibi ayni haklar ancak ilgili taşınmazın tapu kaydı üzerine yapılacak bir tescil ile kazanılır ancak o şekilde hüküm ve sonuç doğurur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde, taşınmazların tapu kayıtlarına İYİ NİYETLE dayanarak bir ayni hak kazanan kimselerin, dayandıkları tapu kaydı yolsuz olsa bile kazanımlarının korunacağı hükme bağlanmıştır. Bu hükmün ne anlama geldiğini, aşağıda örneklerle açıklamaya çalışacağız:

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

TMK md.1023 Ne Anlama Geliyor?
Bu hükme göre, tapu kütüğünde YOLSUZ olarak tescil edilmiş bir tapu kaydına dayanarak, bir başkasının İYİ NİYETLE yapacağı kazanımlar korunmaktadır. Yani iyiniyetli ve dürüst bir kimse örnek olarak bir mülkiyet hakkı edinecekse, mülkiyetini edineceği taşınmazın yolsuz/haksız bir şekilde tapuda malik gözüken kimseye kayıtlı olsa ve mülkiyeti bu kişiden alacaksa bile bu kazanımı korunacaktır.
Örneğin: A ile B arasında X taşınmazının satışına ilişkin bir taşınmaz satış sözleşmesi kurulmuştur. Usulüne uygun olarak, yetkili tapu sicil müdürlüğünde kurulan taşınmaz satış sözleşmesi, belirli bir tarihte, taşınmazın tapusunun alıcı B’ye geçirileceğini öngörmektedir. Fakat bu sözleşmeye rağmen A, belirlenen tarihte taşınmazın tapusunu B’ye geçirmemiştir. Aksine, tapuyu bir başka kişi olan C’ye geçirmiştir. C, A’nın B ile yaptığı satış sözleşmesinden tamamen habersiz, iyi niyetli ve makul bir kimsedir. C, tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı olan A’nın, tapu kütüğündeki kaydına güvenmiş ve taşınmazı A’dan teslim almıştır. C, olayımızda tamamen iyiniyetli olduğundan, A’dan edinmiş olduğu mülkiyet hakkı korunur. Yani B, C’ye tapu iptali davası açamaz. B’nin yapabileceği tek şey A’ya karşı, aralarında kurmuş oldukları taşınmaz satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden doğan zararını tazmin davası olacaktır. Ancak C, A ile B arasındaki satıştan haberdar olsaydı (yani kötü niyetli olsaydı), B’nin C’ye dava açma hakkı olacak ve kanun, C’nin edindiği mülkiyeti korumayacaktı.
Son tahlilde, kanunun ancak İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİ koruduğunu söylemek mümkün olacaktır. Tapu sicilindeki kayda kötü niyetli olarak dayanmak suretiyle bir ayni hak edinen kimsenin bu kazanımı korunmaz.

Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019 Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019