22 Eyl

Taşınmaz Satışlarında Ayıptan Doğan Sorumluluk

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞLARINDA AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUK

Satış sözleşmesinin hükümleri bakımından taşınırlar ve taşınmazlar arasında bir fark yoktur. Hem taşınırlar hem de taşınmazlar bakımından aynı kanuni hükmüler uygulama alanı bulur. Fakat taşınmaz mallar nitelikleri gereği farklı bir yapıda olduklarından, taşınmaz mallar üzerindeki ayıplar bakımından, ister istemez taşınır mallardan daha farklı bir uygulama alanı gündeme gelmektedir.
İşin esasına girmeden önce, taşınmaz mal kavramını ve ayıp mefhumunu yakından irdelemek gerekir. Taşınmaz mal, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre,
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1.Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Görüldüğü gibi yukarıda sayılı olanlar dışında kalan bütün malvarlığı değerleri, aksi niteliğinden açıkça anlaşılmadığı sürece TAŞINIR sayılır. Taşınır mallar ile taşınmaz mallar arasındaki bu net ayrımın yapılmasının zorunlu olmasının sebebi, taşınmaz malların satışının ŞEKİL ESASINA tabi olmasıdır. “Şekil esası” kavramından maksat, taşınmaz satışlarına ilişkin hukuki işlemlerin geçerli olabilmelerinin, ancak TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE yapılmaları durumunda mümkün olmasıdır. Taşınmazlara ilişkin ayni haklar, ancak tapu kütüğüne tescil ile kazanılır. Ayni hak kavramı, daha önceki yazılarımızda da açıkladığımız üzere hukuki anlamda “eşya” kabul edilen nesneler üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet kurma imkanı sağlayan ve ilgili herkese karşı ileri sürülebilen hak mefhumunu ifade eder.
Ayıp kavramı ise, şu iki halde gündeme gelir:
1- Eşyadan beklenen OBJEKTİF yararın sağlanamıyor olması (kırık, bozuk, benzerlerinden farklı ve eksik vs.)
2- Satıcının, eşya üzerinde bulunduğunu VAAT ETTİĞİ özelliklerin bulunmaması
Yukarıdaki iki maddeden birinin varlığı, eşya üzerindeki ayıbın varlığı için yeterlidir. O halde, bir taşınırın ya da taşınmazın satışı için de yukarıdaki durumlardan birinin varlığı halinde, satışı yapılan şey bakımından AYIP teriminin gündeme geldiğinin kabul edilmesi gerekir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Peki, bir taşınmazın usulüne uygun olarak satışının yapılmasının akabinde, taşınmazda bir ayıp olduğu anlaşılırsa ne yapılmalıdır? Öncelikle belirtmeliyiz ki bu durumda bir GİZLİ AYIBIN varlığından söz edilir. Gizli ayıp, ilk bakışta ve olağan bir muayenede anlaşılamayacak ayıp demek olup, anlaşılır anlaşılmaz derhal satıcıya bildirilmesi gereken ayıptır. Eğer gizli ayıbın varlığı anlaşıldığında, bu ayıptan satıcı haberdar edilmemişse, alıcının ayıptan doğan haklarını kullanma olanağı kalmayacaktır.
Alıcı, eğer AYIPLI BİR TAŞINMAZ SATIN ALDIĞINI DAHA SONRADAN ANLARSA, aşağıdaki haklardan BİRİNİ kullanabilir:
1- Ayıbın, herhangi bir ücret talebi olmaksızın giderilmesini isteyebilir.
2- Eğer satıcı için mümkünse, taşınmaz malın ayıpsız bir benzerinin verilmesini isteyebilir.
3- Sözleşmeden dönerek, aldığı şeyleri iade edebilir. Elbette, bu durumda satıcı da aldıklarını iade etme borcuna girecektir.
4- Ödemiş olduğu satış bedelinden, malın üzerindeki ayıp oranınca indirim yapılmasını isteyerek, ödediği paranın bir kısmının iadesini isteyebilir.

Taşınmaz Satış Va… 22/09/2019 Taşınmaz Satışlar… 22/09/2019