22 Eyl

Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Satıcının Zapttan Doğan Sorumluluğu

HUKUK, YÖNETMELİK

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMELERİNDE SATICININ ZAPTTAN DOĞAN SORUMLULUĞU

Taşınmaz satışlarında, birçok defasında satıcının “zapta karşı tekeffül” ya da “zapttan doğan sorumluluk” dediğimiz mesuliyet türü ile hukuki bir yaptırıma maruz kaldığını görüyoruz. Bunun ne anlama geldiğini ve dahası alıcının ne gibi haklara sahip olduğunu açıklamadan önce, “taşınmaz satışı” ve “zapta karşı tekeffül” mefhumlarını teker teker açıklamalıyız.
Taşınmaz satışları, taşınmazın bağlı bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğünde yapılacak TAPU DEVRİ ile gerçekleşir. Sözünü ettiğimiz devir (satış), nihayeti itibariyle bir “hukuki işlem” olup, hukuki işleme “sebep” teşkil eden işlemin geçersiz olması halinde “geçersiz” bir hüküm doğuracaktır. Daha sade bir deyişle, hukuka aykırı bir durum varsa, tapunun devri işleminin iptali dava edilebilecektir.
Zapta karşı tekeffül ya da zapttan doğan sorumluluk dediğimiz mefhum ise şu şekilde izah olunabilir: Hukuka uygun olarak kurulmuş bir satış sözleşmesinde “alıcı” durumunda bulunan ve sözleşmeye konu taşınır ya da taşınmaz malı satıcıdan devralmış olan kişiden, satış sözleşmesi ile hiçbir ilgisi bulunmayan üçüncü bir kişi, ÜSTÜN BİR HUKUKİ HAKKA DAYANARAK satış sözleşmesine konu oluşturan taşınır ya da taşınmazı ALMIŞSA ya da almak için DAVA AÇMIŞSA, satıcının alıcıya karşı “zapttan doğan sorumluluğu” gündeme gelir. Örneğin: Üzerinde Cengiz ve Şeref’in yasal önalım hakkı sahibi olduğu bir arsayı, arsanın sahibi olan Ahmet, Leyla’ya satmıştır. Yasal önalım hakkının sahibi olan Cengiz ve Şeref, Leyla’ya satılan ve ona ait hale gelen arsanın kendilerine teslim edilmesi için Leyla’ya önalım (şuf’a) davası açarlarsa, satıcı Ahmet Leyla’ya karşı zapttan sorumlu olur.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Alıcının Zapt Nedeniyle Sahip Olduğu Hakları
Satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir:
1. Satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini.
2. Satılanı elinden alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği tüm giderleri.
3. Davayı satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışında kalan bütün yargılama giderleri ile yargılama dışındaki giderleri.
4. Satılanın tamamen elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı diğer zararları.

Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının satılanın elinden alınması yüzünden uğramış olduğu diğer zararları da gidermekle yükümlüdür.
Şu hususun önemle altını çizmemiz gerekir ki, satıcının zapttan doğan sorumluluğu, ancak ve ancak ZAPTEDENİN ÜSTÜN VE SATIŞTAN ÖNCE DE MEVCUT OLAN bir hukuki hakkının var olmasına bağlı olarak gündeme gelir. Yani, üçüncü kişi, satılan üzerinde, satışın gerçekleşmesinden sonra bir hakka sahip olmuşsa (ki böyle bir durum pratik olarak mümkün ve caiz değildir) satıcı zapta karşı tekeffül hükümlerinden sorumlu olmaz.

Taşınmaz Satış S… 22/09/2019 Taşınmaz Satış S… 22/09/2019