22 Eyl

Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Satıcının Temerrüdü Ve Alıcının Hakları

HUKUK, YÖNETMELİK

Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Satıcının Temerrüdü Ve Alıcının Hakları

Taşınmaz satışlarında, satıcının (taşınmazını devreden malik) temerrüde düşmesi halini ve alıcının bu mağduriyet nedeniyle sahip olacağı hukuksal korumaları teker teker ele alıp incelemeden evvel, “taşınmaz satış sözleşmesi” ve “temerrüt” mefhumlarını açıklamak gerekir.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış sözleşmesi, bir “borçlandırıcı işlem” niteliğindedir. Bu ne demektir? Şöyle ki taşınmaz satış sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeyi akdetmekle birbirlerine karşı birtakım borçlar altına girmiş olmaktadırlar. Fakat bunlar, bir “borç” olarak karşımıza çıkar. Yoksa bir “tasarruf işlemi” değildirler. Yani somut bir şekilde örnekleyecek olursak, bir taşınmazın tapusunun devri işlemi başka bir şeydir, o taşınmaz hakkında bir “taşınmaz satış sözleşmesi” kurulması başka bir şeydir. Zira taşınmaz satış sözleşmesinin işlevi şudur: Bu sözleşmenin kurulması ile taşınmazın mevcut maliki, taşınmazının mülkiyetini (tapusunu) alıcıya devretme borcu altına girer. Yoksa taşınmaz satış sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte direkt olarak mülkiyet alıcıya geçmiş olmaz. Taşınmaz satış sözleşmesi, alıcının satıcıya SATIŞ BEDELİNİ ödemesi kaydıyla, taşınmazın mülkiyetinin kendisine teslim edilmesini isteme hakkı verir. Satıcı, taşınmaz satış sözleşmesi kurulmuş olmasına rağmen taşınmazın tapusunu alıcıya devretmiyorsa, borcuna aykırı davranmış sayılır ve TEMERRÜDE DÜŞER. İşte bu, bizim yazımızın ana konusunu teşkil etmektedir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Taşınmaz Tapusunu Alamayan Alacaklının Temerrütten Doğan Hakları
Taşınmaz satış sözleşmesinin usulüne uygun olarak (tapu sicil müdürlüğünde) kurulmuş olmasına rağmen, kararlaştırılan devir tarihinde tapuyu alacaklıya geçirmeyen mevcut malik, kararlaştırılan devir tarihinde temerrüde düşmüş sayılır. Tapuyu alamamış olan alacaklı, şu haklardan birini kullanarak hakkını muhafaza edebilir:
1) Tapunun derhal kendisine teslim edilmesini isteyebilir. (TMK 716 ve TBK 125/1) Buna ek olarak bir gecikme tazminatı da talep edebilir.
2) Taşınmaz satış sözleşmesinden doğan “tapu devri” yükümlülüğünün ifa edilmesini istemekten vazgeçerek, müspet zararının (Sözleşmenin gerektirdiği ifa yükümlülüğünün yerine getirilmemesi nedeniyle uğranan zarar anlamına gelir. Bir diğer tabirle, “fiili zarar+yoksun kalınan kazanç bedeli”) tazminini ister.
3) Taşınmaz satış sözleşmesinden döner ve menfi zararının tazminini ister (Menfi zarar, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar demek olup, “fiili zarar+kaçırılan fırsatlar” şeklinde formülize edilebilir.) Bu varsayımda, taraflar birbirlerine vermiş olduğu tüm malvarlığı değerlerini iade etmekle borçlanırlar. Örneğin: Satıcı, alıcıdan bir para almışsa bunu faiziyle beraber iade eder.

Taşınmaz Malların … 22/09/2019 Taşınmaz Satış S… 22/09/2019