TAŞINMAZ REHNİNİN BİR TÜRÜ: İPOTEK

Türk hukukundaki en korunaklı haklardan biri olarak ayni hakları örnek göstermiştik. Ayni hak ne demektir? Hukuki anlamda “eşya” sayılan bir şey üzerinde, doğrudan doğruya egemenlik kurulabilmesini sağlayan, hukuk düzenince sıkı bir şekilde korunmakta olan, ayni hakka konu oluşturan eşyaya herhangi bir şekilde halel gelirse, ilgili herkese karşı ileri sürülebilen, eşyasal haklar demektir. Örneğin: Mehmet’in köyündeki tarlaya malik olması, o tarlanın üzerinde dokunulmaz bir ayni hakkının bulunduğu anlamına gelir.
Ayni haklar, kendi içerisinde MÜLKİYET hakkı ve SINIRLI AYNİ HAKLAR olarak iki kısma ayrılırlar. Sınırlı ayni haklar ise; “irtifak hakları”, “taşınmaz yükü” ve “rehin hakları” olmak üzere üçe ayrılır. İpotek, bir taşınmaz rehni türü olduğundan, rehin hakları kısmında incelenmektedir.
Sınırlı ayni haklar, sahibine, sınırlı ayni hakka konu oluşturan eşyaya sınırlı anlamda bir egemenlik tanır. İpotek de bir sınırlı ayni hak olduğundan, ipotek hakkı sahibi, üzerinde ipotek hakkı sahibi olduğu taşınmaz üzerinde sınırlı olarak bir egemenliğe sahip bulunmaktadır.
İpotek hakkı, hangi taşınmaz üzerinde kurulacaksa, o taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu kütüğüne tescil gerekir. İpotek, tapuya tescil ile kurulmadıkça geçerli hüküm ve sonuç doğurmaz.

İpotek Kavramı ve Amacı
İpotek hakkı, borçlunun bir yapma ya da yapmama borcuna karşılık TEMİNAT olarak gösterilen bir güvencedir. İpotek, bir alacaklının herhangi bir kişisel alacak hakkını, borçlunun kişisel sorumluluğuna bir etkide bulunmadan, bir TAŞINMAZIN DEĞERİ ile teminat altına alır. İpoteğin kurulabilmesi için, teminat miktarının mutlaka Türk Lirası (TL) üzerinden gösterilmiş olması lazımdır. Yani, yalnızca taşınmazın ipotekli olarak tapuya tescil edilmesi yeterli değildir. Aynı zamanda, teminat miktarı da gösterilmek zorundadır.
Örneğin: Ahmet’in Pınar’a 500.000 TL borcu olduğunu düşününüz. Pınar’ın, Ahmet’ten alacağı olan 500.000 TL için, Pınar’a ait yazlık ev üzerinde bir ipotek kurduğunu varsayarsak, Ahmet’in borcunu ifa etmemesi durumunda Pınar, ipotek konusu yazlık evi icraya vererek paraya çevirtebilecektir. Böylece, alacak hakkı sahibini bulmuş olur. Fakat şart şudur ki Pınar’a ait ev üzerinde kurulacak ipotek sırasında, teminat altına alınacak olan miktar mutlak surette belirtilir. Pınar, alacağının ne kadarlık kısmını ipoteğe konu edecek ise, yazlık ev üzerinde kurulacak ipotek sırasında, o miktarı tapuya tescil ettirmelidir.
İpotek hakkı, ALACAK HAKKI İLE BAĞLIDIR. Yani ipotek hakkı, alacaklının bir alacak hakkını güvence altına aldığına göre, alacaklının alacak hakkı herhangi bir şekilde sona ererse, ipotek hakkı da kendiliğinden sona ermiş olacaktır. Bu, bağlılığın doğal bir sonucudur.
Önemle belirtelim ki bir taşınmazın üzerinde ipotek hakkı kurulu ise, o taşınmaz satıldığında, taşınmazı devralan üçüncü kişiler, taşınmazı üzerindeki İPOTEK HAKKI İLE YÜKLÜ OLARAK almak zorundadırlar. Zira tapu kayıtlarının kamuya açıklığı prensibi gereğince, taşınmazı devralacak olan kişiler, devralacakları taşınmazın ipotekli olup olmadığını kontrol etmek ve buna göre hareket etmek ile yükümlendirilmişlerdir. Buna, kamuya açıklık prensibi denir.
İpotek konusu taşınmaz paraya çevrildikten sonra dahi alacaklı alacağını tahsil edemiyorsa, borçlunun kalan malvarlığı değerleri üzerine giderek icra faaliyetini sürdürebilir. Yani, ipotek, borçlunun öteki malvarlığı değerlerini başvurulabilmesini önleyen bir sınırlı ayni hak değildir. Fakat ipotekli borç senedi ve irat senedi, bunun tam aksi yönünde hüküm ve sonuç doğurur.

 

İpotekli Konut Kredileri Aylık Faiz Oranları

İpotekli konut kredileri ile ilgili olarak, aylık faiz durumunu ön plana çıkarmak adına, büyük bir çalışma sunuluyor. Ev sahibi olmak isteyenlerin en büyük hayallerinden ve beklentilerinden biri olan düşük banka kredisi, çoğu kişi için oldukça önemli bir umut halini almış durumda. Geçtiğimiz sene ciddi oranda kullanılan ev kredileri, günümüzde de gerçekten büyük bir oranda çıkıyor karşımıza. Bu kredilerin kullanımı, güncel olarak detaylandırılan ve organize edilen her bir fırsatı bizlere sunuyor. Bankaların yaptığı bu çalışmalarda, özellikle ipotekli krediler, ülkemizde yaşanan ekonomik büyümeler, düşüşler ya da denge ile ilgili puanlamalar ile değişiyor. Bu yüzden geçmiş yıllardan itibaren günümüze kadar ulaşan kredi değişkenliği konusundaki analizlerimizi sizlerle paylaşmak ve bu duruma dair yorumlarda bulunmak istiyoruz.

Faiz dengesi bu şekilde ilerlerken, konut kredilerindeki denge konusu da büyük bir önem arz ediyor. Bütün seçimleri ve gelişmeleri bu konuda ilerletebiliyoruz. İsterseniz bir de konuya, gerçek örnek ile bakalım. Kredi geri ödeme planı şeklinde ortaya çıkardığımız bu gerçek oranlar, şu şekilde ilerliyor;

 

Örnek: 300.000 TL kredi çektiğimizi düşünelim. 60 aylık bir ödeme sistemi hazırlayalım.

Çıkan sonuç şu şekilde;
Kredi ödeme planı oluşturmak için, pek çok bankanın ortalamasını aldık.
Aylık Taksit: 7.618 TL
Toplam Faiz Ödemesi 157.082 TL
Toplam Maliyet 457.082 TL
Aylık Faiz Oranı % 1.50

Not: Kredi hesaplaması, masraf dâhil edilmeden çekilecek kredi üzerinden hesaplanmıştır.
Yukarıdaki maliyet tablosuna göre, geri ödeme planı yapabiliyoruz. Bu plana göre, geçmişten günümüze gelen düşüşler, son bir sene içerisinde biraz olsun (ortalama 5 puanlık) yükselişe geçmiş durumda. Bu şekilde ilerleyen ve büyüyen bir sistem içerisinde, puanlamaların önemine ve dengesine bakacak olursak, kişilerin de ihtiyaçlarına dair farklı bir alternatif yaratmış ve kendisini organize etmiş oluruz. Bizim önerimiz, biraz daha dengeli ve uygun kredi olanağı üzerinden hesap yapmak idi. O yüzden %1.3 oranı ile kredi hesaplaması sağladık sizler için.

2018 Konut Kredisi Faiz Oranları

2018 konut kredisi faiz oranları, geçmişten günümüze gelen farklı bir denge ile çıkıyor karşımıza. Bu sayede hem yapısal farklılıklar, hem de içerik bazlı seçimler gerçekten büyük bir dengeye dönmüş şekilde. 2017 senesine oranla biraz daha büyüyen ve yükselen kredi faizleri, özellikle konut kredisi için kredi çekmeyi düşünenlere büyük bir sorun teşkil edebilir. Faiz indirimi çalışmasından sonra artan kredi faizleri, ev satın almak isteyenler için yine bir sorun teşkil ediyor. Ev kredisi oranları olarak duruma baktığımız zaman görüyoruz ki, artan faizler kendi iktisadi dengesi ile ilerlerken GSMH için de bir sorun teşkil ediyor ve ortak dengeyi yakalamak için sürekli faizler yükseliyor. Kamu kurumu bankaları dahil olmak üzere, son günlerde (özellikle 2018 tarihinin ikinci yarısından sonra) artan faizler, bütün bankalar için eşit yükseliş olarak karşımıza çıkmaya başladı. Bütün bankalar yükselen faizler ile haberler sunuyor. Bu duruma göre özellikle devlet bankalarının %1.38 oranında yükselttiği kredi oranları, konut kredisi konusunda güçlü bir yükselişi gözler önüne seriyor diyebiliriz. Lakin yükselen kredi oranları, kendini konut kredisi 2018 kurları konusunda da farklı bir dengeye getirmiş durumda.

Son 3 senenin değişken faiz oranları, özellikle konut kredisi faizleri konusundaki beklentiyi daha da farklı bir dengeye sokmuş durumda. Bu da vatandaşların, kredi çekmek ile ilgili dertlerini daha da büyütmüş, özellikle 13 eylül 2018 tarihinde Merkez Bankası’nın faiz artırmasıyla birlikte kredi kullanarak gayrimenkul alınması neredeyse imkansız bir hale gelmiştir.