İnşaat Hesabı

Taşınmaz Malların Satışı Taksitli Satışa Konu Yapılabilir Mi?

 

TAŞINMAZ MALLARIN SATIŞI TAKSİTLİ SATIŞA KONU YAPILABİLİR Mİ? ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI NEDİR?

Önemle ifade etmek gerekir ki hukuk sistemimizde “taksitle satış sözleşmesi” adıyla düzenlenen isimli (kanunda ayrıca yer almış ve düzenlenmiş) bir sözleşme bulunmaktadır. Yani taksitle satış sözleşmesi, tarafların kendi aralarında özgün olarak kurdukları bir isimsiz sözleşme değildir. Buna ilişkin hükümler, 6098 sayılı Kanun’un 253. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir.

Buna göre, kanunun açık hükmü şu şekilde bir açıklama ihdas etmiştir: “Taksitle satış, satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri satıştır. Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
Taksitle satışta satıcı, bedelin tamamının kendisine ödenmesinden önce, şeyi alıcıya teslim etmiş olmaktadır. Burada, dikkat edilmesi gereken husus şudur ki taksitle satış sözleşmesine ilişkin ihdas edilmiş bu ve bunun gibi hükümlerin tümü, TAŞINIR mallar için öngörülmüştür. Taşınırlar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yapılan TAŞINMAZ MAL tanımının dışında kalan şeylerdir. O halde, taşınmaz mallar için taksitle satış sözleşmesi kurulmayacağı anlamı çıkarılmalıdır. Fakat doğrudan doğruya böyle bir yorum yapılması olanak dışıdır.

Taşınmaz malların taksitlendirilerek satılması da mümkündür. Fakat bu taksitli satış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 253. maddesi ve devamında düzenlenmiş taksitle satış sözleşmesinin korumasından yararlanamayacaktır. Olağan bir taşınmaz satış sözleşmesinin hukuki durumu ne ise, o da o duruma tabi olacaktır.
Fakat 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun uyarınca, önödemeli konut satışı dediğimiz bir sözleşme türü gündeme getirilmiştir. Konuya ilişkin açıklamalarımızı yapmadan önce hükme değinelim: “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.”

Yukarıda açıklanan hükmü yorumlayacak olursak, karşımıza şöyle bir şartlar dizisi çıkar:
1) “KONUT” niteliğindeki taşınmaz malların taksitli satışa konu edilmesi caizdir.
2) Konut satışlarında alıcı, konutun bedelinin bir kısmını ya da tamamını ödediğinde (satıcı ile aralarında anlaşmaya bağlı olarak) konutun zilyetliğini (fiili hakimiyetini veya anahtarını) edinir ve konutu kullanmaya başlar. Yani satıcı, bedelin kısmen ya da tamamen tahsilini yaptığında konutu teslim eder.
3) Bu sözleşme, nihayeti itibariyle bir TAPU DEVRİ içerdiğinden, yani bir taşınmaz devri söz konusu olduğundan, mutlak surette RESMİ ŞEKİLDE yapılmak zorundadır. Sözleşme, tapu sicil müdürlüğünde kurulmalıdır.

 

ÖN ÖDEMELİ TAKSİTLE SATIŞ SÖZLEŞMESİ NEDİR? ÖNÖDEMELİ KONUT SATIŞI İLE BAĞLANTISI VAR MIDIR?

Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi, bir tür taksitle satış sözleşmesi olup, konut satışlarına özel hükümler barındırır. Bu hükümler, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir.
Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi, nihayeti itibariyle bir tür taksitle satış sözleşmesi olduğu için, taksitli satış için 6098 sayılı kanunda öngörülmüş hükümlere tabi olacaktır. Bu nedenle önödemeli taksitli satışın niteliğinin anlaşılması bakımından, öncelikle bilinmesi gereken hükümlere yer verelim:
“Taksitle satış, satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri satıştır.

Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Ön ödemeli taksitle satış, alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya devretmeyi üstlendikleri satıştır.

Ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:

1. Tarafların adı ve yerleşim yeri.
2.Satışın konusu.
3. Toplam satış bedeli.
4. Taksitlerin sayısı, tutarı, vadesi ve sözleşmenin süresi.
5. Taksitleri kabule yetkili banka.
6. Alıcıya karşı üstlenilen faiz miktarı.
7. Alıcının yedi gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade açıklamasını geri alma hakkı.
8. Alıcının sözleşmeden cayma hakkı ve bu sebeple ödeyeceği cayma parası.
9. Sözleşmenin kurulduğu yer ve tarih.”
Yukarıda verdiğimiz hükümlerin ardından, ÖNÖDEMELİ KONUT SATIŞI hususunun da altının çizilmesi gerekir. Aşağıda bunu inceledik:

Ön ödemeli Konut Satışı Nedir?
Daha önceki yazılarımızdan da anımsanacağı üzere, taksitle satış sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bu sözleşme, TAŞINIR MALLARA ilişkin olarak kurulması mümkün olan bir sözleşme türüdür. Aslında, taşınmaz mallara ilişkin de taksitli bir satış sözleşmesi kurulabilir. Fakat bu sözleşme, kanundaki “taksitli satış” hükümlerinden yararlanamaz. İsimsiz bir sözleşme olmakla birlikte, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde kurulur.
Taşınmaz malların taksitle satışının, kanundaki taksitle satış hükümlerinden yararlanamayacağını belirtmiştik. Fakat 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 40. Maddesi şöyle bir olanak ihdas etmiştir: Buna göre, KONUT sıfatını haiz taşınmazlar, ön ödemeli olarak taksitle satışa tabi kılınabilir. Ne denmek istediğini, kanunun açık hükmünü vererek izah edelim:
“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.”
Buradan anlaşılacak şey odur ki, tapu sicil müdürlüğünde kurulacak bir ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile ALICI taraf satış bedelini kısım kısım ödeme yükümü altına girer. Satıcı ise, alıcı ile aralarındaki anlaşmaya göre, bedelin tamamını ya da bir kısmını tahsil ettikten sonra, konutu alıcıya teslim etme borcuna girer. Yani “taşınmazlar taksitle satışa tabi olmazlar” ilkesinin istisnası, “ön ödemeli konut satışı”dır. Bu istisnayı, 6502 sayılı kanun meydana getirmiştir.

 

 

×