Tarlayı Satıp Müteahhitliğe Başlamak

Bazı müteahhitler türedi piyasada bkz. bakkal, manav, kasap vs vs.
Çoğunun sistemi şöyle işliyor: Ali Amca 30 yıldır bakkalcılık yapıyor. Kenara 3-5 koyarak biriktirdiği bir miktar para var. Misalen 200.000 TL biriktirmiş olsun, köyden kendisine kalan hisseyi de satsın 100.000 TL’ye, eder sana 300.000 TL.

Şimdi bu amcam bakkalının bulunduğu binaya, veya yandaki binaya hiç olmadı köşedeki arsaya talip oluyor. Amcamın o binaya teklif verirkenki güvencesi şuradan geliyor: “Ya zaten binayı kalfaya veriyorsun yapıyor, bu kalfa ne inşaatlar yaptı. Sıvasıydı, duvarıydı derken ustalar zaten yapıyor.” diye düşünüyor. İş böyle devam ederken para yarı yola bile gelemeden bitiyor tabi. Bundan da yandaki komşu emekli Salih Öğretmen istifade ediyor. Ali Amcanın, bina bittiği zaman 200.000 TL’ye satacağı daireye, emekli Salih öğretmen 150.000TL nakit para teklif ediyor. Ali amca da mecbur kabul ediyor. Aslında Salih Öğretmen de büyük risk alıyor, çünkü ilk defa bina inşaat etmeye kalkan bir adamdan daire satın alıyor. Çoğu zaman ortada tapu vs. bile olmadan daireyi satıyor ki o parayla kalan işi tamamlasın. Süreç böyle gidiyor. Para yine yetmezse 1 tane daha satıyor. Nihayetinde Ali Amcanın eline 100.000 TL kalıyor. 100.000 TL, Ali Amca için büyük para. Çünkü bakkala devam etse o parayı 5-10 yılda anca biriktirirdi, bu sayede 7-8 ayda aynı miktarı kazanmış oldu.

 

Peki Ali Amcanın yaptığı bu işi orta ölçekli bir müteahhit niye yapmaz? Yapmaz çünkü 100.000-200.000 için müteahhitlik yapılmaz. Değmez yani. Müteahhiti kurtarmaz, sadece Ali amcayı kurtarır.
Hâl böyle olunca emlak değeri çok yüksek olmayan yerlerde, elinde 200-300.000 TL para olan herkes müteahhitliğe girmeye kalkışıyor.
Şimdi Ali Amcanın zihniyetiyle aynı, ama cebindeki parası çok daha fazla olan Mehmet Amcaya geçelim. Mehmet Amca, baba mesleği olan tekstille uğraşıyor. Kendince ciddi bir birikim yapmış, kazancı da gayet iyi. Cebinde yatırım yapmak için 5.000.000 TL nakit parası var.

Mehmet Amca düşünüyor ki: ” Ya bizde para kazanıyoruz ama müteahhitler çok acayip kazanıyor, yeter yaptığımız hamallık.” böylece Mehmet Amca ve türevleri çoğunlukla kentsel dönüşümde en medyatik ilçe olan Kadıköy’de teklifler vermeye başlıyor. %70’ler, %72l’er, %75’’ler havada uçuşuyor. Kadıköy en meşhur olanı, ama bu Mehmet Amcadan Türkiye’de çok var.
%60 teklif ettiğimiz arsa sahiplerinden birisi : “Siz bizle dalga mı geçiyorsunuz, buraya %75 teklif ettiler deyince şok oldum.” Müteahhit kendine kalan daireleri sattığında inşaatın maaliyetini bile çıkartamayacaktı ama tabii ki olaydan bihaber. Arsa sahiplerinin de işine geliyor, en yüksek oranı veren müteahhite işi veriyorlar. Sözleşmeyi avukata yaptırırız, teminatımızı da alırız, e daha ne olsun diye düşünüyorlar ama pratikte işler öyle olmuyor. Adam inşaatın başlarında işlerin düşündüğü gibi yürümediğinin farkına varıyor ve işi durduruyor, başka müteahhite devretmek istiyor, arsa sahipleri bile tekrar müteahhit arayışına giriyorlar. Ama hiçbir müteahhit yarım kalan işe girmek istemez. Bu arada bütün arsa sahipleri kiralık dairede oturuyor. Müteahhitin teminatını yakmak istiyorlar ama o iş de öyle kolay değil. Nihayetinde hem arsa sahipleri hem müteahhit rezil oluyorlar.
İlk müteahhit arayışında bizimle görüşüp %60 teklifimizi beğenmeyen arsa sahiplerinin, %75 veren müteahhite verdikleri arsalarını tekrardan bize %60’la vermek istemeleri durumuyla sıklıkla karşılaşıyoruz. Ve kibar bir dille: “Siz kaşındınız” diyoruz.

Peki hep mi böyle oluyor, hep mi mağdur oluyorlar, tabii ki hayır. O zaman da müteahhitin kârı ciddi oranda düşüyor. 20 milyon TL yatırıp, 30 milyon TL kazanmayı umduğu yerden 21 milyon TL hasılat yapıyor. Yani 1 milyon TL kârı var. Yani 2 yıl boyunca hamallık yapmış oluyor.

 

Daire Fiyatları Nasıl Düşüyor?

Meşhur Ali amcamız bu bölümde tekstilci, kuyumcu, eczacı, avukat, diş hekimi vb. olsun. Güzel bir işi var, para da kazanıyor ama bu inşaat piyasası da uçtu gidiyor, kenarda birikmiş de var.
Aliamca: “Piyasada nice yeni müteahhit var, hem müteahhitler bunun okulunu mu okuyor, kör cahil bir sürü var, onlar yapıyor da benim neyim eksik, belki ilk inşaatım biraz daha az karlı olur ama sonra o da düzelir, ben şu kenardaki 2.000.000TL ile bir yere başlayayım.” Diye düşünürken ringin diğer köşesinde arsa sahipleri kendilerine %75 teklifi verecek müteahhiti aramakta. Talihsiz Ali amca diğer müteahhitlerin en fazla %68-70 teklif verdiği bu arsaya inşaat piyasasına girebilmek adına %75 teklif veriyor ve arsa sahipleri hunharca işte aradığımız kerizi bulduk diyerek gülerken arsa sahipleri ile anlaşıyor.
İşin içine giren, işi öğrenmeye başlayan Ali amcamız, olayın o kadar da basit olmadığını, öyle yüksek karlar da olmadığını, o usta nerde, bu malzeme niye gelmedi, zabıta neden ceza kesti, ruhsatımız neden çıkmadı, İskan almak bu kadar mı zor, arsa sahiplerinin kirası ödendi mi, onun maaşı verildi mi, bu daireler ne olacak, parasıyla bile iş yaptıramıyoruz, bu adamlar neden çek kabul etmiyor gibi soruları kendi kendine sorarak olayın akıbetini öğrenmeye başlar. İnşaat maliyetinin o kadar da düşük olmadığını ve nakitinin bittiğini fark eden Ali amca çek’le malzeme başlar. Gün gelmiştir, hem çekler ödenecek, hem usta paraları, hem arsa sahiplerinin kirası, hem yeni malzeme derken Ali amca daireleri piyasa ederinin 100.000TL altına satışa çıkarır. Baktı olmuyor 200.000TL altına satar, yeter ki rezil olmayalım, prestiji kurtaralım, sözümüzde duralım, borcumuzu kapatalım der ve kârının 200.000TL’sinden feragat eder.

Ali amca 1-2 daire daha satarak inşaatı kör topal bitirir. Sonra elinde kalan daireleri yüksek fiyattan satmayı hayal ederken bir bakar ki piyasada iş bilmeyen tek ben değilmişim, benim sattığım fiyatlara daire satan başka müteahhitler de var. Demekki ucuza satmamışım, piyasa böyleymiş. Ee, o zaman niye inşaat yaptık ki, ne kazandım ben bu işten, yaptığım fiyata sattım zaten. Amacım arsa sahiplerinin evlerini yok pahasına yenilemek miydi?
Ali amca, aynen haklısın. Sen hamallık yaptın. Yaptığın(ız) hamallığın ceremesini tüm müteahhitler çekiyor. Böyle durumlarda fiyatlar düşüyor. Bir tarafta 800.000TL’ye daire satmak isteyen Mehmet amca, diğer tarafta maliyetine daire satan Ali amca varken kim Mehmet amcadan daire alır ki?
Bu durumda Mehmet amca da satış yapmak için mecburen fiyatları geri çekiyor. Fiyatlar da bu şekilde düşüyor.