24 Eyl

Tapu Kaydına Konabilecek Şerhler Ve Kısıtlamalar

HUKUK, YÖNETMELİK

TAPU KAYDINA KONABİLECEK ŞERHLER VE KISITLAMALAR

Konuya giriş yapıp, hangi şerhlerin konabileceğini hangilerinin konamayacağını ayrıntılı olarak incelemeden önce, tapu kaydına şerh konmasının ne anlama geldiğini ve şerhin hükmünün ne olduğunu açıklamak gerekir.
Şerh vermek, nisbi bir hakkı, yani yalnızca belirli ve sınırlı sayıdaki kişilere karşı ileri sürülebilecek bir hakkı, herkese karşı ileri sürülebilir hale getiren, sözünü ettiğimiz nisbi hakkın niteliğini güçlendiren bir hukuki işlemdir. Şerh, taşınmazlar hakkında verilebilir. Taşınmaz kavramından ne anlaşılması gerektiği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde hükme bağlanmıştır. Buna göre; “ARAZİ”, “BAĞIMSIZ BÖLÜM” ve “BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ HAK” kavramları, taşınmaz kabul edilir ve tapu kütüğünde tescil ile kazanılır. Şerh, tapu kütüğüne kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulmuş haklar için verilir. Şimdi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda hükmolunan “şerh” hükümlerini verelim:
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:

1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
2. Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir:
1. İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine yargıç, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Yukarıda, şerhe ilişkin tüm hükümleri verdik. Şimdi, uygulamada ve teoride sıklıkla rastlaştığımız şerh türlerinden kısaca söz edelim:
1) Aile Konutu Şerhi: Aile konutu şerhi, bir konutun üzerinde kira sözleşmesi yapılabilmesini, konuta ilişkin bazı mülkiyet haklarının sınırlanmasını, konutun satışını ya da başka şekillerle devredilişini, yahut da ipotek edilişini, HER İKİ EŞİN DE ONAYINA BAĞLI HALE GETİREN bir şerhtir.
2) Aile Yurdu Şerhi: Aile Konutu Şerhi: Konutlar, tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazlar, eklentileriyle birlikte aile yurdu haline getirilebilir. Bu şerh, aile konutu şerhinin etkisinin genişletilmiş hali olup, aile konutu şerhi ile aynı hükme tabidir.

3) Önalım, Alım ve Geri Alım Şerhleri: Bu haklar, şerh verilmediği sürece, yalnızca sözleşmenin tarafı olan taşınmaz mal malikine karşı ileri sürülebilirler. Fakat tapuya şerh verilmiş bir önalım, alım ya da geri alım hakkı, taşınmazın sonraki malikleri kim olursa olsun, onlara karşı da kullanılabilir.
4) Kira Sözleşmesinin Şerhi: Kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkının tapuya şerh verilmesi durumunda, kiracının “gereksinim” nedeniyle kiralanandan tahliye edilmesi mümkün değildir. Yani, kiraya veren, TBK md.350 ve 351’den doğan tahliye hakkını kullanamaz hale gelir.
5) Taşınmaz Satış Vaadi Şerhi: Bu vaat, taşınmaz malikinin, vaat alacaklısına karşı “satış taahhüdü” altına girmesidir. Fakat, taşınmaz maliki, vaadini yerine getirmeden taşınmazı bir başkasına satarsa, taşınmazı devralan üçüncü kişi, ancak satış vaadine ilişkin tapuya bir şerh düşülmüşse bu vaat ile bağlı olur. Şerh yoksa, kendisinden önceki malikin taşınmaz satış vaadi ile bağlı olmamakla beraber, bununla hiçbir ilgisi kalmaz.
6) Bağışlama Vaadi: Bir taşınmaz hakkında yapılacak bağış vaadi, ancak noterde düzenlenmekle geçerli olur. Eğer bu vaat yerine getirilmeden, taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, üçüncü kişi bu vaat ile bağlı olmaz. Fakat vaat tapuya şerh düşülmüşse bağlı olur.
7) Askeri Yasak Bölge Şerhi: Bakanlar Kurulu (2017 Anayasa değişikliğinden sonra yalnızca Cumhurbaşkanı) kararı ile bazı bölgelere askeri yasak bölge adıyla şerh konur ve buralar özel mülkiyet alanından çıkarılır. Yetkili komutanlık, bazı inşaatlara onay verebilirse de Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayanlar bu olanaktan yararlanamazlar.

Taşınmaz Yükü Nedir? 24/09/2019 Taşkın İnşaat Nedir? 24/09/2019