17 Eyl

Önalım, Alım Ve Geri Alım Haklarını Doğuran Sözleşmeler

HUKUK, YÖNETMELİK

ÖNALIM, ALIM VE GERİ ALIM HAKLARINI DOĞURAN SÖZLEŞMELER

Türk gayrimenkul (taşınmaz) hukukunda; önalım, alım ve gerialım işlemlerinin sıklıkla gündeme geldiğini ve uygulaması hakkında yanlış bilinen pek çok husus olduğunu görüyoruz. Bu nedenle aşağıdaki paragraflarda bu hakların detaylı olarak bir tanımlamasını ve şartlarının listelemesini yapacağız.
Önalım (Şuf’a) Hakkı Sözleşmesi
Önalım hakkının sahibi, üzerinde önalım hakkı sahibi olduğu taşınmaz, maliki tarafından ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATILIRSA, satın almış olan yeni malikten, taşınmazın satın alınabilmesi hakkının sahibi olur. Örneğin: Ceyda’ya ait bir arsa üzerinde Ahmet’in önalım hakkı olduğunu ve bu hakkını usulüne uygun bir şekilde tapuya şerh vermiş olduğunu düşününüz. Ceyda, sahibi olduğu söz konusu arsayı Arzu’ya SATARSA, Ahmet Arzu’ya bir “önalım davası” açmak suretiyle, arsa artık Arzu’nun olsa bile arsanın sahibi olabilir. Bu hakka, önalım hakkı diyoruz.
Önalım hakkı, yasadan ya da SÖZLEŞMEDEN doğabilir. Yazımızın asıl konusu, tarafların kendi aralarında akdettikleri özel bir sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Önalım hakkının yasadan doğduğu halin tek örneği ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca, paylı mülkiyette paylı maliklerin sahip olduğu yasal önalım hakkıdır. Yazımızın konusu yasal önalım hakkı olmadığından, sadece bu bilgiyi vermekle yetineceğiz.
Taraflar, herhangi bir taşınmaz üzerinde, kendi aralarında kuracakları YAZILI BİR ÖNALIM SÖZLEŞMESİ ile önalım hakkı kurabilirler. Fakat bu sözleşmenin pratik anlamda istenen sonucu vermesi için, TAPUYA ŞERH VERİLMESİ gerekir. Tapuya şerh verilmeyen bir önalım sözleşmesi, önalım hakkı sahibine, taşınmazın yeni malikinden taşınmazı satın alabilme yetkisi vermez. Şerhin olağan etkisi budur.
Önalım sözleşmesi “olağan” ve “nitelikli” olmak üzere iki farklı şekilde kurulabilir. Olağan önalım sözleşmesine göre, taşınmazın maliki, taşınmazını üçüncü kişiye hangi koşullarla satmışsa (örneğin 250.000 TL’ye) önalım hakkı sahibi bu bedeli üçüncü kişiye ödemek şartıyla taşınmazı alabilir. Nitelikli önalım sözleşmesinde ise, taraflar kendi aralarında bir önalım bedeli kararlaştırmış olurlar. Önalım hakkı sahibi, kararlaştırılan bedeli taşınmazın yeni malikine ödemek suretiyle taşınmazın sahibi olur. Buna nitelikli önalım adını veriyoruz.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Alım Hakkı Sözleşmesi
İştira hakkı da denen bu hak, sahibine şöyle bir hak verir: İştira hakkının sahibi, üzerinde iştira hakkı sahibi olduğu taşınmazı KENDİ İSTEDİĞİ ZAMAN malikinden satın alabilir. Ancak bu hakkın, üzerinde iştira hakkı sahibi olunan taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilmesi, şerh verilmesine bağlıdır. Bunu, daha sonraki bir yazımızda detaylı olarak inceleyeceğiz.
Bu hak, YAZILI ŞARTA BAĞLI bir sözleşmenin kurulması ile ihdas edilir.
Geri Alım Hakkı Sözleşmesi
Geri alım hakkı, taşınmazını satmış olan malik için tesis edilmiş bir haktır. Buna göre, taşınmazını satmış olan malik, KENDİ İSTEDİĞİ ZAMAN taşınmazını geri satın alabilecektir. Bu hak, yazılı şekil şartına tabi bir sözleşme ile kurulur ve taşınmazın yeni maliklerine karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmiş olması şarttır.

Önalım (Şuf’a) Hakkı Ve K… 17/09/2019 Önödemeli Taksitle … 17/09/2019