ÖNALIM, ALIM VE GERİ ALIM HAKLARINI DOĞURAN SÖZLEŞMELER

Türk gayrimenkul (taşınmaz) hukukunda; önalım, alım ve gerialım işlemlerinin sıklıkla gündeme geldiğini ve uygulaması hakkında yanlış bilinen pek çok husus olduğunu görüyoruz. Bu nedenle aşağıdaki paragraflarda bu hakların detaylı olarak bir tanımlamasını ve şartlarının listelemesini yapacağız.
Önalım (Şuf’a) Hakkı Sözleşmesi
Önalım hakkının sahibi, üzerinde önalım hakkı sahibi olduğu taşınmaz, maliki tarafından ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATILIRSA, satın almış olan yeni malikten, taşınmazın satın alınabilmesi hakkının sahibi olur. Örneğin: Ceyda’ya ait bir arsa üzerinde Ahmet’in önalım hakkı olduğunu ve bu hakkını usulüne uygun bir şekilde tapuya şerh vermiş olduğunu düşününüz. Ceyda, sahibi olduğu söz konusu arsayı Arzu’ya SATARSA, Ahmet Arzu’ya bir “önalım davası” açmak suretiyle, arsa artık Arzu’nun olsa bile arsanın sahibi olabilir. Bu hakka, önalım hakkı diyoruz.
Önalım hakkı, yasadan ya da SÖZLEŞMEDEN doğabilir. Yazımızın asıl konusu, tarafların kendi aralarında akdettikleri özel bir sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Önalım hakkının yasadan doğduğu halin tek örneği ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca, paylı mülkiyette paylı maliklerin sahip olduğu yasal önalım hakkıdır. Yazımızın konusu yasal önalım hakkı olmadığından, sadece bu bilgiyi vermekle yetineceğiz.
Taraflar, herhangi bir taşınmaz üzerinde, kendi aralarında kuracakları YAZILI BİR ÖNALIM SÖZLEŞMESİ ile önalım hakkı kurabilirler. Fakat bu sözleşmenin pratik anlamda istenen sonucu vermesi için, TAPUYA ŞERH VERİLMESİ gerekir. Tapuya şerh verilmeyen bir önalım sözleşmesi, önalım hakkı sahibine, taşınmazın yeni malikinden taşınmazı satın alabilme yetkisi vermez. Şerhin olağan etkisi budur.
Önalım sözleşmesi “olağan” ve “nitelikli” olmak üzere iki farklı şekilde kurulabilir. Olağan önalım sözleşmesine göre, taşınmazın maliki, taşınmazını üçüncü kişiye hangi koşullarla satmışsa (örneğin 250.000 TL’ye) önalım hakkı sahibi bu bedeli üçüncü kişiye ödemek şartıyla taşınmazı alabilir. Nitelikli önalım sözleşmesinde ise, taraflar kendi aralarında bir önalım bedeli kararlaştırmış olurlar. Önalım hakkı sahibi, kararlaştırılan bedeli taşınmazın yeni malikine ödemek suretiyle taşınmazın sahibi olur. Buna nitelikli önalım adını veriyoruz.

Alım Hakkı Sözleşmesi

Alım hakkı, sahibine şöyle bir olanak tanır: Bu hakkın sahibi, üzerinde alım hakkı sahibi olduğu taşınmazı, alım hakkını kuran sözleşmede kararlaştırılmış olan bedeli taşınmazın malikine ödemek kaydıyla satın alabilir. Bu yöndeki istemini, eğer alım hakkı sözleşmede bir süreye bağlı tutulmamışsa istediği zaman ileri sürebilir. Alım hakkı, şerh verilmesi gereken, şerh verilmesinde sayısız yararı bulunan bir haktır. Bir defa, şerh verilmemiş bir alım hakkının kullanılabileceğinin güvencesi yoktur. O sebeple, alım hakkının tapuya şerh verilmesi şiddetle önerilir.
Peki, alım hakkının tapuya şerh verilmesi ne anlama gelir? Bir hakkın tapuya şerh verilmesi, o hakkın normalde yalnızca belirli kişilere ileri sürülebilmesi mümkünken, şerhten sonra artık ilgili herkese -ve bu arada yeni maliklere de- ileri sürülebilmesini mümkün hale getirir. Şerhin etkisi bu anlama gelir. Alım hakkının şerh verilmesi, üzerinde alım hakkı kurulmuş olan taşınmazın maliki değişirse, örneğin taşınmazın maliki aradan geçen süre içerisinde taşınmazını bir başkasına satarsa, alım hakkının yeni malike karşı da ileri sürülebilmesini sağlamaktadır.

Alım Hakkının Kullanılması İçin Gereken Ödeme Kime Yapılır?
Alım hakkı, yukarıda da belirtmiş olduğumuz gibi, TAPUDA YA DA NOTERDE AKDEDİLMİŞ BİR SÖZLEŞME ile kurulur ve tapuya şerh verilmesi gerekir. Tapuya şerh verilmemiş bir alım hakkı sözleşmesi de geçerlidir, fakat sunduğu güvence sınırlıdır. Zira, taşınmazın alım hakkının var olduğu ve devam ettiği bir süreçte bir başkasına satılmış olduğu varsayımında, alım hakkı sahibi bu hakkını yeni malike karşı ileri süremeyecektir.
Fakat yukarıdaki aksilikleri bir yana bırakıp, usulüne uygun olarak kurulmuş bir alım hakkının, yine usulüne ve önerilere uygun olarak şerh verilmiş olduğunu düşünürsek, alım hakkının şu şekilde kullanılacağını belirtebiliriz: Alım hakkı sahibi, daha önce kurulmuş olan “alım hakkı sözleşmesinde” belirtilen SATIŞ BEDELİNİ taşınmazın o esnada maliki bulunan (tapu sahibi) kişiye ödemek kaydıyla taşınmazın maliki olabilir.
Hatırlatalım ki bir şerh, YENİLENMEDİĞİ takdirde en çok 10 sene etkili olur. Bu konuda, alım hakkının şerhin kurulduğu tarihten başlayarak 10 sene geçmiş olmasına rağmen kullanılmaması durumunda, şerhin bizzat taşınmaz maliki tarafından, yapılacak başvuru ile SİLİNMESİ (terkin) gerekir. Eğer terkin başvurusu yapılmazsa, alım hakkı varmış gibi devam eder. DİKKAT EDİNİZ. Bu yönde bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kararı bulunmaktadır: YHGK 2015/14-12 E. 2016/1005 K. 02.11.2016. (İlgilenenler için kararın numarası.)

Geri Alım Hakkı Sözleşmesi
Geri alım hakkı, taşınmazını satmış olan malik için tesis edilmiş bir haktır. Buna göre, taşınmazını satmış olan malik, KENDİ İSTEDİĞİ ZAMAN taşınmazını geri satın alabilecektir. Bu hak, yazılı şekil şartına tabi bir sözleşme ile kurulur ve taşınmazın yeni maliklerine karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmiş olması şarttır.