16 Eyl

Müteahhidin İnşaatı Tamamlamakta Gecikmesi (Temerrüdü) Nedeniyle Sona Ermesi

HUKUK, YÖNETMELİK

MÜTEAHHİDİN İNŞAATI TAMAMLAMAKTA GECİKMESİ (TEMERRÜDÜ) NEDENİYLE SONA ERMESİ

“İnşaat sözleşmesi” kavramından maksat, aslında uygulamada en sık karşılaştığımız sözleşmelerden biri olan “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri”dir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi bir müteahhit ile anlaşarak, arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi taahhüt eder ve müteahhit bu taahhüt üzerine, arsa sahibinin arsasının üzerine bir inşaat yapar. İnşaat tamamlandıktan sonra, müteahhit kendisine ait olacağı vaat edilen arsa payları oranınca bağımsız bölümün (dairenin) maliki haline gelir. Müteahhitten arta kalan bağımsız bölümler ise, arsa sahibine yahut da arsa sahiplerine ait olur. Örneğin: Müteahhit Şevval ile arsa sahibi Oğuzhan arasında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olsun. Bu sözleşmeye göre, arsa sahibi Oğuzhan, inşaatın tamamı bittiğinde, 5 bağımsız bölümün (dairenin) maliki olacak, kalan 8 bağımsız bölüm ise, müteahhit Şevval’e ait olacaktır. Bu, klasik bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneğidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, aynı zamanda bir eser sözleşmesi sayılırlar. Eser sözleşmeleri ise “ANİ EDİMLİ” sözleşme olarak kabul edilirler. Doktrinel bir bilgi olarak belirtelim ki, kural olarak ani edimli sözleşmeler “dönme” yoluyla, sürekli edimli sözleşmeler (örneğin kira sözleşmesi) “fesih” yoluyla sona erdirilir. Dönme ile fesih arasında, önemli gibi gözükmüyor olsa dahi yaşamsal bir fark vardır: Sözleşmeden dönülürse, sözleşme GEÇMİŞE ETKİLİ olarak sona erer. Yani sözleşme sona erdiğinde, sanki hiç kurulmamış gibi bir mali durum yaratılmaya çalışılır. Taraflar, o zamana değin birbirinden aldıkları şeyleri iade etme borcuna girerler. Sözleşme feshedilirse, sözleşme İLERİYE ETKİLİ olarak sona erer. Yani, sözleşme sona erdiğinde, taraflar birbirlerinden aldıkları şeyleri birbirlerine iade etme borcu altına girmezler, sözleşme olduğu gibi sona erer. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin tabi olduğu hükümlere tabi olduğundan, ani edimli sayılırlar. Bu nedenle, kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri “dönme” yoluyla, yani geriye etkili olarak sona erdirilir. Fakat bu kabul, bazı durumlarda yüklenici aleyhine büyük bir mağduriyet yaşatabilmektedir. Bu nedenle Yargıtay, bazı durumlarda, dönme yoluyla sona erdirmeyi değil, fesih yoluyla sona erdirmeyi kabul etmiştir. Amaç, hakkaniyetli bir tutumla hem yükleniciyi (müteahhidi) korumak, hem de iş sahibini (arsa sahibi) korumaktır.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden, Yüklenicinin Eseri Teslim Etmekte Gecikmesi (Temerrüt) Yüzünden Dönülmesi
Yüklenici (müteahhit), kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaatı bitirip teslim etme borcunu zamanında ifa etmezse, teslimde gecikirse, hukukta TEMERRÜT dediğimiz durum ortaya çıkar. Temerrüt halinde, arsa sahibinin sözleşmeden DÖNME hakkı gündeme gelir. Eğer sözleşmeden, müteahhidin temerrüdü yüzünden dönülürse, sözleşme geriye etkili olarak sona erer. Yani, müteahhidin o zamana değin inşa etmiş olduğu inşaat olduğu gibi arsa sahibine ait hale gelir; bu durumda, elbette müteahhit başta kendisine ait olacağı kararlaştırılmış olan bağımsız bölümlerden mahrum kalır. Bu mahrumiyet nedeniyle arsa sahibi, yükleniciye yalnızca İMALAT ASGARİ MASRAFINI karşılayacak ölçüde bir bedel öder. Böylelikle sözleşme, geriye etkili olarak sona ermiş olur.
Fakat Yargıtay, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun T. 25.1.1984 ve E. 983/3, 984/1 sayılı kararında belirtildiği üzere, eğer inşaatın %90’ı tamamlanmışsa, sözleşmenin FESİH yoluyla, ileriye etkili olarak sona erdirileceğini hükme bağlamıştır. Buna göre, eğer %90’ından fazlası tamamlanmış bir inşaat, yüklenicinin temerrüdü sebebiyle tamamlanmamış ve arsa sahibi bu sebeple sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa, sözleşmeyi FESİH ile sona erdirir. Fesih ile sona erdirmede, inşaat olduğu gibi bırakılır; tamamlanmış olduğu kadar kısmında, müteahhit kendisine düşen bağımsız bölümlerin maliki olmaya hak kazanır. Fakat örneğin: Müteahhide 10 daire teslim edilecek olsun; inşaatın ancak %90’ını tamamlamış olduğu için, sahip olacağı kararlaştırılan dairelerden, inşaatın tamamlamadığı %10’luk kısmı oranında bir kesinti yapılır; böylece 10 değil, 9 daireye malik kılınır.
Yani; sözleşmeden dönülmesi halinde, müteahhitin inşaatın tamamlanması durumunda sahip olacağı kararlaştırılan dairelerden hiçbiri müteahhide verilmez. Hepsi arsa sahibinin olur; müteahhide yalnızca imalatının asgari tutarı tazminat olarak ödenir. Fakat sözleşme fesih yoluyla sona erdirilirse, ki bu ancak %90’lık bir tamamlama şartı ile mümkündür, bu durumda müteahhit, inşaatın tamamlanan kısmından, kendisine ait olacağı kararlaştırılmış bağımsız bölümlerin (daireleri) maliki olabilir. Fakat inşaatı ne oranda tamamlamamışsa, (örneğin %10’unu tamamlamamışsa) kat karşılığı inşaat sözleşmesinde işin sonunda kendisine ait hale geleceği kararlaştırılmış olan bağımsız bölümlerden o oranda olan kısmını alamaz. Mesela, inşaatın %10’unu tamamlamamışsa, işin sonunda kendisine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerden %10’unu alamaz.
Son tahlilde, meşhur bir deyişle sözleşmeden dönme halinde “parasal”; sözleşmenin feshi halinde “tapusal” bir tasfiye sürecine girilerek sözleşme sona erdirilmiş olur.

Müteahhidin İnşaat… 16/09/2019 Bir Taşınmazın Mü… 16/09/2019