Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi, genellikle ayrı bir sözleşme olarak kurulmaz. Örneğin, kurulmuş bir satış sözleşmesinin herhangi bir hükmü olarak sözleşmede yer alır. Buna, mülkiyeti muhafaza kaydı ya da mülkiyeti saklı tutma kaydı adı verilir. Ana sözleşmeden ayrı ve bağımsız olarak fakat ana sözleşme ile kurulan hukuki ilişkiyi doğrudan doğruya etkileyecek biçimde de kurulabilir.

Mülkiyeti muhafaza kaydının hükmü ve anlamı, özetle ifade edilmesi gerekirse şudur: genellikle bir satış sözleşmesi hakkında kurulur. Satıcı, satış konusu malı alıcıya teslim eder. Fakat teslim gerçekleşmesine rağmen, mülkiyet halen satıcıya ait kalır. Alıcı, teslim aldığı şeyi kullanır, hukuki bir ifadeyle, malın zilyedidir. Fakat malın maliki, satıcıdır. Malın mülkiyetinin alıcıya geçişi, alıcının satış bedelinin tamamını satıcıya ödemesiyle birlikte olur. Buradan çıkarılacak anlam şudur ki mülkiyeti muhafaza kaydının işlevi, alıcı satış bedelinin tamamını satıcıya ödeyene kadar, malın mülkiyeti satıcıda kalır. Malın mülkiyeti, zilyetliği alıcıda olmasına rağmen satıcıda kalır. Burada, daha açık bir anlatım için zilyet ifadesini de açıklamak gerekir. Zilyet, malın o anki fiili hakimi demektir. Yani, malı fiziksel olarak egemenliğinde bulunduran kişi, malın zilyedidir. Takdir edilecektir ki malın zilyedi, maliki (mülkiyet hakkının sahibi) olmayabilir. İşte mülkiyeti muhafaza kaydı da böyle bir durum yaratmaktadır.

Kural olarak, bütün taşınırlar hakkında mülkiyeti muhafaza sözleşmesi kurulabilmektedir. Fakat bir taşınır hakkında mülkiyeti muhafaza kaydı bulunsa bile o kaydın geçerli olması, mülkiyeti muhafaza sözleşmesinin resmi şekilde kurulmuş olmasına bağlıdır. Mülkiyeti muhafaza sözleşmesi, ancak noterde kurulursa geçerli olabilir. Keza eğer hakkında mülkiyeti muhafaza kaydı bulunan malın, kendine özgü bir sicili varsa (mesela otomobillerin kendilerine özgü bir trafik sicilleri vardır), mülkiyeti muhafaza kaydının o sicile tescil edilmesi bir zorunluluktur. Tescil yoksa mülkiyeti muhafaza kaydı da yoktur.

Buradaki kritik soru şudur: taşınmazlar hakkında gerçekleştirilen taşınmaz satış sözleşmelerinde yahut da tapu devirlerinde, mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış yapılabilir mi? Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere taşınmazlar hakkında mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış yapılamaz, zira bir taşınmazın mülkiyeti zaten tapu siciline yapılacak tescil ile derhal geçer. Bu nedenle, taşınmazlar hakkında mülkiyeti muhafaza kaydı konamaz. Durum bu olmasına rağmen, Yargıtay’ın bazı kararlarında bunun aksine ibareler barındırıldığına da rastlanmıştır.

Mülkiyeti muhafaza kayıtlı satışlara, genellikle bir taşınır olan otomobil satışlarında rastlanır. Eğer otomobil satışı sırasında, satış sözleşmesinde bir mülkiyeti muhafaza kaydı varsa ya da ayrıca bir mülkiyeti muhafaza sözleşmesi yapılmış ve bu husus notere onaylatılmış (ve trafik siciline işlenmişse) satışa konu otomobiller; alıcı, satış bedelinin tümünü zamanında ve usulüne uygun olarak satıcıya ödemeksizin alıcısının mülkiyetine geçmemektedir. Eğer satış bedeli ödenmezse, satıcı ya sözleşmeden döner ya da paranın ödenmesini icraya koyar. Sözleşmeden dönerse, tarafların o zamana kadar, akdedilmiş olan satış sözleşmesi nedeniyle birbirlerine verdikleri tüm malvarlığı değerleri iade edilmesi gereken hale gelir.