Konut kredisi kullanarak ev sahibi olmak, karmaşık bir süreçtir. Böyle büyük bir yatırım için atılacak adımların doğrusunu bilerek başlamanız, ilerde bir sorunla karşılaşmamak için oldukça önemlidir. Konuyla ilgili ekspertiz, tahkikat, konut kredisi ve tapu gibi bilinmesi gereken pek çok nokta vardır.

İçindekiler

  1. Neler Yapılmalı?
  2. Tapuda Satış için Gereken Evraklar
  3. Tapu Masrafı ve Harç Tutarı
  4. Kredi Tutarı Nasıl Hesaplanır?

1.Neler Yapılmalı?

Gelişen teknoloji ile artık banka şubelerinde gitmeden; internetten, mobil uygulamalardan, çağrı merkezlerinden ve hatta SMS ile kredi başvuru yapmak mümkündür. Fakat kredinin onaylanması ile ilgili süreçler başvuru aşaması kadar kolay olmamaktadır. Her banka, kredi vereceği müşteri ile ilgili belirli bir araştırma yapıp bir dizi işlem uygulamaktadır.
Kredi Süreci İhtiyaç Duyulan Miktarın Belirlenmesi İle Başlamaktadır
Bankalar kredi faizlerini birçok kanal aracılığı ile müşterileriyle paylaşmaktadır. Bunun yanında, bankaların internet sitelerinde ve mobil uygulamalarında kredi hesaplama araçları yer almaktadır. Bunlar aracılığıyla, ihtiyaç duyulan kredi miktarı girilerek aylık taksitler hesaplanabilmekte ve örnek ödeme planları oluşturulabilmektedir. Böylelikle, yaklaşık da olsa bir maliyet hesabı yapılarak ne kadar krediye ihtiyaç duyulduğu ortaya çıkarılabilir.
Bankalar Her Müşterinin Kredi Notunu Değerlendirmektedir
Kredi notu, kredi başvurusunda bulunan kişinin bankalar ile olan ilişkisi, kredi kartlarına düzenli ödeme yapması, herhangi bir borcu olup olmaması, ödemelerinde gecikme yaşanıp yaşanmaması gibi birçok parametre göz önüne alınarak hesaplanmaktadır. Bu nota istinaden, banka, başvuruda bulunan kişiye başvuruda belirttiği kredi miktarını verebilir veya başvurusunu reddedebilir. Öte yandan, eğer kişinin kredi notu orta seviyelerde ise banka, başvuran kişinin belirttiği miktarı değil de ondan daha düşük bir kredi miktarını kendisine teklif edebilir.
Her Bankanın Kredi Seçenekleri Araştırılmalıdır
Piyasadaki nominal faizler Merkez Bankası tarafından belirlenmiş olsa da bankaların müşterilerine kredi verirken kullandıkları kredi faizleri birbirlerine göre az da olsa farklılık göstermektedir. Bu nedenle, kredi seçenekleri araştırılırken tek bir bankadan değil birçok bankadan teklif alınmalıdır. Aralarından en uygun seçenek belirlenip ödeme planı oluşturularak kredi çekilebilmektedir.
Kredi Başvurusunda Banka Sizden Bazı Evraklar İsteyebilir
Kredi başvurusunda bulunan kişinin, özel sektör veya kamu çalışanı olması, emekli olması veya vergi levhası bulunan bir işletme sahibi olmasına bağlı olarak, başvurunun değerlendirilme sürecinde, bankalar başvuran kişilerden bazı evraklar istemektedir. Bunlar arasında, maaş bordrosu, SGK dökümü, ikametgâh belgesi gibi evraklar yer almaktadır. Bankalardan kredi alma süreci nasıl işliyor sorusunun cevapları, hemen her banka için aynı olmakla birlikte, zaman içerisinde koşullar değişebileceği gibi, bankadan bankaya uygulamalar belli oranda değişiklik de gösterebilir. Bu nedenle, güncel durum hakkında yeniden sorgulama yapmanızda fayda olacaktır. Hatalı işlemler yapmamak için banka görevlisinden süreç ile ilgili detaylı bilgi talep edebilirsiniz.

Bankaya konut kredisi için başvurduktan sonra bir uzmanın incelemesi için ekspertiz yaptırılması gerekir. Çünkü bankalar, onay verecekleri kredi miktarını evin değerine göre belirlemektedir. Tapu kayıtlarını sorgulatan eksper, aynı zamanda ev üstünde kredi onayını engelleyecek şerh, haciz ya da ipotek kaydının olup olmadığını kontrol eder. Bu işleme de tapu tahkikatı denmektedir.

2.Tapuda Satış için Gereken Evraklar

Tapu tahkikatında bir sorun yoksa tapu dairesine satış işlemi için gidilir. Aşağıda listelediğimiz evraklar bu işlem için gereken belgelerdir.

  • Taşınmaza ait tapu senedi
  • Satıcı ve alıcının nüfus cüzdanı (ehliyet sayılmıyor, pasaport sayılıyor)
  • 2’şer adet vesikalık
  • Alıcı ve satıcıdan gelmeyecekler varsa vekâletnameler
  • Belediyeden alınmış, emlak beyan değerini gösteren belge yani rayiç bedel
  • Kat mülkiyeti kurulmuşsa DASK (Geçerlilik süresi 1 yıldır)

3.Tapu Masrafı ve Harç Tutarı

Tapu dairesine alım satımın gerçekleşen bedeli beyan edilir. Bu bedel üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olarak tapu harcı ödenir. Harç ödendikten sonra gerekli belgelerin hepsi toplanarak, ipotek tapu kaydına işlenir ve tapunun üstünüze alımı gerçekleştirilir.

Ayrıca…

Bazen tapu harcını fazla ödememek için insanlar emlak değerini düşük gösterebilmektedir. Ancak tapuda satış yapılırken satışı yapılan gayrimenkulün üzerinde borç varsa, o borçlar ödenmeden satış yapılamaz. Zaten satışa rayiç bedelini almadan gidilemez. Belediye ise, rayiç bedeli alırken borcu varsa önce borcunun ödenip temiz kağıdının alınmasını istemektedir. Gayrimenkulun, emlak vergisi borcu, icra borcu gibi borçları olabilir.

Peki evin değerini olandan az göstermenin bir cezası var mıdır?

Tapu harcı, evin satış değerinin binde yirmisi olarak hesaplanır. Farklı bir değer bildirimi yapmanız durumunda, tapunun bu bildirilen değeri ile gerçek satış değeri arasındaki fark belirlenir ve arada bulunan bu fark, her iki tarafa da %25 oranında bir vergi cezası olarak işlemektedir.

Eğer satın alınan evin tapusu, kişinin bilgisi dışında ya da dahilinde, gerçek değerinden düşük gösterilmiş olsa bile ilgili vergi dairesine gidip pişmanlık beyanında bulunulduğunda vergilerin geri kalan kısmı yasal faiziyle ödenip durum düzeltilebilir.

 

4. Kredi Tutarı Nasıl Hesaplanır ?

Kredi hesabını elle yapmak hiç akıl kârı değil.
Telefonlarda ve internette çok sayıda hesaplama programı, arayüzü vs. mevcut.
Ama işin matematiğini merak ediyorsanız yazıyı inceleyebilirsiniz.
İşimiz gereği konut kredisinden örnek verelim. Formülümüz şöyle;

C= (A x K) / [1-(1/(1 + k)n]C=Aylık taksit
A=Anapara
K=Faiz Oranı
n=Dönem Sayısı
Bir de KKDF ve BSMV var.
KKDF= Kaynak kullanımı destekleme fonu (%15)
BSMV= Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (%5)
Bu oranlar konut kredileri için 0’dır. Bu nedenle diğer kredi (Taşıt, bireysel vs.) faizi oranları konut kredisinin oranından daha fazla.
KKDF ve BSMV oranları da eklenecekse faize eklenmeli. Örn: Aylık faiz %1.14 olsun, yani 0.014
KKDF=%10, BSMV=%15 olsun. Aylık faizi 0.1 + 0.15 le topluyoruz. Böylece aylık faizimiz = 1.39 oluyor.
Biz örneğimize dönelim ve 100.000TL kredi çekelim, kredi oranımız aylık %0,77 olsun ve 60 ayda ödeyelim. Formülde yerine koyalım.
C=(100.000 x 0,0077) / [1-1/(1+0,0077)60 ] = 2088 TL = Aylık ödenecek taksit
2088 x 60 ay= 125.280 TL yani 25.280TL faiz ödeyeceksiniz.

Konut kredisi alırken banka müşteriden faiz haricinde ücretler de talep edebilir, bunlar;
• Sağlık sigortası (ölürseniz parayı kurtarabilmek için yaparlar, primi de sizden alırlar)
• Expertiz ücreti (Ev vb. alıyorsanız birisi gelip evin değerini belirler. Buna bir ücret ödersiniz. Pratikte işler şöyle yürür: Exper gayrimenkule bir değer biçer. Diyelim ki 400.000TL değer biçti. Banka der ki; vereceğim maksimum kredi tutarı experin değerinin %75’i kadardır. Yani banka en fazla 300.000TL kredi verir. Genelde experin değeri, müteahhitin satış değerinin altındadır. Bu durumda müteahhitin daireyi 500.000TL’ye sattığını varsayarsak cebinde nakit 200.000TL’si olmayan adamın bu daireyi alamayacağı sonucuna ulaşırız.)
• İpotek tesis ücreti (İpotek yaparken karşılarına çıkan maliyetleri karşılamak için alırlar.)
• Gayrimenkul alıyorsanız DASK (Deprem / Doğal Afet) Sigortası (DASK’ınızı da kendileri yaparlar).
Aylık faiz değil de yıllık faiz verilirse yine aynı hesaptan yapabilirsin. Veya yıllık faizi 12’ye böl. Her banka aylık faiz olarak belirtir çünkü rakamlar çok daha az gözüküyor. Örn: Aylık %0,85 faiz deyince, bedavaymış hissi uyandırıyor bazılarında