10 Eyl

Kiracının İki Haklı İhtar İle Daireden Ya Da İşyerinden Tahliyesi

HUKUK, YÖNETMELİK

KİRACININ İKİ HAKLI İHTAR İLE DAİREDEN YA DA İŞYERİNDEN TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi, bir bağımsız bölüm (daire/konut) ya da işyeri hakkında yapılabilmektedir. Bu tür kira sözleşmelerine kanunda, “konut ve çatılı işyeri kiraları” adı verilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, öteki kira sözleşmelerinde olduğundan daha fazla korunmaktadır. Bu sebeple, konut ve çatılı işyeri kiralarının feshi daha zor koşullara bağlanmış ve çeşitli şartlara tabi kılınmıştır. Bu sebepleri ve feshin nedenlerini, daha önceki farklı yazılarımızda ele almıştık. Bu yazımızda ise kiracının aynı kira dönemi içerisinde iki defa haklı ihtara maruz kalması durumunda tahliye edilip edilmeyeceğini irdeleyeceğiz.
İki Haklı İhtar Nedir?
Kural olarak, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan ilk ve en önemli yükümlülüğü, kira bedelinin zamanında ve usulüne uygun olarak ödenmesidir. Kiracı, kira bedelini ödemekte gecikirse, hukukta “temerrüt” olarak andığımız kurum gündeme gelir. Bilinenin aksine, önemle altının çizilmesi gerekir ki kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi, kiracının kiralanandan tahliye edilmesi için tek başına yeterli bir sebep değildir. Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren, ödenmemiş kira bedelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125’inci maddesinde düzenlenmiş olan seçimlik haklarından AYNEN İFA seçeneğini tercih ederek tahsil edebilir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Fakat BİR YIL İÇERİSİNDE, kira bedelinin ödenmesinde İKİ DEFA TEMERRÜDE DÜŞÜLMESİ halinde kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi gündeme gelir. Fesih, TAHLİYE DAVASI AÇMAK yoluyla gerçekleştirilir ve kiracı feshe rağmen kiralananı boşaltmazsa icra dairesine başvurulur. Konuyla ilgili olarak bağlayıcı hükmü, 6098 sayılı TBK’nin 352’nci maddesinin 2’nci fıkrası ihdas etmiştir: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Konuyu bir örnekle izah edelim: Ocak 2017’de imzalanmış bir kira sözleşmesi, kiracıya dairede 5 yıl oturma hakkı tanımaktadır. Kiracı, 2018 yılının Mart kirasını geç ödemiş ve kiraya veren bu sebeple noter aracılığıyla bir ihtar çekmiştir. Kiraya veren, 2018 yılı içinde kiracının yeniden temerrüde düşmemesi durumunda kiracı aleyhine tahliye davası açamaz. Fakat, 2019 yılının Şubat ve Temmuz kiralarını ödemekte temerrüde düştüğünü ve bu sebeple noterden iki ihtar aldığını varsayarsak, kiracının tahliye edilmesi caiz hale gelir.

Kiralananın Ayıplı… 10/09/2019 Kiracının Kira Söz… 10/09/2019