Kiracı, Kirada Oturduğu Daireyi Yeniden Kiralayabilir Mi?

10 Eyl

Kiracı, Kirada Oturduğu Daireyi Yeniden Kiralayabilir Mi?

HUKUK, YÖNETMELİK

KİRACI, KİRADA OTURDUĞU DAİREYİ YENİDEN KİRALAYABİLİR Mİ?

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiş olup, “kiracı” ve “kiraya veren” arasında kurulan, “her iki tarafa da borç yükleyen” bir sözleşmedir.
Yasa koyucu, TBK md. 299’da her türlü kira ilişkisini kapsaması mümkün olan bir nitelik taşıyan “genel hüküm” koymuştur. Bu hüküm uyarınca, kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmeye “kira sözleşmesi” denir.(1)
Hukuka uygun olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin tarafları, TBK md. 299 uyarınca, “kiraya veren” ile “kiracı”dır. Genellikle karşılaşılan ve kural olarak kabul edilen durum, sözleşmedeki irade açıklamalarının sahipleri olan “tarafların”, sözleşme boyunca sabit kalmasıdır. Fakat hukukta istisnalar, kaideyi güçlendirici unsurlardır(2). Nitekim, bu durumun da birçok istisnası bulunmaktadır. Diğer bir deyişle; esas olan tarafların aynı şekilde kalması, istisna olan ise taraf değişikliğidir.
Şöyle ki taraflar arasında bir uzlaşı olması halinde, veya sonradan ortaya çıkan bir zorunluluk durumunda kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322’nci maddesinde gösterildiği şekilde kira hakkını bir başkasına devredebilir. Yani; kira sözleşmesi kurulması suretiyle kiracının tasarrufuna sunulmuş olan kiralanan, tamamen ya da kısmen kiracı tarafından bir “alt kiracıya” kiralanabilir.
Bu konuyu düzenleyen TBK md. 322 hükmü şu şekildedir: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Bu hükümden yola çıkarak, alt kira sözleşmesinin sağlığına ilişkin bazı şartların var olduğunu söylememiz mümkündür(3).
1) Hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, “alt kiracı” olarak sıfatlandırılan kişinin, kiralanan üzerindeki hakkı, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesine dayanmaktadır. Alt kiracı, bu sözleşmede belirlenen sınırların ötesine geçemez; aşkın bir kullanımda bulunamaz. Nitekim, Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasına göre, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi de sona erer(4). Aynı şekilde, asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi öngören alt kira sözleşmesi de uygun kabul edilmez(5).
2) Bunun yanı sıra, TBK 322’den kiracı lehine doğan hak emredici bir nitelikte olup, kanunda öngörülen şartlar dışında kiracı aleyhine değiştirilemez; şartları ağırlaştırılamaz(6). Ancak, 322/II uyarınca, “iş yerleri ve konutlar” için alt kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmıştır. Buna göre, kiraya verenin sözü edilen konut ya da işyeri üzerinde alt kira sözleşmesi akdedilmesine onay vermemesi durumunda da alt kira sözleşmesi bir hüküm ifade etmeyecektir.

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda, alt kira sözleşmesinin, asıl kiracının “kiralayan” sıfatıyla, alt kiracı ile kurduğu ayrı bir kira sözleşmesi olduğunu ve kiralananın bir kısmını ya da tamamını alt kiracı lehine, belirli bir bedel karşılığında terk etmesini içerdiğini söylememiz olanak dâhilindedir(7).

(1) EREN, Borçlar Özel, sf. 309; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, sf. 211; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel, sf. 209 vd..
(2) TİFTİK, Hukuka Giriş, sf.3.
(3) Alt kira sözleşmesinin niteliklerinin ve bununla ilgili ayrıntılı açıklamaların ortaya konulması açısından önemli üç Yargıtay kararı: YHGK, 14.11.2001, 6-1042/1030, www.kazanci.com; Y.3.HD., 02.05.2002, 4011/4827; Y.3.HD., 15.02.1999, 930/1259, www.kazanci.com .
(4) YHGK, 03.10.2001, 6-653/672, YKD, C.28, S.1, sf.9; YHGK, 14.11.2001, 6-1042/1030 www.kazanci.com
(5) GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, sf.213 vd.
(6) EREN, Borçlar Özel, sf. 362.
(7) TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I/2, sf. 69; KAHVECİ, Alt Kira ve Kiranın Devri, sf. 69.

Kira Sözleşmesinin Tapu Sicil… 10/09/2019 Kiracı,Kiraya Verenin Evi Üç… 10/09/2019