10 Eyl

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Verilmesinin Yararları

HUKUK, YÖNETMELİK

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERH VERİLMESİNİN YARARLARI

Kira sözleşmesi, taraflara belirli yükümlülükler yükleyen iki taraflı bir sözleşme olarak karşımıza çıkar. Buna göre, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan borcu şudur: Kiralananı, usulüne ve gereğine uygun olarak kiracıya teslim etmek. Bunun karşılığında ise kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve gereği gibi ödemekle sorumludur.
Kiraya veren, kira sözleşmesine konu etmiş olduğu şeyi, kira süresi içinde bir başkasına devredebilir ya da herhangi bir şekilde, kiralanan şey bir başkasına ait hale gelebilir. Bu takdirde, kira sözleşmesinin akıbeti ne olacaktır?
2012 yılından önce yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre, SATIŞ KİRAYI BOZAR ilkesi yürürlükteydi. Buna göre, kiraya veren, kiralananı kira süresi içerisinde bir başkasına satarsa, yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olmaksızın kiracıyı tahliye edebilirdi. Fakat, 2012’den itibaren yürürlüğe giren ve uygulanmakta olan 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu, yukarıda belirttiğimiz ilkeyi değiştirmiştir. Kanunun 310. Maddesinde, satışın kirayı bozmayacağı ve kiralananın yeni malikinin, önceki malikin kurmuş olduğu kira sözleşmesi ile bağlı olacağı hüküm altına alınmıştır. Buradan çıkarılacak sonuç şudur: Yeni kanuna göre, YENİ MALİK, ESKİ MALİKİN AKDETTİĞİ KİRA SÖZLEŞMESİ İLE BAĞLIDIR.
Fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrı ve farklı bir hüküm bulunmaktadır. Buna göre, bir konut ya da çatılı işyerinin kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinde, yeni malik eski malikin akdettiği kira sözleşmesi ile bağlı olsa da, kiralanan taşınmazı mülkiyetine geçirdiği andan itibaren ilk bir ay içerisinde, GEREKSİNİMİ OLDUĞUNU belirterek kiracıyı 6 ay sonra açacağı bir dava ile tahliye edebilir.
Bu durumda, yeni malikin de sınırlı bile olsa TAHLİYE OLANAĞI vardır. Bu esnada, devreye KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞERH VERİLMESİ olanağı gündeme gelmektedir. Eğer taraflar, kiracı lehine, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne “kiracılık şerhini” vermişlerse, yeni malik gereksinimini öne sürerek kiracıyı tahliye edemez. Bu, çok büyük bir olanak ve sonuçtur. Buraya dikkat ediniz.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Örneğin, 2015 yılında akdedilmiş bir konut kira sözleşmesine dayalı olarak, kiraya veren Ahmet’in evinde kiracı olduğunuzu düşününüz. Ahmet, sahibi olduğu evi Necla’ya satar ve Necla sizden evi tahliye etmenizi isterse ne yapılması gerekir? Bir defa, kiracılık hakkının şerh verilip verilmediğinin araştırılması gerekir. Eğer kiracılık hakkı şerh verilmişse, Necla’nın “yeni malik” olması nedeniyle derhal fesih ve tahliye istemi ileri sürme hakkı yoktur. Eğer şerh verilmemişse, Necla’nın bu talebini mülkiyeti edindiği (tapuyu edindiği) tarihten başlayarak bir ay içerisinde dile getirip, 6 ay içinde de tahliye davası açmış olması gerekir. Görüldüğü gibi, şerhin bulunmadığı takdirde yine direkt fesih olanağı yoktur.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi, yalnızca yeni malike karşı bir koruma sağlamaz. Kiracılık hakkını şerh vermiş bir kiracı, mevcut malikin GEREKSİNİM DUYMASINI İDDİA ETMESİ nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkını elinden alır. Buraya dikkat ediniz.
Fakat, kiracılık hakkının şerh verilmesi, kiraya verenin fesih hakkını bütün bütün elinden almaz. Kanunun farklı hükümlerinde düzenlenen meşru sebeplerden birine dayanmak olanağı varsa, bunlardan birine dayanarak da sözleşmenin feshini ve dairenin tahliyesini isteyebilir. Bu meşru sebeplerden biri, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinin, objektif anlamda ve yargıç tarafından da kabul edilecek denli ÇEKİLMEZ HALE GELMESİ olabilir. Fakat bu, ispat hukukunun inceliklerine göre sonuç doğuran, kesin olmayan bir sebeptir.
Sonuç olarak denebilir ki, kiracılık hakkının şerh verilmesi, kiracıya yararları saymakla tükenmez olanaklar yaratmakta ve tahliye olasılığını düşürmektedir.

Kira Sözleşmesinin Kiraya Ver… 10/09/2019 Kiracı, Kirada Oturduğu Daire… 10/09/2019