KİRA SÖZLEŞMESİNİN GENEL HÜKÜMLERİ

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında ihdas edilen hükümlerde kendine yer bulmuş bir “BORÇ DOĞURUCU” sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin iki tarafı bulunur. Bu taraflar, “kiraya veren” ve “kiracı” olarak sıfatlandırılır. Kanun, kira sözleşmesinden dolayı, kiraya verenin ve kiracının farklı edimlerle borçlanacağını hükme bağlamıştır. Buna göre, kiraya veren kira konusu şeyi usulüne ve gereğine uygun olarak kiracıya teslim etmekle borçludur. Kiracı ise, bunu karşılığında bir KİRA BEDELİ ödemekle borçlandırılmıştır.
Yukarıda da gördüğümüz üzere, kira sözleşmesi iki taraflı ve her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olup, hukuki niteliği itibariyle “borç doğurucu bir hukuki işlem” olarak vasıflandırılabilir. Kira sözleşmesinin kurulması ve geçerli olması için herhangi bir şekil şartı yoktur. Yani kira sözleşmesinin geçerli olması için bir noter onayına ya da sözleşmenin yazılı bir metin halinde bulunmasına dahi gerek yoktur. Fakat sözleşmenin mümkünse bir noter aracılığıyla akdedilmesi ve yahut da en azından yazılı bir metin ile imzalı bir surette matbu halde bulundurulması önerilir. Zira kira ilişkisinin ilerleyen safhalarında herhangi bir uyuşmazlık doğarsa, taraflar kira sözleşmesinin varlığını yahut da iddia ettikleri şartlarını ancak inandırıcı bir delil ile ispat edebilirler. İnandırıcı delil, eğer sözleşmenin matbu nüshası varsa o’dur. Buna, SENET delili denir. Senet delili, bir “kesin” delil olup, sözleşmenin varlığını kuşkuya yer bırakmayacak ölçüde doğrular. Eğer sözleşme bir metne dökülmemişse, ispat daha zor bir hal alır. Tanık delili ile de ispat mümkün ise de, bu delil niteliği itibariyle bir TAKDİRİ DELİL sayılır. Yani, yargıç o delile inanıp inanmamakta, vicdani kanaatine göre hareket edecektir ki, bu da kesin delile nazaran daha zor bir durumdur.
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı kanunda öyle hükümleştirilmiştir ki eski kanun dönemine göre, kiracı ciddi şekilde korunmakta, hatta kayırılmaktadır. Kira sözleşmesinin feshi özel şartlara bağlanmış, olağan kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kiraları arasındaki farklar derinleştirilmiştir.

Buna göre, olağan kira sözleşmeleri, KONUT ve ÇATILI İŞYERİ dışında kalan yerlerin kiralarını kapsamaktadır. Örneğin, bir otomobil kirası yahut da bir makinenin kirası, konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamına girmeyecek, aksine “GENEL HÜKÜMLERE” tabi olacaktır. Bu yazımızda da bunu ifade etmeye çalıştık, kira sözleşmeleriyle ilgili kanuni hükümler, “GENEL HÜKÜMLER” , “KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI” ve “ÜRÜN KİRASI” olmak üzere üç kısımda incelenmektedir. Genel hükümlerdeki maddeler, diğer kira türlerinde düzenlenmemiş her husus bakımından geçerlidir. Mesela, konut ve çatılı işyeri kiralarının düzenlendiği kısımda, bu sözleşmelerin fesih dönemleriyle ilgili ayrı bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin feshi ile ilgili fesih dönemleri ve süreleri, genel hükümlere atfen çözümlenir.

 

KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORÇLARI

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddede, tür ayırdı yapılmaksızın tüm kira sözleşmeleri için kapsayıcı bir tanım yapılmıştır. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira sözleşmeleri, kendi içerisinde üç tür olarak sınıflandırılır:

Bu yazıda, uygulamada daha sık rastlanan, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin “kiracı yükümlülükleri”ni irdeleyeceğiz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
Konut ve çatılı işyeri kiraları, “konut” sayılması mümkün olan yerler ile “ÇATILI işyeri” için söz konusu olan kira sözleşmeleridir. Konut, barınma amaçlı olarak sürekli kalınan yer demektir. Çatılı işyeri için ise, çatılı işyerinin tanımına tenteli işyerlerinin girmediğini, bunların ADİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE TABİ OLDUĞUNU özellikle belirtmek gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı aşağıdaki temel yükümlülükleri yerine getirmekle mesuldür:
1) Kiraya veren ile kurulan kira sözleşmesinde, taraflar kendi aralarında bir KİRA BEDELİ kararlaştırırlar. Kiracının ilk yükümlülüğü, kararlaştırılan ve zamanı geldikçe Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre artan kira bedelini ödemektir. Kira bedeli, kira sözleşmesinin “olmazsa olmaz” denilebilecek bir unsurudur. Kira bedelinin kararlaştırılmamış olduğu sözleşmeler, kira sözleşmesi sayılmaz. Kullanım ödüncü sözleşmesi (ariyet) olduğu kabul edilir.
2) Kiracı, komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorunda olup, bundan doğacak zararlara katlanır. Komşuluk hukuku, özellikle kat mülkiyetinde söz konusu olmaktadır. Kiracı, başkalarına zarar vermeden, kendi bağımsız bölümünü kullanmak zorundadır.
3) Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralanana herhangi bir zarar vermeden (olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında) kiralananı iade etmek zorundadır.
4) Kiracı, kiraya verene bir “tahliye taahhüdünde” bulunmuşsa, bu taahhüde uymakla sorumludur.

5) Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve özen kuralına aykırılık nedeniyle kiralananda ortaya çıkan hasar ve zararları tazmin etmek zorundadır.
6) Kiracı, kiralananın olağan bakım ve temizlik giderlerini, bu arada apartman için gereken aidatları ödemekle sorumludur.
7) Kiracı, kiralanana gelen faturaları öder. Aksi kararlaştırılabilir.
8) Kiracı, kiralanan üzerinde herhangi bir şekilde yenilik yapmadan önce kiraya verenin onayını almalıdır. Aksine anlaşma olmadığı sürece, kiraya verenin onayıyla kiralanan üzerinde yaptığı tadilatlar vs. nedeniyle, kiralananda meydana gelen değer artışlarını isteyemez.