09 Eyl

Kat Maliklerinin Hak Ve Borçları

HUKUK, YÖNETMELİK

KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI

Kat mülkiyeti, esas olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olup, günlük yaşantıda da ciddi anlamda bir uygulama alanına sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu, eşya hukuku sistemimizin belirlilik prensibine aykırı biçimde, eski Cermen hukukunun mülkiyet anlayışına benzeyen bir tarzda, bir binanın bağımsız bölümlerini birer bağımsız mülkiyet konusu saymıştır.
Kanunun 1. Maddesine göre,
“Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”
Şunu da belirtelim ki işin içinde “kat mülkiyeti” varsa, “ortak yer” kavramı da var demektir. Peki, ne demektir ortak yer? Kat mülkiyeti, her bir bağımsız bölümün birbirinden ayrı birer taşınmaz sayılmasını sağlamakta ise de yapının bütünü bakımından genel kullanım için zorunlu olan yerler, “ortak yerler” olarak kabul edilir ve bu yerler PAYLI MÜLKİYET esasına göre yönetilir. Kanunun emredici hükmüne göre, kat mülkiyetine göre ortak yer sayılan yerlerdeki paylı mülkiyetin, izale-i şüyu davasına (ortaklığın giderilmesi) konu edilmesi yasaktır. Yani kat malikleri, en başta şunu bilmelidirler: Her ne kadar kendi bağımsız bölümlerine ilişkin olarak ayrı/münferit bir tapuları ve mülkiyet hakları bulunsa da ortak yerler bakımından diğer kat malikleri ile PAYLI MÜLKİYET birlikteliği içerisinde hareket etmek zorundadırlar. Ve aynı şekilde, kanunun emredici hükmü gereği, bu ortaklık hiçbir şekilde giderilemeyeceğinden, ortak yerlerin “komşuluk hukuku” esasınca kullanılması bir zorunluluktur.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri bakımından münferit birer MALİK olarak, mülkiyet hakkının beraberinde getirdiği tüm haklara sahiptirler. Hatırlanacağı üzere, daha önceki yazılarımızda da değindiğimiz gibi, mülkiyet hakkı kendi içerisinde Tüketme, Yararlanma ve Kullanma haklarını taşır. Bu bakımdan, her bir kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde mülkiyet hakkının beraberinde getirdiği tüm haklardan yararlanabilir.
Aynı şekilde, konumuzun dışında olmakla birlikte, PAYLI MÜLKİYET konusu ortak yerler bakımından, her bir paydaş eşit hakka sahiptir. Mesela, ortak yerlerin saldırıya uğraması durumunda pekâlâ mülkiyetin korunmasına ilişkin yargısal yollara tek başlarına başvurabilirler. Keza, ortak yerlere ilişkin bir hukuki işlem yapılmadan önce, paylı mülkiyet esasına göre en azından paydaşların oyçokluğu aranacağından, bu işlemlerin yapılıp yapılmaması bakımından irade açıklaması niteliği taşıyan OY KULLANMA hakkını da haiz olacaklardır.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Kat Maliklerinin Borçları
Kat maliklerinin en önemli borçları, sahibi oldukları bağımsız bölümlerini, anataşınmaza zarar vermeden kullanmaktır. Mesela, bağımsız bölüm maliklerinden biri, eğer anataşınmaza zarar verecekse, kendi bağımsız bölümünün kolonlarını yıktıramaz. Elbette, eğer anataşınmaza hiçbir zararı dokunmayacaksa, kendi mülkiyet hakkının kapsamında kaldığından, buna hakkı olacaktır. Fakat, belirtilmesi gereken şudur ki her bir kat maliki, mülkiyet haklarını kullanırken öteki kat maliklerinin mülkiyet haklarını zedeleyecek fiillerden kaçınmak borcu altındadırlar.
Bunun dışında, her bir kat malikinin, KOMŞULUK HUKUKUNDAN doğan olağan kısıtlamalara da katlanması gerekmektedir. Örneğin: gece saat 23.00’dan sonra gitar çalmamak gibi.
Bunların yanı sıra, anataşınmazda bulunan her bir kat maliki, ORTAK GİDERLERE KATILMAK zorundadır. Ortak giderler, bir asansörün bakım ücreti olabileceği gibi, olağan aidat gideri de olabilir. Bu noktada şu hususun altı çizilmelidir ki kat malikleri “kullanmadıkları” gerekçesiyle ortak giderlere katılmazlık yapamazlar. Örneğin: Zemin katta oturan kat maliki, asansör için gereken aidatı ödemezlik yapamaz. Ödemesi gereken borçları ödemeyen kat maliklerine karşı, APARTMAN YÖNETİCİSİ sulh yargıcına başvurmak yükümlülüğü altındadır.

Kat Malikleri Kurulu … 09/09/2019 Kat Mülkiyeti Ve Kat… 09/09/2019