09 Eyl

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

HUKUK, YÖNETMELİK

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ(ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIMI SÖZLEŞMELERİ)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi olarak anılan sözleşme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda direkt olarak düzenlenen bir sözleşme türü değildir. Bu nedenle, özgün bir sözleşme olarak kabul edilir. Hukuki bir tabirle, bu tür sözleşmeler birer “isimsiz sözleşme” olarak kabul edilir.
Kural olarak, Türk hukukunda taraflar hukuka ve ahlaka aykırı olmadığı sürece diledikleri şekilde sözleşme kurabilirler. Yani, tarafların kurdukları sözleşme, mutlaka kanunda düzenlenmiş bir sözleşme olmak zorunda değildir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin direkt olarak kanunda yer almıyor oluşu, unsurlarının ve ayrıntılarının yasalarda teker teker sayılmamış oluşu, sözleşmeyi geçersiz hale getirmez.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi isimsiz sözleşmeler geçerli olarak kurulduktan sonra, bu sözleşmelerin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi kanun hükümleri uygulanacaktır? Zira, bu sözleşmeler kanunda ayrıntılarıyla düzenlenmiş sözleşme türlerinden biri değildir. Bu durumlarda, kanunda bulunan bir sözleşme türü ile uyuşmazlığın türü arasında kıyas yapılır ve kanunda yer alan sözleşmenin hükümleri kıyasen uygulanır. Mesela, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, aşağıda ele alacağımız üzere, kendi içerisinde aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 470. Maddesi ve devamında düzenlenmiş olan eser sözleşmesini de barındırmaktadır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, kapsadığı eser sözleşmesi ile ilgili kısmının uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda, TBK md.470 ve devamı KIYASEN uygulanır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulanışı
Yukarıda da sözünü ettiğimiz gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir “isimsiz sözleşme”dir. Yani, doğrudan doğruya kanunda adı anılmış, hükümleri ve ayrıntıları düzenlenmiş bir sözleşme değildir. Tarafların, sözleşme özgürlüğü ilkesi kapsamında kendilerince hüküm ve şartlarını saptadıkları bir sözleşmedir. Fakat uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin genellikle şu şekilde yapıldıklarına tanık olunmaktadır:
Yüklenici (müteahhit), arsa sahibinden ya da arsa sahiplerinden arsadan belirli bir payı alma taahhüdünü alır; bunun üzerine, arsanın üzerine bir yapı inşa etmeye başlar. Sonuçta, inşa edilen yapıda yer alan, aralarında kararlaştırdıkları miktarda bağımsız bölümün (daireyi) maliki olur; kalan daireler ise arsa sahiplerine kalır. Bir diğer tanımlama ile “arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olacak olanları devir borcu altına girdiği sözleşmedir.” Örneğin: Müteahhit Ümit ile, arsa sahibi Eray arasında, Eray’ın arsası üzerinde Ümit’in 5 katlı, 10 daireli bir apartman inşa etmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre, inşa edilecek yapıda yer alacak olan 6 daire Ümit’e kalacak, kalan 4 dairenin maliki ise Eray olacaktır. İşte bu, basit bir kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Böylece, müteahhit Ümit, inşaat yapmasının bedelini arsa sahibi Eray’dan “para” olarak değilse bile, “bağımsız bölüm” sahibi olarak almaktadır. Hem arsa sahibi sermayesizlik nedeniyle bina inşa edememe sorunundan, hem de müteahhit arsasızlık yüzünden bina inşa edememe probleminden kurtulmuş olmaktadır.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kapsadığı Sözleşmeler
Yukarıdaki örnekten de anlaşılacağı gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada genellikle arsa sahibinin sahip olduğu arsa paylarını müteahhide taşınmaz satış vaadinde bulunarak satma taahhüdünde bulunması ve buna karşılık müteahhidin eseri meydana getirmeye başlaması şeklinde kurulur. Yani, daha teknik bir dille ifade edilecek olursa, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şu iki hukuki işlemi kapsar: Taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi. Arsa sahibi; taşınmaz satış vaadi ile sahip olduğu arsa paylarını eserin meydana getirilip teslim edilmesinden sonra müteahhide devredeceği taahhüdü altına girer. Müteahhit ise, “yüklenici” sıfatıyla, arsa sahibinin arsasında kararlaştırılan inşaatı tamamlama borcu altına girer. Böylece, eser sözleşmesinin ve taşınmaz satış vaadinin karılmasından oluşan yeni ve “isimsiz” bir sözleşme doğmuş olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadini de kapsadığı için, noterde kurulmak zorundadır. Eser sözleşmeleri kural olarak şekle bağlı olarak kurulmaz; fakat kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sadece eser sözleşmesini kapsamayıp, aynı zamanda noterde kurulması bir şekil şartı olan taşınmaz satış vaadini de kapsadığı için, noterde kurulmak zorundadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir gereği olarak inşa edilen inşaatta meydana gelecek ekonomik, mali ya da hukuki ayıplar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470. Maddesi ve devamında düzenlenen eser sözleşmesindeki hükümlere göre çözümlenir. Keza, yüklenicinin işi bitirmekte temerrüde (gecikmeye) düşmesi durumunda da eser sözleşmesine ilişkin temerrüt hükümleri (TBK md. 473) uygulanır.

Kat İrtifakı Tapusu… 09/09/2019 Kat Malikleri Kurulu … 09/09/2019