07 Eyl

İnşaat Sözleşmelerinin Geçersizliği Halinde Gündeme Gelecek Sebepsiz Zenginleşme Kavramı

HUKUK, YÖNETMELİK

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN GEÇERSİZLİĞİ HALİNDE GÜNDEME GELECEK SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KAVRAMI

Konuya derinlemesine bir giriş yapmadan önce, “inşaat sözleşmesi” kavramını ve “sebepsiz zenginleşme” kavramını kabaca irdelemek yararlı olacaktır.
“İnşaat sözleşmesi” kavramıyla başlayalım. Herhangi bir kanunumuzda ya da öteki pozitif hukuki normlarımızda, direkt olarak “inşaat sözleşmesi” adıyla bir sözleşme türü bulunmamaktadır. Bu söylem, bir tür halk söylemi olup hukuksallıktan uzaktır. İnşaat sözleşmesi demekle, aslında bir arazi üzerine yapı inşa etme borcu yükleyen ve iki ya da daha çok taraflı bir sözleşme kastedilmektedir. Bu işlevi gören ve hukukumuzda yeri olan iki sözleşme vardır ki bunların her ikisi de “inşaat sözleşmesi” deyiminin içerisinde değerlendirilebilir:
1) Eser sözleşmesi
2) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Eser sözleşmesi, taraflardan birine bir eser yapma borcu yüklerken, diğerine bir miktar para ödeme borcu yükler. Bu şekilde pekâlâ bir inşaat sözleşmesi yapılabilir. Mesela Ahmet ile Esra arasında bir eser sözleşmesi kurulduğunu düşünelim. Buna göre Ahmet, Esra’ya 5.000.000 TL teslim edecek ve Esra ise bunun karşılığında Ahmet’e belirli pafta ve parselde 5 katlı bir apartman teslim edecektir. Bu, uygulamada pek karşılaşılmayan bir inşaat sözleşmesi türüdür. Uygulamada sıkça rastlaşılan inşaat sözleşmesi türü, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise belirli bir arsanın sahibi ya da sahipleri bir müteahhit ile anlaşırlar ve arsaları üzerinde bir bina inşa edilmesini isterler. İnşaat tamamlandığında, müteahhit tamamlanmış olan yapıdan kendisine ayrılacağı vaat edilmiş bağımsız bölümlerin (dairelerin) maliki olur. Kalan daireler ise arsa sahiplerine kalır. Bu, uygulamada çok sık karşılaştığımız bir inşaat sözleşmesi şeklidir.
Sebepsiz zenginleşme kavramı ise, yukarıda açıklananlardan daha basit bir kavramdır. Hukuki anlamda meşru bir zeminde olmayan malvarlığı değeri kazanımı, “sebepsiz zenginleşme” oluşturur ve iade edilmesi gerekir. Sebepsiz zenginleşme, genellikle şu iki durumda meydana gelir:
1- Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan kazandırmalar
2- Borçlu olunmamasına rağmen borçlu olunduğunun sanılması nedeniyle yapılan kazandırmalar

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Bu yazıdaki konumuz, (1)’de belirttiğimiz hali kapsamakta olduğundan, (2)’ye değinmeyeceğiz.
İnşaat sözleşmesinin geçersiz olarak kurulduğu varsayımında, tarafların birbirlerine yaptıkları kazandırmalar (örneğin müteahhidin arsa sahibinin arsasına bina inşa etmesi, arsa sahibi için bir kazandırmadır) ne olacaktır? İnşaat sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için konuşulacak olursa), ancak noterde kurulursa geçerli olacaktır. Noterde kurulmamış, tarafların olağan el yazıları ve imzaları ile kurulmuş bir inşaat sözleşmesi geçersizdir. Böyle bir sözleşmeye dayanılarak bir inşaat yapılmışsa, arazi üzerine inşa edilmiş inşaat, arazi sahibine ait hale gelir. Çünkü bir taşınmazın üzerindeki yapılar, taşınmazın bütünleyici parçası sayılır, bu nedenle taşınmazın bütünleyici parçası sayılan şeyler, taşınmazın mülkiyetinden bağımsız olmamakla birlikte, taşınmazın maliki her kimse, bütünleyici parçaya da malik sayılır. Daha öz bir tabirle, arsanın üzerindeki yapıların mülkiyeti, aksine bir anlaşma olmadığı sürece arsa sahibine ait sayılır. Bu nedenle, geçersiz bir inşaat sözleşmesi, AKSİNE BİR ANLAŞMA sayılamayacağından, arsanın üzerindeki yapılar arsa sahibine ait hale gelir. Müteahhit, bu durumda SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME DAVASI açarak, arsa sahibinden uygun iade borcu ödemesini isteyebilir. Yani, arsa sahibine ait hale gelmiş olan inşaat için uygun bir bedel talep edebilir. Fakat arsa sahibinin inşaat sözleşmesinin geçersiz olarak kurulduğundan haberi varsa, yani bu konuda KÖTÜ NİYETLİ ise arazinin üzerindeki yapılar direkt olarak ona geçmez. Tam aksine, geçersiz olarak kurulan inşaat sözleşmesi, GEÇERLİ OLSAYDI NASIL SONUÇ DOĞURACAK İDİYSE O ŞEKİLDE SONUÇ DOĞURUR. Yani, geçersiz olan sözleşme, geçerli sayılır. Ancak bu, sadece ve sadece arsa sahibinin kötün iyetine bağlı olarak gerçekleşebilecek bir durumdur.

İnşaat Hukukunda Karşılaş… 07/09/2019 İnşaat Hukukundaki Yeri Bakı… 07/09/2019