06 Eyl

Geçersiz Taşınmaz Satışlarının Hukuki Durumu

HUKUK, YÖNETMELİK

Geçersiz Taşınmaz Satışlarının Hukuki Durumu

Taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için, kanunda yazılı RESMİ ŞEKLE uygun olarak bu satış işlemlerin yapılması ve tamamlanması gerekir. Burada “resmi şekil” ibaresinden ne anlaşılması gerektiği sorulabilir. “Resmi şekil” ifadesinden maksat, taşınmaz satışlarının ancak ve ancak TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ’NDE gerçekleştirilebileceğidir. Yoksa, bir taşınmazın satışına ilişkin işlemler, noterde dahi yapılamaz. Noter, aşağıda değineceğimiz üzere, yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulması bakımından yetkili sayılabilir. Eğer, her nasıl olmuşsa, taşınmazın satışına ilişkin işlem tapu sicil müdürlüğünde değil de noter de kurulmuşsa, o satış işlemi geçersizdir. Fakat tarafların bu yönde bir irade açıklaması olursa, geçersiz olan taşınmaz satış sözleşmesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dönüştürülebilir. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kurulması bakımından noterler yetkilidir.
Taşınmazlar üzerinde kazanılacak ayni haklar, ancak ve ancak tapu kütüğüne tescil ile kazanılır. Daha önceki yazılarımızda da oldukça sık bir şekilde üzerinde durduğumuz bu husus, son derece büyük bir önem taşımaktadır. Zira, “ayni hak” demek, hukuki anlamda eşya olarak kabul edilen malvarlığı değerleri üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet kurma yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen, dokunulmaz bir hak demektir. Yani, bir taşınmaz üzerinde sağlanan mülkiyet hakkı da sonuç itibariyle bir ayni haktır. Bu nedenle, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kazanımı ancak tapu siciline tescil ile mümkün olabileceğinden, taşınmazlar üzerinde kazanılacak mülkiyet haklarının da tapu kütüğüne tescil ile kazanılabildiğini söylemek gerekir.
Daha öz bir tabirle, bir taşınmazın gerçek anlamda sahibi olabilmek için, taşınmazın mutlak surette tapusunun devralınması lazımdır, aksi halde tarafların kendi aralarında yaptıkları sözleşme ve anlaşmaların hiçbir önemi kalmaz. Hukuksal anlamda asıl anlamda önem taşıyan, tapu kütüğündeki kayıttır. Tapu sicil müdürlüğü, bu kayıtların yapıldığı ve aynı şekilde taşınmaz devir işlemlerinin yapıldığı yerdir.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Taşınmazın devri işlemi eğer “HARİCİ” yollardan yapılmışsa, yani kanundaki zorunlu şekil şartına uyulmayarak (tapu sicil müdürlüğünde bir devir işlemi yapılmadan fiili olarak bir taşınmaz devri gerçekleştirilmişse) yapılmışsa, yapılan taşınmaz satış ya da devir işlemi hukuki anlamda GEÇERSİZDİR. Yapılan devir işlemi hiçbir sonuç doğurmaz. Fakat, harici satışlarda, birçok defasında taşınmazın satışı için anlaşılan bedel satıcıya ödenmekte ve bunun karşılığında taşınmazın anahtarı alıcıya teslim edilmektedir. Bazı durumlarda alıcı parayı satıcıya ödemiş olmasına rağmen satıcı, taşınmazı teslim etmemektedir. Bu tür durumlarda bilinmesi gereken şey şudur: Harici satışlar GEÇERSİZ olduğu için, yapılan tüm kazandırmalar (satıcıya ödenen para, alıcıya teslim edilen taşınmaz) bir sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Bu da tarafların birbirlerine verdiği şeyleri iade edecekleri anlamına gelir. Yani A ile B arasında bir taşınmazın harici satışı hakkında sözleşme kurulmuş ve bunun sonucunda B, A’ya bir miktar para vermişse, A bu parayı iade etme borcu altına girer. Üstelik, iadeyi yaparken FAİZ ile birlikte iade eder. Bu durumda taraflar, sebepsiz zenginleşmeden doğan bir alacak hakkı sahibi durumuna gelirler.

Araziyi İşgal Etmi… 06/09/2019 Genel Hizmet Sözleş… 06/09/2019