Ev alım satımlarında uygulanacak bazı bürokratik işlemler bulunmakta ve tapu harcı da bu işlemlerin en önemlilerinden biri sayılmaktadır. Tapu harcı, gayrimenkul satışında verilen tapu hizmetleri karşılığında ilgili tapu müdürlüğüne yatırılan bedeldir. Taraflar arasında aksi kararlaştırılmadığı müddetçe tapu harcı bedeli, satışı gerçekleşecek olan taşınmazın, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere, %2’si oranında tahsil edilmektedir. Evin satış değeri düşük gösterilirse ne olur? Müteahhit tapuda evin gerçek satış bedelini göstermiyor, cezası var mıdır? gibi sorularla sıklıkla karşılaşıyoruz. Yazımızda, tapu harcı, evin satış değeri ve düşük gösterilmesi durumunda neler olabileceğinden bahsedeceğiz.

Öncelikle gelir vergisi kavramını açıklamak daha sağlıklı olacaktır. Mükellefi olan gerçek kişilerin 1 yıl içinde edindiği tüm kazanç iratları gelir vergisine tabii olmaktadır. Bu konuya da örneklendirerek devam edeceğiz.

Müteahhit Yüksel Bey’in son yaptığı inşaatın maliyeti 2.000.000 TL’dir. (Yıl içinde 1 tane inşaat yaptığını düşünelim) Ancak, faturasız mal almak, şirkette çalışmayan ustalara iş yaptırmak, aldığı malın/ hizmetin bedelini düşük göstermek gibi sebeplerden muhasebe kayıtlarında maliyet 1.000.000 TL olarak gözüküyor. Biraz daha detaylandırırsak; Yüksel Bey binanın tuğla işlerini Murat Ustaya yaptırıyor ve karşılığında parasını 10.000 TL nakit olarak veriyor. Murat Usta ise şirketi olmadığından dolayı bu meblağ için fatura kesmeyip, kazancını vergilendirmiyor. Müteahhit Yüksel Bey de bu suça ortak oluyor. Aynı işi vergi mükellefi bir firmaya yaptıracak olsaydı +KDV’yi de ödemek zorunda olacağından, Yüksek Bey 1800 TL’lik KDV’yi ödememek için Murat Usta ile anlaşıyor. Faturasız mal almak konusuna örnek verebileceğimiz bu olay gibi Yüksel Bey, başka yollarla da maliyetini düşük tutuyor.

Yüksel Bey inşaatı 2.000.000 TL’ye mâl ettikten sonra kendine ait 8 dairesini toplam 4.000.000 TL’ye satıyor.  Ama devletin konuya bakışı şu şekilde: Yüksel Bey inşaatı 1.000.000 TL’ye yapıyor, 4.000.000 TL’ye satıyor, 3.000.000 TL kârı bulunuyor. %20’si olan 600.000 TL’yi gelir vergisi olarak alıyorum.

Yüksel Bey de bu vergilendirmeyi minimuma indirebilmek için sattığı dairelerin değerini resmiyette düşük gösteriyor. Bir daireyi gerçekte 500.000 TL’ye satarken, tapuda 200.000 TL’ye satıyorum diyor. Bu şekilde toplam kârı 1.600.000 TL gözüküyor, kârı 600.000 TL oluyor ve vergisi de 120.000 TL oluyor. 480.000 TL az vergi ödüyor. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı bunları en ince ayrıntısına kadar araştırıyor ve ödenmeyen vergileri kat kat fazlasıyla, ceza keserek alıyor.

Yüksel Bey örneğinden devam edersek bu cezai durumlar evin satışı işlemlerinde de devam edebiliyor. Daireyi almak için gelen müşteri ve Yüksel Bey pazarlıkla 450.000 TL’ye anlaşırlar. Müşteri, Yüksel Bey’in tapuda 200.000 TL olarak gösterdiği ev için 300.000 TL’lik kredi çekmek isterse, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan alınan konut kredisi tutarlarını gösteren evrakları isteyerek, beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslama yapabilir. Bu durumda evin düşük gösterilen değeri ortaya çıkar ve aradaki farkın tapu harcı yasal faizi ve eksik harç tutarının %25’i cezai işleme tabii tutulabilir. Kredi tutarı inceleme olayı, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bu suça karşı izlediği yöntemlerden yalnızca biridir. Bu örnekler çoğaltılabilir.

Tapu harcı titizlikle incelenen konulardan biri… Yukarıda verdiğimiz müteahhit Yüksel Bey örneğinde olduğu gibi, olağan işleyişten farklı çözüm yolları aramak başınızı epey ağrıtabilir. Bu durumları yaşamamak için seçilecek en doğru yol, evin satış değerini gerçek değeri üzerinden beyan ederek, verginizi de doğru olarak ödemeniz olacaktır.

evin satış değeri