Bu yazımızda emlak vergisinin hangi aşamalardan oluştuğundan, neyi ifade ettiğinden, emlak vergisinin nasıl hesaplanacağından bahsettik. Yazı devamında emlak vergisinin ödeme süresi, beyannamenin nasıl doldurulması gerektiği, rayiç bedel ve değer artış kazancının ne olduğundan ve nasıl hesaplandığından bahsettik. Buna göre emlak vergisinin bina ve arazi vergisi olmak üzere iki türü bulunmaktadır. Belirlenen oranlar büyükşehir belediye sınırları içerisinde yer alan yapılan için iki kat şeklinde uygulanmaktadır. Bina vergisi ile emlak vergisi aynı anlamlara gelmemektedir fakat bina vergisi emlak vergisinin bir alt başlığını oluşturmaktadır.

İçindekiler

  1. Emlak Vergisi Nedir?
  2. Emlak Vergisi Hesaplama
  3. Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
  4. Emlak Vergisi Beyannamesi
  5. Bina Vergisiyle Emlak Vergisi Aynı Mı?
  6. Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?
  7. Değer Artış Kazancı Nedir? Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Emlak Vergisi Nedir?

Emlak vergisi, tüm taşınmazlardan senelik olarak alınan bir vergidir. Verginin tahsil yetkisi 1986 yılında belediyelere verilmiştir ve bu tarihten itibaren belediyeler tarafından tahsil edilmektedir. Mülk sahibi olan vatandaşlar her yıl emlak vergisini ödemek durumundadır. Bu vergi, zaman zaman servet vergisi olarak da adlandırılmaktadır. Bina ve arazi vergisi olmak üzere iki türü bulunmaktadır. Buna göre Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde bulunan ve yer alan yapıların tamamı, 1319 sayılı Kanuna göre bina vergisine tabi olarak ödenmek durumundadır. Aynı şekilde yine ülke sınırları içerisinde yer alan tüm arazi ve arsalar da arazi vergisi kapsamındadır. Vergi tercihe bağlı olarak tek ya da iki taksit şeklinde ödenebilmektedir. Taşınmazlardan elde edilen emlak vergisi, arazi, arsa, mesken ve iş yeri konumunda olan yapılar için farklı oranlarda, rayiç değer üzerinden alınmaktadır.

Emlak Vergisi Hesaplama

Emlak vergisi oranları, araziler, arsalar, işyerleri ve konutlar için ayrı oranlar kullanılarak hesaplanmaktadır. Bu oranlar şu şekildedir. Konutlar için binde 1 oranında uygulanan vergi, arsalar için binde 3, araziler için binde 1, iş yerleri için binde 2 şeklinde uygulanmaktadır. Taşınmazın bağlı olduğu belediye şayet büyükşehir belediyesi ise bu oranlar iki katı şeklinde uygulanmaktadır. Rayiç bedel üzerinden emlak vergisi hesaplanmaktadır. Rayiç bedel ise 2020 yılı için 2019 yeniden değerleme oranının yarısı şeklinde belirlenmiştir. Yani, 2019 yılı yeniden değerleme oranı %22,58 ‘di ve bu oranın yarısı olan %11,29 oranı 2020 yılının yeniden değerleme oranı şeklinde belirlenmiş oldu. Konu ile ilgili bir örnek verecek olursak, 100.000 TL olan bir binanın vergi değeri, 2020 yılı için 111.290 TL şeklinde hesaplanacaktır ve hesaplanacak vergi de bu değer üzerinden belirlenecektir. Belediyelerde yer alan vezneler vasıtasıyla ya da internetten ödeme gerçekleştirme aşamasında bu vergi tutarı vatandaşın karşısına direkt olarak çıkmaktadır.

Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Emlak vergisi birinci ve ikinci taksit olarak Mayıs ve Kasım aylarında gerçekleştirilmektedir. İlk taksit ödemeler Mart ayında başlar ve Mayıs ayının son günü olan 31 Mayıs tarihinde sona erer. İkinci taksit ödemeler ise 1 Kasım tarihi ile başlar ve 30 Kasım tarihine kadar devam eder. Bu tarihlerden herhangi birisi tatil gününe denk geldiğinde bir sonraki ayın ilk günlerine kadar sarkabilmektedir.

Emlak Vergisi Beyannamesi

Taşınmaz bildirimi için ilgili vergi birimine giden mükellefler her bir gayrimenkulün çeşidi için ayrı şekillerde bilgi forumu doldurmak mecburiyetindedirler. Emlak bildirim formları belediyeden alınabilmektedir. Emlak beyannamesi, her emlak çeşidi için ayrı şekillerde doldurulur. Ancak belediye sınırlarında aynı emlak türüne ilişkin olarak birden çok beyanname doldurulması halinde, emlak beyannamesinden bir örnek düzenlenerek bu işlemler yapılır. İştirak halinde bir mülkiyet mevcutsa ortak imza içeren tek bir beyanname verilmesi halinde, bu form, sadece beyannamede yer alan kimlik bilgileri bulunan mükellef için doldurulmaktadır. Emlak vergisi form beyannamesi siyah ya da mavi tükenmez kalem ile büyük harfler ile doldurulmaktadır. Kurşun kalem kullanılmasına kesinlikle izin verilmez. Silinti, kazıntı, tahribat yapılamaz. Okunaklı olarak düzenleme yapılmasına özen gösterilmesi gerekir. Beyanname formu fotokopi ile çoğaltılarak kullanılamaz. Rakamlar arasında bir işaret bulunamaz. Bilgi alanlarına sığacak şekilde yazılar yazılıp doldurulmalıdır.

Bina Vergisiyle Emlak Vergisi Aynı Mı?

Emlak vergisi, bina ve arazi vergisi olmak üzere iki şekilde hesaplanır. Dolayısıyla bina vergisi emlak vergisinin bir alt çeşididir. Bu nedenle bina vergisiyle emlak vergisi aynıdır denilemez. Emlak vergisi daha kapsamlı bir şekilde, emlak kategorisindeki bütün yapıları da içine alır. Ancak bina vergisi, daha spesifik bir vergidir ve bina vergisinin bir türünü oluşturur.

Rayiç Bedel Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Rayiç bedel, bir gayrimenkulün günümüz piyasasında oluşturulan değerini ifade eder. Yani günümüz piyasasındaki alım – satım değeridir diyebiliriz. Emlak vergisine esas olan değer ve piyasa değeri olmak üzere iki türü bulunmaktadır. Arz – talep durumları, semt, ilçe, il, mahalle, konutun manzarası, yapının bulunduğu konum gibi özellikler rayiç bedeli etkilemektedir. Emlak vergisine esas olacak rayiç bedel hesaplanırken mülkün minimum değeri esas alınır ve bu değer genellikle piyasa değerinin altında gerçekleşmektedir.

Piyasa koşullarına göre oluşan rayiç değer, şu şekilde hesaplanmaktadır. Öncelikle ilgili taşınmaz ve bu taşınmazın bulunduğu semtteki 3 konut esas alınır. Bu 3 konuta ait olan rayiç bedeller toplamı yine 3 konutun toplam metrekare sayısına bölünür. Böylelikle semtteki metrekare başına düşen rayiç bedel değeri hesaplanmış olur. Metrekare başına oluşan rayiç değer, rayiç bedelin hesaplanacağı konutun metrekaresi ile çarpılmaktadır. Bu hesaplama sonucunda çıkan rakam, evin gerçeğe en yakın değerini göstermektedir. Daha sonraki aşamada rayiç bedeli bulunan evin diğer 3 evden farklarına bakılır. Bu noktada eksik ya da fazlalık olabilmektedir. Son olarak objektif bir şekilde 10 üzerinden bir puanlama yapılarak evin asıl değeri bulunur. Rayiç bedel tablosu yardımıyla hesaplanacak değeri semt, il, ilçe, manzara gibi faktörler de etkileyebilmektedir.

Değer Artış Kazancı Nedir? Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Bir gayrimenkulün satın alım tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkartılması söz konusuysa, bu satıştan elde edilen gelir değer artış kazancı şeklinde tanımlanmaktadır. İlgili verginin dayanağı Gelir Vergisi Kanunun 80. Maddesidir. Ancak değer artış kazancının bazı istisnaları da bulunmaktadır. Eğer gayrimenkule miras, bağışlama, hibe vb. yoluyla sahip olduysanız, bu bedelsiz kazançlar vergilendirilmemektedir.

Değer artış kazanç vergisini hesaplamak için TÜİK tarafından her ay açıklanan ve güncellenen Yİ-ÜFE değerinden yararlanılmaktadır. Alım ve satım ayı değil, bir önceki aydan yararlanılmaktadır. Daha sonra evin alış fiyatının bugünkü değeri bulunmaktadır. Bu noktadan sonra her yıl belirlenen istisna tutarı düşülmektedir. Çıkan sonuca göre gelir vergisi dilimine göre vergi hesaplanmaktadır. Bu konuyu bir örnek yardımıyla şu şekilde anlatabiliriz. 01 Haziran 2016 tarihinde 200.000 TL’ye satın alınmış olunan bir ev 01 Mart 2020 tarihinde 400.000 TL’ye satılmıştır. Bu durumda alış – satış işlemi gerçekleşmeden önceki ay Yİ-ÜFE endeksleri esas alınmalıdır. Yani Şubat 2020 Yİ-ÜFE ve Mayıs 2016 Yİ-ÜFE değerleri esas alınmalıdır.

·         Yİ-ÜFE Şubat 2020: 464,64

·         Mayıs 2016 Yİ-ÜFE: 256,21

200.000 x (464,64 / 256,21) = 362.702 Bu değer evin güncel değeridir.

Evin satış fiyatından endeks ile elde edilen güncel tutar çıkarılır.

400.000 – 362.702 = 37.298 TL

Bu sonuçtan her yıl belirlenen istisna tutarı çıkarılır ve kalan tutar vergi dilimine tabi tutulur.