İnşaat Hesabı

Daire Satış Sözleşmesi Nedir?

   Bir mülkün, sahipliğinin devri için satıcı ve alıcı arasında oluşturulan yasal anlamda bağlayıcılığı bulunan anlaşmaya daire satış sözleşmesi denmektedir. Bir diğer adı gayrimenkul satış sözleşmesi de olan daire satış sözleşmesinin imzalanmadan önce dikkat edilmesi gereken bazı noktaları bulunmaktadır.

1.Daire Satış Sözleşmesi Nasıl Olmalıdır?

Türk hukukunda geçerli olan ilke, sözleşme serbestisi ilkesidir. Yani, bir hukuki ilişkinin tarafları, aralarında oluşturacakları sözleşmeyi diledikleri gibi kurabilirler. İster yazılı, ister sözlü, ister noterde… Fakat kanun koyucu, tarafların haklı menfaatlerini korumak ve tarafların önemli işlerde yeniden ve yavaşça düşünebilmelerini sağlamak için, bazı hukuki işlemlerin yapılmasını şekil şartına bağlamıştır. Şekil şartından anlaşılması gereken, kanunun öngördüğü şekilde yapılmadıkça hukuki anlamda geçerlilik taşımayan sözleşmelerdir. Yani, kanun o sözleşmenin nasıl yapılacağı konusunda taraflara bir özgürlük tanımamıştır.

Hukukumuzdaki birçok sözleşme şekil esasına bağlı kılınmamış olsa da, bazı sözleşmeler yukarıda bahsettiğimiz gibi şekil esasına bağlı tutulmuştur. Şekil şartına bağlanan sözleşmelerin en önemlilerinden biri de taşınmaz satış sözleşmesidir.

taşınmaz satış sözleşmesi

2.Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Bağlı Olduğu Şekil Esası

Yazımızın başlığını oluşturan daire satış sözleşmesi ya da gayrimenkul satış sözleşmesi hukuki bir jargonla ifade edildiğinde, taşınmaz satış sözleşmesi adını almaktadır. Zira günlük yaşantıda daire olarak ifade ettiğimiz, hukukta bir taşınmaz olarak kabul edilir. Taşınmaz da kendi içerisinde türlere ayrılan bir kavram olup, bunlar Türk Medeni Kanunu’nda aşağıdaki şekilde sayılmıştır:

  • Arazi
  • Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölüm
  • Bağımsız ve Sürekli Haklar (örneğin, 30 yılı aşkın süreli bir üst hakkı.)

Yazımıza konu oluşturan daire ifadesi, yukarıda saydığımız taşınmaz türlerinden bağımsız bölüm türü içerisinde değerlendirilir. Bağımsız bölüm bir taşınmaz olduğuna göre, taşınmazların satışı da şekil esasına bağlı tutulduğundan dairelerin satışları da şekil esasına tabi demektir.

taşınmaz satış sözleşmesi

3.Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Geçerlilik Durumu

Taşınmaz malların satışlarına ilişkin sözleşmeler ve işlemler, tapu sicil müdürlüğünde tapu memuru tarafından yapılmadıkça, yani tapu kütüğüne bu işlemler kaydedilmedikçe geçerlilik arz etmez. Bir ayni hakkın kazanımı, ancak tapu kütüğüne usulüne uygun tescil ile mümkündür. Peki, ayni hak nedir? Ayni hak, hukuki anlamda “eşya” kabul edilen her türlü nesne üzerinde sağlanan, doğrudan doğruya hâkimiyet demektir. Eşya ise, ekonomik bir değer ifade eden her türlü nesneyi kapsayan, geniş çaplı bir hukuki terimdir.

daire satış sözleşmesi

4.Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

  • Alıcı ve satıcının isim ve soy isimleri ile birlikte açık adreslerinin yer aldığı taraflar kısmı
  • Satışı yapılacak olan gayrimenkulün il, ilçe, köy, pafta, ada, parsel ve metrekare cinsinden yüzölçümü bilgilerinin yer aldığı sözleşmenin konusu. Ayrıca gayrimenkulün kimin üzerine kayıt ve tescilli olduğu bilgisi de olmalıdır.
  • Gayrimenkulun toplam satış bedelinin, ödemenin nasıl yapılacağı, taksit ödemesi ise gecikme faizi gibi bilgilerin yer aldığı satış bilgisi ve ödeme planı kısmı
  • Gayrimenkulun satışında herhangi bir haciz ve ipotek olmadığına dair bilgilerin yer aldığı tapu devri
  • Sözleşmeye uyulacağı ve 3. Kişilere devredilmeyeceğine dair teminat veren sözleşmenin devredilmesi
  • Satıştan doğacak tapu, vergi ve harç masraflarının kimin tarafından ödeneceğinin belirtildiği harç ve masraflar kısmı
  • Tarafların açık adreslerinin yer aldığı maddeyi onayladıklarını belirten tebligat adresleri kısmı.
  • Herhangi bir hukuki anlaşmazlıkta, takip edecek mahkeme ve icra dairelerinin bilgilerinin yer aldığı İhtilafların çözümü kısmı

5.Noterde Yapılmayan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi

Önemle ifade edelim ki bir dairenin ya da daire gibi taşınmaz sayılan bir başka malvarlığı değerinin, şekil esasına uyulmayarak satılması haline harici satış denir. Harici satışlar hiçbir şekilde geçerlilik doğurmamakla birlikte, tarafların harici satış nedeniyle birbirlerine verdiği para veya başka tür kazandırmalar varsa, bunlar işletilecek faiziyle birlikte geri verilir. Resmi olarak gerçekleşmeyen sözleşmeler hem alıcı hem satıcı için hukuki zorluk çıkarmaktadır.

noterde yapılmayan sözleşme

6.Daire Satış Sözleşmesi Örneği

Aşağıda, bir taşınmaz satış sözleşmesi örneği verilmiştir

×