Teminat mektupları; bir işin taahhüdü esnasında işveren değil taahhütkâr tarafından bankalarda bloke edilen, kesin hesap bitiminde müteahhit kişiye geri ödenen yüklü miktarda nakit içeren para kağıtlarıdır. Kısaca, temin ederim ki ben bu işin altından kalkabilirim deme mektubu. Pratikte müteahhit arsa sahiplerine teminat mektubu verirken genelde bir kurula verir. 3-4 kişilik arsa sahibi heyetinin tamamına verilir mektup. O kişilerin tamamı gidip bankadan parayı tahsil edebilir. Müteahhit de teminatı verirken işin belli aşamalarında teminatın bir kısmını çözdürür. Örneğin: 5 milyon TL’lik teminat verilmiş olsun. İşin %20’si bittiğinde teminatın 1 milyon TL’lik kısmı çözdürülür.

Banka Teminat Mektubu

Arsa sahipleri kendilerini güvenceye almak için müteahhitten banka teminat mektubu isterler. Arsa sahiplerine göre banka teminat mektubu müteahhitin ekonomik gücünü gösteren bir belgedir.
Müteahhitler teminat mektubu vererek inşaatı sözleşmedeki maddelere uygun yapacağını, inşaatı süresinde tamamlayacağını, mağduriyet yaşatmayacaklarını vs. garanti ediyorlar.

Yapılacak inşaatın maliyetine göre istenen teminat mektubunun tutarı da değişiklik gösterir. Bu teminat mektubu da zamanla çözülür. Örneğin, maliyeti 3.000.000 TL olacak bir bina için 3.000.000 TL teminat mektubu alındı. İnşaatın aşamalarına göre teminatın bir kısmı çözülür. Yani betonarmesi bittikten sonra 1 milyon TL’si, pencereleri, kapıları takıldıktan sonra 500.000 TL’lik kısmı çözülür gibisinden tüm aşamalar yazılır. Genelde 8-10 aşamaya bölünür. Yani müteahhit binanın %90’ını bitirmişken hala 3.000.000 TL teminat vermesinin hiç anlamı yok.

Teminat mektubu vermenin müteahhite bir maliyeti olduğunu arsa sahipleri genelde hiç düşünmez. Müteahhit teminat mektubu için bankaya yıllık yaklaşık %2 civarında ödeme yapar. Yani 1 yıl süreyle 1.000.000 TL teminat verdiğinde ekstradan bankaya 20.000 TL ödeme yapar. Yüzdelikler müteahhitin banka ile olan ilişkisine, çalışma gücüne göre değişir. %1 ile alan da olur %3 ile de. Burada dikkat edilmesi gereken konu müteahhitin teminat mektubu için ciddi bir meblağ ödediğidir. İnşaat maliyeti hesaplanırken en çok atlanan kalemlerden birisi budur.