Araziyi İşgal Etmiş Olanlara (Fuzuli Şagil) Karşı Açılacak Davalar Nelerdir?

Türk hukuk sisteminde, “mülkiyet” hakkı önemli yer tutmakta olup, kanunca ve hukukça korunur. Mülkiyet, anayasamızın 35. maddesinde düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkının içeriği ve nasıl korunacağı, hangi hukuksal korumalara tabi olacağı gibi hususlar ise, temel olarak “eşya hukukunun” düzenlendiği yer olan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
En temel maddelerden biri, 4721 sayılı kanunun 683. maddesidir. Buna göre:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Mülkiyet hakkı, bir “ayni hak” olduğundan, her türlü hukuki korumaya tabi tutulmuş bir haktır. Mülkiyet hakkı, yukarıda verdiğimiz madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, ÜÇ TÜR DAVA İLE korunur:
1) İstihkak Davası
2) Elatmanın Önlenmesi Davası
3) Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası
Yukarıda belirttiğimiz davaların sonuncusu (ecrimisil davası) genellikle ayrı bir dava olarak açılmaz. Açılmış olan elatmanın önlenmesi ya da istihkak davası ile birlikte bir tazminat istemi olarak sunulur. Fakat göz önünde durması ve anlatım kolaylığı için buraya ayrıca yazmayı tercih ettik.
Taşınmazı üzerinde fuzuli şagil bulunan malik, mülkiyet hakkının korunmasını, yukarıdaki davalardan birini açmak yoluyla isteyebilir. Fuzuli şagil, “haksız işgalci” demektir. Örneğin, sahip olunan arazinin bir kısmının ya da tamamının başkalarınca haksız olarak kullanılması durumunda, fuzuli şagillerden söz edilir.

Burada ayırtımı yapılması gereken husus, hangi durumlarda istihkak davasının hangi durumlarda elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasının açılacağı sorunudur. Kural olarak, meşru malik, malik olmamasına rağmen malike ait olan bir eşyayı egemenliğinde bulunduran kişiye karşı, eşyasının geri verilmesi için istihkak davası açar. Burada, “eşya” sözcüğü yanıltıcı olmamalıdır. Zira hukuki anlamda eşya, günlük yaşantıda kullandığımız “eşya” sözcüğünden farklı anlamlara gelir. Ekonomik anlamda bir değer ifade eden her tür nesne, hukuksal anlamda eşya sayılır; bu bağlamda, taşınmazlar da, örneğin araziler de hukuki anlamda birer “eşya” kabul edilir. Mesela, gerçekte malik olmamasına rağmen, bir arsa üzerinde tapuda malik gibi gözüken kişiye karşı, arsanın gerçek maliki bir istihkak davası açarak, tapunun kendisine iadesini ister
Elatmanın önlenmesi davası ise, niteliği itibariyle istihkak davasından ayrılır. Şöyle ki, bir taşınmaza karşı devam eden, aktif bir şekilde süren bir saldırı varsa, bu saldırının defedilmesini sağlamak için, elatmanın önlenmesi davası açılmalıdır. Mesela, sahip olunan bir arsanın üzerine haksız bir şekilde inşaat yapıldığını fark eden malik, inşaatı yapan kişiye ya da kişilere karşı derhal elatmanın önlenmesi davası açmalıdır.
Bu arada şuna da değinelim, zira uygulamada sıklıkla hata yapılmaktadır: Paylı mülkiyete ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir arazide, PAYINI KULLANMASINA HİÇ MÜSAADE EDİLMEDİĞİ iddiasında olan paydaş, payını kullanmasına müsaade etmeyen diğer paydaşlara karşı bir elatmanın önlenmesi davası açar. Fakat payının yalnızca bir kısmının kullanmasına müsaade edilmediği ya da meşru taksimata uygun hareket edilmediği iddiasında bulunan paydaş, elatmanın önlenmesi davası açmaz. Ya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açar, ya da kesin sonuç getiren bir taksim davası açar. (Ayrıntılı hüküm için bkz.: Yargıtay. 8. HD. 2018/3535 E. 2019/4921 K.)

Ecrimisil, bir malın ya da taşınmazın haksız şekilde ya da kötü niyetli olarak, mal sahibinin veya idarenin izni dışında kullanılması durumunda talep edilen tazminattır. Ecrimisil davasında, haksız işgal tazminatının alınması ve hak sahibine verilmesi esas amaçtır. Örneğin: İzinsiz inşaat yapmak, bir malı veya taşınmazı izinsiz kullanmak, kiraya verilen bir taşınmazda kira süresi sona ermesine rağmen akdi yenilemeden kullanmaya devam etmek haksız işgaldir. Ya da kamu hizmetinde kullanılmak amacıyla tahsis edilen veya kiralanan bir binanın bir kısmını işgal etmek de ecrimisile konu olabilir.

ECRİMİSİL DAVASI İŞLEYİŞİ NASILDIR?

Ecrimisil davası, haksız işgali yapan kişiye karşı açılan, gerekli tazminatın alınması amaçlanan davadır. Bu davada, davalının malı haksız yere elinde bulundurduğunu, iyi niyetli olmadığını ve bunu izinsiz yaptığını kanıtlamak gereklidir.
Ecrimisil davası, Türk Medeni Kanunu ile düzenleme altına alınmıştır. Davada, mal sahibinin zarara uğrayıp uğramadığına, haksız işgali yapan kişinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz. İşgalin kötü niyetli bir şekilde gerçekleştirilmesinin kanıtlanması yeterlidir. Taşınmazdan ya da maldan elde edebilecek gelir, ödenecek tazminatın hesaplanmasında esas alınır.

 

HAKSIZ İŞGAL DAVASI NASIL AÇILIR?

Haksız İşgal Davası açılabilmesi için, işgali yapan kişiye ihtarname yoluyla durumun bildirilmesi gerekir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bilirkişi, işgale konu olan malın kira değerini tespit eder. Tespit edilen haksız kullanım bedeli baz alınarak talep edilecek tazminat oluşturulur. Geriye dönük olarak en fazla 5 yıla kadar haksız işgal tazminatı istenebilir.

İLLİYET BAĞI nedir?

Mal sahibinin taşınmazdan ettiği zarar, haksız işgal fiilinden doğmalıdır. Bu tazminatın temelinde bir haksız fiil olması yatar. Bu açıdan ortadaki zararla haksız fiil arasında nedensellik ilişkisi olması hukuki bir zorunluluktur.

İŞGAL BEDELİ NEDİR?

Belediye sınırları içerisinde bulunan pazar, panayır kurulan alanların kullanımı, yol, meydan gibi topluma ait yerlerin ve motorlu taşıtların şehir merkezlerinde park işgali gibi alanlara müdahale etmek işgal harcını tabi tutar.
Belediyenin gelirleri arasında bulunan bu alanı izinsiz kullanmak, satışını yapmak belediyenin alanını işgal ederek gerçekleşmektedir. Bu alanların bedeli,belediyeye belirli bir işgal harcı ödenmesi durumunda karşılanmış olacaktır. Örneğin: Sahibinin rızası dışında yapılan işlemler sonucunda açılacak dava, belediyenin alanını işgal etme, yol işgali, meydan veya panayır gibi yerlerin izinsiz işgalleri yükümlülüğünü kaldırmaz.