Taşınmaz yükü, belli bir taşınmazın malikinin sadece o taşınmaz mal ile ilgili olmak üzere başka bir kimseye karşı yükümlü kılması bir şey vermesi olarak tanımlanır. Türk Medeni Kanunu’nda karşımıza çıkan ayni haklar temelde iki ayrıma dayanmaktadır. Bunlardan birini tam ayni haklar oluştururken diğeri de sınırlı ayni haklardır. Taşınmaz yükü de irtifak hakları ve rehin hakkı gibi sınırlı ayni haklar altında incelenmektedir. Peki, uygulamada ne anlama gelmektedir?

İçindekiler

  1. Sınırlı Ayni Haklar
  2. Taşınmaz Yükü

1.Sınırlı Ayni Haklar

Taşınmaz yükünü anlatmadan önce sınırlı ayni haklar konusunda bilgilendirme yapmak daha sağlıklı olacaktır. Sınırlı ayni haklar, bu hakkın sahibinin, hak konusu taşınmaz ya da taşınır üzerinde sınırlı olarak bir egemenliğinin bulunması demektir. Fakat adı üzerinde bu egemenlik sınırlı bir egemenliktir. Taşınmaz yükü de bir tür sınırlı ayni haktır. Yani ilgilisine tam anlamıyla bir egemenlik hakkı tanımaz.

2.Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü, bir taşınmaz üzerinde öyle bir yüktür ki bu yük gereğince taşınmaz maliki, taşınmazı teminat teşkil etmek üzere, yük alacaklısına karşı bir yapma veya verme edimini yerine getirmeye mecbur olur. Bir kişinin yalnızca o taşınmaz ile sorumlu olmak üzere bir başkasına bir şey verme ya da yapma borcu altına girmesidir.

Örneğin, bir incir tarlasının sahibi olan Aykut, incir aromalı meyve suyu üretmek isteyen fabrikatör Ümit ile anlaşmıştır. Bu anlaşmaya göre, Aykut her eylül ayı geldiğinde, 5 ton inciri Ümit’e teslim etmek yükünü yüklenmiştir. Ümit ise, bu alacağının bir güvencesi olarak, Aykut’a ait araziyi taşınmaz yüküne sokmuştur. Taşınmaz yükü ile yüklü olmasının bir sonucu olarak; Aykut, Ümit’e olan incir teslimi borcunu ifa etmezse, Aykut, araziyi paraya çevirerek alacağını tahsil etme olanağına sahip olacak, böylece zararını karşılamış olacaktır.

Eğer satılan taşınmaz Ümit’in zararının hepsini karşılamıyorsa ne olacaktır? Tanımda da belirtildiği üzere taşınmaz yükü yalnızca o taşınmazın satışından elde edilecek meblağ ile yükümlüdür. Yani fabrikatör Ümit, tarla sahibi Aykut’tan kalan zararı için ek ücret talep edemeyecektir.

Taşınmaz yükünün özü budur. O halde, buradan çıkarılacak sonuçlar şunlardır:

  • Taşınmaz yükü, taşınmaz malikine bir edim borcu yükler. Bu, bir yapma borcu olabileceği gibi, bir verme borcu da olabilir.
  • Taşınmaz yükünde, taşınmaz maliki ile borçlu ayrı kişiler olamaz.
  • Taşınmaz yükünün kapsamındaki edim borcu ifa edilmezse, taşınmazın kendisi bir “teminat” niteliğinde olduğu için, alacaklı taşınmazı paraya çevirtebilir.
  • Alacaklının alacaklısı olduğu edim borcu, taşınmaz yükü ile yüklenmiş taşınmazın niteliği ile ilgili bir borç olmalıdır. Yani mesela bir karpuz tarlasının yükü, fındık teslim etmek olamaz.
  • Taşınmaz yükü, eşyaya bağlı bir borç ilişkisi doğurur. Yani, taşınmaza her kim malik olursa, o malik taşınmazın yükü ile yüklü olacaktır. Bu bakımdan, taşınmaz yükünün kurulma tarihinin bir önemi yoktur. Taşınmaz yükünün kurulmasından sonra malik olanlar da taşınmazın yükü ile yüklüdür ve tapuya tescil ile kurulur.
  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 844. Maddesi ve devamı hükümleri uyarınca, taşınmaz yükünün belirli şartlarla ortadan kaldırılması pekâlâ caizdir. Buna göre, yüklü taşınmazın maliki, taşınmaz yükü tapuda tescil ile kurulurken kararlaştırılan bedeli ödemek suretiyle taşınmazını yükten kurtarabilecektir.