10 Eyl

Kiracı,Kiraya Verenin Evi Üçüncü Kişilere Göstermek İstemesine Katlanmak Zorunda Mıdır?

HUKUK, YÖNETMELİK

KİRACI, KİRAYA VERENİN EVİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE GÖSTERMEK İSTEMESİNE KATLANMAK ZORUNDA MIDIR?

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiş olan, “KULLANDIRMA BORCU DOĞURAN” bir sözleşmedir. Bununla ifade edilmek istenen, bu sözleşmenin her iki taraf için de muhtelif borçlar doğuran bir sözleşme olduğudur.
Sözleşmenin iki tarafı vardır: Bunlar, “kiraya veren” ve “kiracı”dan mürekkeptir. Kiraya veren ve kiracı, aralarında bir kira sözleşmesi akdederek bu sıfatlara sahip olurlar. Böylelikle, kira sözleşmesinin doğurduğu karşılıklı yükümlülüklerin de sahibi olmaktadırlar. Peki, kira sözleşmesi taraflar için nasıl yükümlülükler doğurur? İşte burada verilecek yanıtlar, yazımızın başlığında sorduğumuz soruya da yanıt olmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Taraflar İçin Doğurduğu Yükümlülükler
Kira sözleşmesinin iki tarafı olduğunu ve bunların “kiraya veren” ve “kiracı” olarak sıfatlandırıldığını yukarıda belirtmiştik. Kiraya veren, kira sözleşmesi gereğince, kira konusu daireyi ya da işyerini usulüne uygun olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanıma elverişli biçimde bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise, bunun karşılığında bir “kira bedeli” ödemekle borçlanır. Bu borçlar, TEMEL borçlar olup, kira sözleşmesinin doğurduğu yükümlülükler bunlarla sınırlı değildir.
Kira sözleşmesi, kiracı için şöyle bir yükümlülük de doğurmaktadır: Kiracı, kiraya verenin SONRAKİ KİRALAMALAR için zorunlu olduğu durumlarda, kiralanan taşınmazın üçüncü kişiler tarafından gösterilmesine razı olmaya mecburdur. Fakat bunun için ilk şart, kiraya verenin bu isteminin ZORUNLU olmasıdır. Örneğin: Yeni bir kiracı arayan kiraya veren, kiracı adayının daireyi görmek istemesi durumunda bir “zorunluluk altına” girmiş sayılmalı ve kiracı buna katlanmakla yükümlü olarak kabul edilmelidir. İkinci şart, kiraya verenin söz konusu göstermeyi YER VE ZAMAN olarak kiracıya bildirmiş olması gerekir. Yani, kiraya veren beraberinde üçüncü kişilerle beraber tabiri caizse “çat kapı” gelerek dairenin gösterilmesini istemeye hak sahibi değildir. Bu durum, kiracının kiracılık hakkını ihlal edeceğinden, aksine hareket edilirse, kiracının haksız fiil tazminatı istemeye hakkı doğacaktır.
Yukarıda sözünü ettiğimiz husus, kanunda şu şekilde hükmolunmuştur:
“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”
Aşağıda, buna ilişkin bir YARGITAY KARARI ÖRNEĞİ bırakıyoruz. Okunması, konunun anlaşılması açısından yeterli ve gereklidir:

YARGITAY
3. Hukuk Dairesi 2017/308 E. 2017/9922 K.

Davacılar vekili; taraflar arasında düzenlenen 29.10.2005 başlangıç tarihli sözleşme ile davalıya ait maden ruhsat sahası içinde kalan alanın kiralandığını, sözleşme gereğince müvekkilinin Şişli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/160 D.İş sayılı dosyasında bilirkişilerce de tespit olunan tesisleri imal ettiğini, imalatın tespit tarihi olan 06.04.2007 tarihindeki değerinin 500.700,00 TL olduğunu, davalının sözleşmeyi 20.11.2007 tarihinde feshettiğini, ayrıca müvekkilinin sözleşme uyarınca yaptığı tüm imalatları da yıkıp kullanılmaz hale getirdiğini, müvekkilinin aynı zamanda MKE baş bayisi olduğunu, bayilik ilişkisinden yararlanarak maden sahalarında patlayıcı ticareti de yaptığını, davalı şirketin rödevans sahası içinde bulunan patlayıcı madde deposunu 04.11.1993 tarihli sözleşme ile davacıya devrettiğini, davacının rövedans sahasını işletememesi nedeniyle uğradığı zarar yanında birde patlayıcı madde ticareti ile elde edeceği kardan da mahrum kaldığını, bu kalemden doğan zararının da 500.000 TL olduğunu beyanla imalatlara verilen zarardan doğan 500.700,00. TL’den şimdilik 9.000 TL ve patlayıcı ticaretinden elde edeceği ve mahrum kaldığı 500.000 TL kârdan ise şimdilik 1.000 TL olmak üzere, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile toplam 10.000 TL’nin tahsilini talep etmiş, bilirkişi raporu doğrultusunda imalat bedeli talebini 125.000 TL’ye, yoksun kalınan kar talebini 25.000 TL’ye çıkararak davasını ıslah etmiştir.

Davalı vekili, davacının sözleşme konusu taşınmazı rödevans olarak kiraladığını, taraflar arasındaki sözleşmede patlayıcı madde deposu yada ticareti hususunda bir hüküm bulunmadığını, davacının buna yönelik taleplerinin yerinde olmadığını, davacının sözleşme gereklerini yerine getirmemesi ve rödevans ücretini ödememesi nedeni ile müvekkilinin sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini, rödovas sahasında bulunan patlayıcı deposunun orman sınırlarında bulunması nedeniyle ruhsat verilmediğini ve orman sınırlarına sabit tesis yapılamayacağı için Orman idaresi tarafından yıkıldığını, davacı tarafından ruhsat verilmeme işleminin iptali ve Orman idaresi hakkında açtığı idari davaların da red edildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile patlayıcı deposuna verilen zarar bedeli olana 121.165,80 TL faydalı masraf alacağının tahsiline, yoksun kalınan kar talebinin ise reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin faydalı ve zorunlu imalatlara yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29.10.2005 başlangıç tarihli ve 01.10.2013 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. İstanbul Valiliği 03.07.2012 tarihli yazısında; 05.01.2006 tarihinde davacıya depo yapım izni verildiği ancak mevzi imar planının ibraz edilmesinin istenmesine rağmen ibraz edilmediği için davacıya patlayıcı madde depolama izni verilmediği, bu karara karşı davacı tarafından yürütmenin durdurulması istemli iptal davasının idare mahkemesince reddine karar verildiği, davacının İstanbul Valiliği aleyhine 501.700 TL tazminat talepli tam yargı davasının da İdare Mahkemesince reddine karar verildiği, dava konusu patlayıcı deposunun, Şişli Ayazağa Mahallesi, Nalda Deresi Mevkiinde bulunduğu ve 21.01.2003 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Ayazağa Revizyon Nazım İmar Planında orman alanında kaldığı, İstanbul Orman Bölge Müdürlüğünün 20.01.2011 tarihli yazısı ekinde, Tesis Sahası İzin İptal Raporunda “dinamit deposu” olarak izinli 650 m2 alana ait iznin iptal edilerek 31.12.2010 tarihinde İdarelerince geri alındığının belirtildiği görülmektedir.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK’nun 530. maddesi (BK. 414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa’nın 32.maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir.

İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez. (…4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.) Kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binalar nedeniyle davalı kiralayanın sebepsiz zenginleştiğinden söz edilemez. Nitekim binanın imara aykırı ve orman sahası içinde olduğundan ruhsatı İstanbul Orman Bölge Müdürlüğü tarafından 31.12.2010 tarihinde alınmıştır. Esasen yapının imara aykırı olduğu mahkemenin de kabulündedir. İmar Kanununa aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden yapılan faydalı masraflar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3- Davacı vekilinin mahrum kalınan kâra ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK’nun 301. md. hükmü gereğince kiraya veren, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca TBK’nın 319/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde (esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı T.B.K’nın 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER MİSİNİZ?

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ile, sözleşme konusu maden ruhsat sahası kiralanmıştır. Rödovans sözleşmesinin bitim tarihi ruhsat süresinin sonu olan 01.10.2013 olup, Kadıköy 12. Noterliği’nin 20.11.2007 tarihli ihtarnamesi ile kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle davalı kiraya veren şirketin rödovans sözleşmesini fesh ettiğini bildirmiştir. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 315. maddesinde (818 sayılı BK.nun 260. maddesi) düzenlenmiştir.

Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu nedenle davalı kiraya verenin sözleşmeyi haklı nedenle fesh ettiğinden bahsedilemez.

Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiraya veren TBK’nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, davacının ticari defterleri incelenmeli, gerektiğinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak öncelikle davacı kiracı şirketin aynı şartlarla bir depo kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki davacı şirketin ticari defterleri, vergi beyannameleri ve diğer davacı delilleri dikkate alınarak sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerin ayrıntılı ve denetime elverişli bir şekilde belirlenmesi, belirlenen davacı gelirlerinden davacının depoyu kullansa idi yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları ve davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları toplamı ayrıntılı ve denetime elverişli bir şekilde tespit edilip hasıl olacak sonuca göre kâr kaybının bulunması gerekirken yazılı şekilde mahrum kalınan kârın ispat edilemediği gerekçesi ile bu talebin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.480 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.06.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kiracı, Kirada Oturduğu Daire… 10/09/2019 Kiralananın Ayıplı Olması N… 10/09/2019