Kira Fiyatlarındaki Artış 2021

Okuduğumuz 2-3 haberden biri kira fiyatları ve daire satış fiyatlarındaki artışla ilgili. Bir de her önüne gelen bu konuyla alakalı yorum yapmaya çalışınca bilgi kirliliği de oluyor. Geçen sene 2000-3000TL olan dairenin kirası 4000-5000 TL oldu. Vatandaş, artan fiyatlara rağmen kiralık daire bulmakta zorluk çekiyor. Peki kira fiyatı neden artıyor, buna rağmen neden ev bulunamıyor?

Kira Fiyatlarının Artış Sebepleri 

  1. Pandemi boyunca, son 2 yılda neredeyse hiç inşaat yapılmadı.
  2. Aşıyla beraber kısıtlamalar gevşeyince okullar açıldı, üniversite öğrencilerinin kiralık dairelere çok büyük talebi var.
  3. Bazı illerin bazı bölgelerinde örneğin: İstanbul Başakşehir, İzmir, Antalya gibi bölgelerde yabancılar çok yüksek fiyatlara daire kiralıyor, piyasayı yükseltiyor. Bize göre 5000TL olan kira, onlara göre 500-600$ bandında.
  4. Kiralamaya olan talep, satın almaya göre daha çok arttı.

Kredi oranları çok yüksek. Bugün 500.000TL kredi çekseniz, 10 yılda geri ödeseniz 1.000.000TL olarak ödüyorsunuz, yani 2 katı. Sürekli yeni evlilikler olduğu için, yeni daire ihtiyaçları oluyor. Evlenen çift yeni bir eve çıkacak, önünde 2 seçenek var. Ya kiralık eve çıkacak ya da daire satın alacak. Kredi oranları çok yüksek olduğu için satın alamıyor mecburen kiralıyor.

Üstte yazdığımız tali sebeplerin yanı sıra kira fiyatlarının esas artış sebebi konutların satış fiyatının artması. Konut fiyatlarının artmasının da başlıca sebebi inşaat maliyetlerinin artmasıdır. Şimdi onları inceleyelim.

2019 Öncesinde İnşaat Sektöründe Malzeme Fiyatları

2019 yılından önce inşaat malzemelerinde döviz bazında artış neredeyse hiç olmazdı, inşaat maliyetleri neredeyse tamamen kur artışından etkilenirdi. Örneğin;

100$’lık bir ürün

1$=5TL iken 500TL
1$=8TL olunca 800TL

Yani TL bazında %60 fiyat artışı olsa da döviz bazında fiyat artışı olmuyordu çünkü ürünün fiyatı yine 100$.

İnşaat Demirinin Fiyat Artışının İncelenmesi

2019 Ocak ayında 450$ olan demirin ton fiyatı, 2020 Kasım ayında 490$’a çıktı. Döviz bazında artış %9. Fakat 2019 ocak ayında 5,15 olan $/TL kuru, 2020 Kasım ayında 7,80 oldu, yani döviz %50 oranında arttı. Bu durum demir fiyatının TL bazında %60 atmasına sebep oldu.

Fakat tablonun 2. Kısmını yani 2020 Kasım ile 2021 Mayıs arasını incelediğimizde;
Kasım ayında 490$ olan demir, mayıs ayında yani 6 ay sonra 740$’a çıktı. Döviz bazında %50 fiyat arttı. Öte yandan kasım ayında 7,80 olan $/TL kuru mayıs ayında 8,50 ye çıkarak %9 arttı. TL bazında fiyat yine %60 arttı.

Şunu görmek önemli:
2019 Ocak-2020 Kasım arasında demirin fiyatı %60 artmıştı ama %50 artışın sebebi döviz kuruydu. 2020 Kasım – 2021 Mayıs arasında demirin fiyatı yine %60 arttı ama %50 artışın sebebi hammadde fiyatının artması.

Uluslararası Piyasanın Durumu

Uluslararası piyasanın Türkiye’deki inşaat sektörü üzerindeki etkilerini 2 ana başlıkta inceleyeceğiz:

Ham madde fiyatları arttı. 

Peki ham madde fiyatlarının artmasının inşaat sektörüyle ilişkisi nedir? Birkaç ham maddeyi incelediğimizde konuyu net olarak anlayacaksınız.

Demir

1000m2 binada yaklaşık 50 ton demir harcıyoruz. Yani yaklaşık 350.000 – 400.000TL. Mesela evimizde kullandığımız panel radyatörler sacdan yani demirden yapılıyor.


Bakır

Elektrik kablolarının tamamının içinde bakır var.
Bakır fiyatı son 1,5 yılda %150 arttı.

Alüminyum

Alüminyum fiyatları son 1,5 yılda 2,5 kat arttı.

İnşaatta alüminyumun nerelerde kullanıldığına birkaç örnek verelim: İskele, çatı kaplaması, kapı, pencere, korkuluk, kompozit, camın içindeki çıta, alçı profilleri, alçıpan profilleri, radyatör.

 

 


PVC

İnşaatta en çok artan fiyatlardan birisi de pvc fiyatları.

 

  


İnşaatta pvc’yi en yaygın olarak doğramalarda ve pimaşlarda kullanıyoruz.


Ahşap

Ahşap fiyatları da çok arttı. İnşaatta kapı, parke, mutfak dolabı, banyo dolabı, portmanto, dresuar gibi birçok yerde osb, mdf, suntalam, kereste gibi ahşap türevleri kullanıyoruz.

 

 

Navlun (nakliye) fiyatları arttı.

Pandemide birçok sektör üretim yapmadı, tüketicilerin ihtiyaçları birikti. Sıkı kapanmalardan sonra aşılar çıktı, kısıtlamalar gevşemeye başladı, siparişler çoğaldı.

Mobilya, gıda, otomobil, inşaat gibi tüm sektörler aynı anda canlanmaya başladı, bu kadar siparişi taşıyacak konteyner bulunamadı. Konteyner bulunsa gemi bulunamadı. Bu durum doğal olarak navlun fiyatlarını yani basitçe konteyner taşıma fiyatlarını artırdı.


Bazı lokasyonlarda 10 kata kadar fiyat artışı oldu. Genelleme yaparsak 2000$’a gelen konteyner 12-13bin $ a gelmeye başladı.


Çin’in büyük limanlarından İstanbul’a gelen konteyner fiyatlarındaki artışı inceleyelim.

2020 ekim ayında 2000$
2020 aralık ayında 3500$
2021 ocak ayında 5500$
ve bu şekilde artmaya devam etti, 2021 ekim itibariyle bu fiyat 13.000$ civarında ve fiyat artarak devam ediyor.

Uluslararası Piyasanın Türkiye İnşaat Sektörüne Etkisi

İthal gelen ürünlerin fiyatı

İthal gelen ürünlerin fiyatı otomatik olarak arttı. Herhangi bir X ürününü inceleyelim.

20182021
Ürün $ fiyatı100$200$
$/TL kuru1$=5TL1$=8TL
TL fiyatı500TL1600TL

Gördüğünüz gibi ürünün fiyatı dolar bazında 2 kat artarken, TL bazında 3 kat arttı.

Yerli üretim malzemelerin ve üreticinin durumu

Navlun(nakliye) fiyatlarının artması yerli üreticinin yüzünü güldürdü ama bu durum inşaat maliyetini artırdı. Bir örnekle açıklayalım:

İstanbul’dan yüklenen tır, 1 hafta sonra Almanya, Fransa, Belçika’ya 3500-4000$’a nakliye oluyor. Çin’den Avrupaya giden konteyner ortalama 6 hafta sürüyor. Fiyatı da ortalama 14-15 bin dolar.

Yani Avrupalı bir firma hesap yaparken nakliye fiyatını da dahil edince Türkiye’den almayı tercih ediyor.

Türkiye’de üretilen yerli ürünlerin fiyatı neden artıyor?

Eskiden sadece veya ağırlıklı olarak Türkiye piyasasına çalışan üreticiler, fabrikalar, imalathaneler Avrupa’ya mal satmak daha karlı olduğu için artık direkt Avrupa’ya yöneldi ve ihracata ağırlık verdi. Şu soruyu çok alıyorum: İthal gelen, dolarla, euro ile satılan ürünlere zam gelmesini anlıyorum da yerli üretici neden zam yapıyor, %100 yerli ürün değil mi bu?

Basit mantık şöyle düşünün. Türkiye’de piyasası 50 TL olan bir ürün var. Avrupa’dan bir firma aynı ürüne 10€ veriyor, yani kabaca 100TL. Bu üretici daha fazla para kazanacağı için doğal olarak yurt dışına satış yapıyor. Yani ihracat yapıyor. Peki Türkiye’deki tüketici (bizim senaryomuzda müteahhit de denebilir) malı nereden alacak? Yine aynı üreticiden alacak ama o üreticinin 100TL’ye malını satabileceği bir müşterisi olduğu için ürünün fiyatı artık 100TL oldu. 2019’da 6 ay vadeli satış yapmak için can atan üretici, Ekim 2021 itibariyle ödemeyi nakit alıp, malı 2-3 ay sonra teslim etmeye başladı, çünkü mal yetiştiremiyor.

Cumhuriyet tarihinin İhracat Rekoru

Yerli üreticinin bu denli ihracat yapması sayesinde cumhuriyet tarihinin ihracat rekoru kırıldı. Nakliye fiyatlarının artmasının yerli üretici açısından bir fırsat olduğunu bu yüzde söylemiştik.

İnşaatta hangi kalemin fiyatı artmadı?

İşçilik fiyatı neredeyse hiç artmamıştı. Örneğin: 2018-2019’da duvarın m2’sini 15TL’ye ören usta 2021 yılında yine 15TL’ye örüyor. Bu durum ustaların/taşeronların yurtdışına gitmesine sebep oldu. Çünkü ustaların / taşeronların gelirleri enflasyon karşısında eridi, kazandıkları paranın satın alma gücü düştü. Ustanın azlığı usta bulmayı zorlaştırdı. Şehirlerarası usta taşınmaya başladı. İstanbul’dan Afyon’a; Ankara’dan İzmir’e, Hatay’dan Sinop’a seramik ustası, cephe ustası, kalıp ustası vs gitmeye başladı. Bir de yeni usta pek yetişmiyor, herkes üniversite mezunu olma çabasında. Hal böyle olunca yurtdışına giden ustaları da geri çağırıp daha yüksek bedeller ödenmeye başlandı, işçilik fiyatları da gitgide artmaya başladı.

İnşaat maliyeti gerçekte ne kadar arttı?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), İnşaat maliyet endeksinin 2021 temmuz ayında yıllık %44,76 arttığını açıkladı.

insaathesabi.com olarak biz Türkiye genelinde maliyet artış hesabı yapmıyoruz. İllere göre, kullanılan malzeme türüne göre malzeme ve işçilik fiyatlarını ayrı ayrı hesaplıyoruz. Genel bir aralık olarak inşaat maliyeti Türkiye genelinde son 1 yılda %40 – %120 arasında arttı. Elbette bu oranlar kullanılan malzeme türüne göre, hangi ilde inşaat yaptığınıza, hangi markayı kullandığınıza, inşaatta ne malzeme kullanıp kullanmayacağınıza göre değişir.


insaathesabi.com olarak tek işimiz inşaat maliyeti hesaplamak olduğu için, global piyasayı takip ediyoruz, hammadde fiyatlarını, döviz kurlarını, malzemelerin fiyat değişkenliklerini sürekli takip ediyoruz. Bir de bu fiyatları 81 il için ayrı ayrı takip ediyor ve en ufak bir inşaat için bile 50-60 sayfalık detaylı rapor hazırlıyoruz. Türkiye’de inşaat maliyet yazılımı olan tek firmayız. Bu nedenle inşaat maliyet hesaplarımızın doğruluk oranı %98 oranında.

Mart 2020 – Ekim 2021 İnşaat Maliyetleri Değişim Tablosunu PDF olarak İndir