Ev kiraları neden aşırı arttı? İnşaat maliyetleri ile Kira Artışı Arasındaki ilişki

Bugünlerde ev sahibi olamayan kişilerin akıllarında bir ortak soru var: Ev kiraları neden artıyor? 

2021 dönemi özellikle pandemi dönemiyle kiralarda yaşanan artış 2022’de tam gaz devam ediyor. Yeni kiraya verilen daireler, geçen yılki fiyatlara göre 2.5-3 katından daha fazla bedellere ilana konuluyor. 2022 Mayıs‘ta emlak sitesi sahibinden.com’un verileri kullanılarak hazırlanan rapora göre; Türkiye’de ortalama kiralık konut ilanı metrekare fiyatındaki senelik yükseliş oranının Nisan’da yüzde 182.7 olarak gerçekleşti.

Bu artış oranı, megakent İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133, İzmir’de ise yüzde 110, tatil için vazgeçilmez il olan Antalya ise rekor koşuyor artış %329. Günümüzde kiralık ev bulmak ise bir soru haline geldi. Büyük şehirlerde kiralar ortalama maaşların üzerine çıktı. Kiralar yapılan fahiş zamlar maaşlı çalışan ve orta gelirli aileleri mağdur ediyor.,

Sahibinden Rapor:

https://image5.sahibinden.com/staticContent/8664fefe/e62b/4ed3/b484/8c283b26d1c4/1653646336.pdf

Peki Ev Kiraları Neden Artıyor?

Konut kredisi faizi 1,22-1,25’e kadar çıkması kiralık daireye geçmeyi avantajlı hale getirdi. Vatandaş ev almak istediğinde 2-3 sene öncesine göre 2-3  katı daha fazla faiz ödemek zorunda kalıyor. Bugün kirada oturmak daha avantajlı görülmekte. Bahsettiğimiz bu durum  kiralık evlerin ücretlerini artırdı ve kiralık ev azlığından dolayı da talep yükseldi ve aylık kiralarda aşırı bir artış gündeme geldi. İstanbul’da 08.09.2022 tarihinde yapılan incelemeler sonucu yaklaşık olarak en pahalı ilçeler sıralaması şöyle:

1. Beşiktaş (15 bin 336 lira)
2. Sarıyer (9 bin 41 lira) 
3. Kadıköy ( 8 bin 495 lira)

Müteahhitlerin daire için biçtiği bedel  mal sahiplerini kiralık daireye çıkmaya itiyor ve yoğun kiralık daire talebi kiraların artmasına neden oluyor. Emlakçılar kira artış nedeni olarak kentsel dönüşüme de dikkat çekiyor. Kentsel dönüşümde mülk sahipleri evleri bitene kadar devletten ve müteahhitten  kira yardımı alıyor. Ev sahipleri kişileri mecbur görüp “evim mutlaka kiralanacak” düşüncesiyle rayiç bedelinin oldukça üstünde kiralıyor. Başlayacak  üniversiteler ile ağustosun sonu ekimin ortası gibi tarihlerde kiralık dairelere öğrenciler tarafından olan talep fazlalığı bu fiyatı artırıyor.

Bunların haricinde enflasyon ve dolar kurundaki hareketlilik bu ücretleri etkiliyor. Rusya-Ukrayna krizi sonucu hammadde ve yakıt fiyatlarındaki artış tüm kalemleri etkiledi. Örneğin petrol fiyatlarındaki artış ulaşım maliyeti, paketleme maliyetleri gibi birçok maliyeti etkiledi. Maliyetlerdeki artış öncelikle daire maliyetleri ve buna bağlı olarak kira fiyatlarını etkiliyor. Ekstra çok fazla yabancı talebi olduğu için kiralık evlerin azlığı yine kira fiyatlarını artırıyor.

Kira Fiyatını Kim Belirliyor?

Kira artışında  zam oranı, bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE‘ye göre belirleniyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince kira artış oranı belirlenmiştir. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek sözleşmelerde üst sınır % 25 olacaktır. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılmayacak. TÜİK’e göre  işyerlerine yapılabilecek artış oranında sınır %44,54 oldu. Mülk sahipleri, kiralık işyerlerinde yüzde 44,54 oranının üzerinde bir zam talep edilemeyecek.

TÜİK verilerine göre:

İnşaat Maliyetini ve Buna Bağlı Olarak Kira Fiyatlarını Etkileyen Unsurlar Nelerdir?

İnşaat Demiri

2019 ocak ayında 450$ olan demirin ton fiyatı, 2020 kasım ayında 490$’a çıktı. Döviz bazında artış %9. Fakat 2019 ocak ayında 5,15 olan $/TL kuru, 2020 kasım ayında 7,80 oldu, yani döviz %50 oranında arttı. Bu durum demir fiyatının TL bazında %60 atmasına sebep oldu. 2022 yılında demir ton fiyatı 769,36$’a çıktı. Hammadde fiyatlarının yine artması bekleniyor.  

1000 metrekare binada yaklaşık olarak 50 ton demir harcıyoruz. Yani şu anki verilere göre yaklaşık 600.000 – 800.000TL demir maliyeti çıkıyor. Donatı maliyeti yanında tesisatlarda vs demir kullanıldığı için yine inşaat maliyetini artırıyor. Bu durumda önce inşaat maliyetine sonrasında kira fiyatlarına yansıyor.

Bakır

Bakır madeni direk olarak elektrik tesisatı ile alakalıdır. Bakır fiyatlarındaki artış tesisat maliyetini ve dolayı ile inşaat maliyetini artırır. Bakır fiyatı Mart 2020 de 5200 dolar iken bu fiyat Mayıs 2021’de 10160 dolara çıkmıştır. Ekim 2021 de ise bir azalma yaşanmış ve 9250 TL’ye düşmüştür. BakırIn şu anki fiyatı ise 7,707.00 dolardır. Bakır fiyatı ne kadar düşsede 2021 yılından beri fiyatların artması yine inşaat maliyetini etkilemiştir. 

Alüminyum

İnşaatlarda alüminyum olmazsa olmazlardandır. Çoğu yerde alüminyum kullanılır. İnşaatta alüminyumun nerelerde kullanıldığına birkaç örnek verelim: İskele, çatı kaplaması, kapı, pencere, korkuluk, kompozit, camın içindeki çıta, alçı profilleri, alçıpan profilleri, radyatör. Nisan 2020 de alüminyum kg 1,460 dolar iken bu fiyat Ekim 2021 de 2,915 dolara çıkmış. Şuan baktığımızda alüminyum kg fiyatı 2,51 dolardır.

PVC

İnşaatta en çok artan fiyatlardan birisi de pvc fiyatlarıdır. İnşaatta PVC’yi en yaygın olarak doğramalarda ve pimaşlarda kullanıyoruz. 

Ahşap

Ahşap fiyatları da çok arttı. İnşaatta kapı, parke, mutfak dolabı, banyo dolabı, portmanto, dresuar gibi birçok yerde osb, mdf, suntalam, kereste gibi ahşap türevleri kullanıyoruz. Ahşap fiyatlarındaki artışın diğer sebebi ise Rusya-Ukrayna arasında yaşanan krizdir. Çünkü Rusya en fazla ağaç ihracatı yapan ülkelerden bir tanesidir. Jeopolitik olarak sıkıntıya girmeside ahşap fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Bunun yanında üretici firmalar belirli bir dönem ağaç alımında aşırı zorlanmıştır. Gelmeyen gemiler ve tırların işlememesi iç piyasada azlığından ötürü ahşap fiyatlarını arttırmıştır. 

Navlun (nakliye) fiyatları arttı.

Pandemide birçok sektör üretim yapmadı, tüketicilerin ihtiyaçları birikti. Sıkı kapanmalardan sonra aşılar çıktı, kısıtlamalar gevşemeye başladı, siparişler çoğaldı. Bunun sonucunda mobilya, gıda, otomobil, inşaat gibi tüm sektörler aynı anda canlanmaya başladı, bu kadar siparişi taşıyacak konteyner bulunamadı. Konteyner bulunsa gemi bulunamadı. Bu durum doğal olarak navlun fiyatlarını yani basitçe konteyner taşıma fiyatlarını artırdı. Bazı lokasyonlarda 10 kata kadar fiyat artışı oldu. İç piyasada nakliye fiyatları yakıtların fiyatlarının artmasıyla oldu. Mazot fiyatlarındaki ani artışların sebebi Rusya-Ukrayna krizi ile beraber yüksek enflasyon ve buna bağlı olarak artan yakıt giderleridir. Bu artışı sadece bir şeye bağlayamayız. Fakat bu fiyatlardaki artışın en önemli sebebi kurdaki artıştır. Yanına yüksek enflasyon da eklenince tüm yakıt fiyatlarını artırır. Hatta yakıttaki artış plastik maliyetini artırmıştır. Buna bağlı olarak tüm paketleme ve ambalaj fiyatlarınıda otomatik olarak artmıştır.

İnşaat Maliyeti Gerçekte Ne kadar Arttı?

İnşaat maliyet endeksi son bir yılda yüzde %105-%107 oranlarında arttı. Aynı dönemde inşaat malzemeleri yüzde 134; işçilik maliyeti ise yüzde 44 artış gösterdi. Artış sebeplerinin neden olduğunu biraz bahsetmiştik. Bu sürekli artan maliyetler sonucunda müteahhit ve mal sahipleri inşaat yapımında zora girmektedir. Tam bu konuda bir inşaat maliyet uzmanına ihtiyacınız olacaktır. insaathesabi.com olarak tek işimiz inşaat maliyeti hesaplamak olduğu için, global piyasayı takip ediyoruz, hammadde fiyatlarını, döviz kurlarını, malzemelerin fiyat değişikliklerini sürekli takip ediyoruz. Bir de bu fiyatları 81 il için ayrı ayrı takip ediyor ve en ufak bir inşaat için bile 50-60 sayfalık detaylı rapor hazırlıyoruz. Türkiye’de inşaat maliyet yazılımı olan tek firmayız. Bu nedenle inşaat maliyet hesaplarımızın doğruluk oranı %90 oranında. Bu yüzden bu değişken yapıda insaathesabi.com’u kullanmak raporları almak çok önemlidir. insaathesabi.com olarak biz Türkiye genelinde maliyet artış hesabı yapmıyoruz. İllere göre, kullanılan malzeme türüne göre malzeme ve işçilik fiyatlarını güncel bir şekilde ayrı ayrı hesaplıyoruz. Elbette bu oranlar kullanılan malzeme türüne göre, hangi ilde inşaat yaptığınıza, hangi markayı kullandığınıza, inşaatta ne malzeme kullanıp kullanmayacağına göre değişir.

Yerli Üretim Malzemelerin ve Üreticinin Durumu

Navlun(nakliye) fiyatlarının artması yerli üreticinin yüzünü güldürdü ama bu durum inşaat maliyetini artırdı. Petrole gelen zamlarla artış daha fazla arttı. Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD), yapı sektörü ve ekonomi çevreleri tarafından dikkatle izlenen aylık sektör raporunun mart-nisan ayı sonuçlarını açıkladı. Raporda yer alan değerlendirmeye göre, 2022 yılının geride kalan dört ayında yeni ekonomi modelinin ve Rusya-Ukrayna savaşının, inşaat malzemeleri sanayinin performansını yoğun şekilde etkilediği görüldü. 20 Aralık tarihinden itibaren yürürlüğe konulan yeni ekonomi modelinin ilk uygulama sonuçları ile oluşan yüksek enflasyon ortamı, tüm alt sektörler ve firmalar için maliyetlerin arttığı bir dönem yarattı. Rusya-Ukrayna savaşının doğrudan ve dolaylı olarak ihracat pazarlarına etkileri de hissedilmeye başlandı. 2021 yılında tüm alt sektörlerde üretim yüksek büyümeler kaydetmişti. 2022 yılında ise alt sektörlerin yarısında üretim artışı, diğer yarısında ise üretim düşüşü görüldü. Yılın ilk iki ayında 12 alt sektörde üretim geçen yıla göre artarken, 10 alt sektörde üretim düştü. 2022 yılının ilk iki ayında en yüksek üretim artışı yüzde 30,4 ile birleştirilmiş parke ve yer döşemelerinde, yüzde 29,8 ile seramik kaplama malzemelerinde ve yüzde 25,7 ile seramik sağlık gereçlerinde gerçekleşti. Demir çelikten çubuk ve profiller üretimi yüzde 23,6 ve plastik inşaat malzemeleri üretimi 20,2 yükseldi. Buna karşın yılın ilk iki aylık döneminde tuğla ve kiremit üretiminde yüzde 22,2, metalden kapı ve pencereler üretiminde ise yüzde 9,4 gerileme kaydedildi.

Aşağıdaki linkte inşaat malzemelerinin aylık fiyat artışları görebilirsiniz.

https://insaathesabi.com/insaat-maliyet-tablosu/?utm_source=sendinblue&utm_medium=email&utm_campaign=Son%201%20ylda%20inaat%20malzeme%20fiyatlar%20ne%20kadar%20artt%20Kalem%20kalem%20PDF%20tablo

İstanbul Kiralık Ev Fiyatlarında Rekora Gidiyor.

İstanbul’da Şubat 2022’de yüzde 112 olan yıllık artış, Mart 2022’de yüzde 126’ya, Mayıs 2022’de yüzde 140’a çıktı. Özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Sarıyer gibi merkezi bölgelerde geçtiğimiz sene 4 ile 7 bin lira arasında olan evlerin bugün 12-18 bin lira civarına yükseldi. İstanbul Anadolu Yakası mevkiinde bulunan Bahçelievler semtinde 3+1 125 metrekare ev için kira bedeli fiyatı 10.500 TL, Ataşehir 72 metrekare 1+1 evin kira bedeli 12.000 TL, Kartal semtinde 60 metrekare 1+1 evin kira bedeli 8.000 TL, Maltepe’de bulunan 124 metrekare 2+1 evin kira bedel fiyatı 14.500 TL olarak belirlenmiştir. İstanbul Avrupa Yakası’nda ise Fatih semtinde bulunan 80 metrekare 2+1 ev aylık kira bedeli 10.000 TL, Beşiktaş’ ta 80 metrekare 2+1 daire 15.00TL, Beylikdüzü Kavaklı mevkiinde 140 metrekare 2+1 evin 9.000 TL, Sarıyer Merkez’de bulunan 170 metrekare 3+1 daire kira bedeli 40.000 TL olarak belirlenmiştir.

Bursa Ev Kiraları Çok Hızlı Arttı.

Bursa’da konut fiyatlarında %25, konut kiralarında ise % 30-35’e varan artış gözlemlendi. Emlak Müşavirleri Odası Başkanı Erdal Çelebi, bölgede kentsel dönüşüm etkinin olduğunu söyledi.Çelebi, “Kiralarda da site içinde bin liranın altında pek fazla yok. Bölgesine göre 2 bin 500 liraya yükseldiğini görüyoruz. Sosyal donatıların daha yüksek olduğu yerlerde rakamlar 3 bin 3 bin 500 seviyelerine çıkıyor” ifadesi kullandı. 

İzmir’de Ev Kiralarındaki Artıştan Halk Şikayetçi.

İzmir’ de halka pes ettiren kira bedelleri Ağustos 2022 sonu itibarıyla %170.93 artmış. Aynı özelliklerdeki ortalama kiralık konut kiraları 6,714 TL olurken, ortalama kiralık konut büyüklüğü 110 metrekaredir. Ağustos 2022’de İzmir’ de en fazla talep gören ilçeler: Karşıyaka, Selçuk, Bornova, Balçova, Seferihisar olmuştur.

Ankara’da Öğrenciler Kiralık Ev Tutmada Zorlanıyor

Türkiye’nin kalbi Ankara’da artan kira değerleri başta öğrenciler olmak üzere tüm kiracıları zorluyor. Temmuz 2022 sonu verilerine göre Ankara’da kiralık konutların kiraları %168.01 artmış. En düşük daire fiyatı 3500’den başlıyor. Dairelerin büyüklüğüne ve konumuna göre bu fiyat 15000-20000 TL civarlarına çıkıyor. Diğer illerde olduğu saydığımız nedenlerden ötürü başkent Ankara’da da kira fiyatları artıyor.