Hakkımızda

Aile mesleğinin müteahhitlik olması sebebiyle üniversiteye giriş sınavında tek bölüm tercihim İnşaat Mühendisliğiydi. 2009 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümüne başladım. Okuldan arta kalan zamanlarımda sürekli şantiyelerde ya da ofiste oluyordum.

2013 senesinde babamla birlikte Ataşehir’ de bulunan bir arsa için arsa sahibiyle görüşmeye gittik. Arsa sahibiyle babam sıkı bir pazarlığın içine girdiler. Tek cümlede teklifini 3-4 daire fazla isteyen arsa sahibi bir yanda, onun söylemleriyle kafasında hesap yapıp ona hemen yeni bir teklif veren babam diğer yanda. Ben ise bu işin bu kadar basit olmaması gerektiğini, bu şekilde iki taraftan birinin kesinlikle zarar edeceğini düşünüyordum. Bu iş için kesinlikle bir program, uygulama veya iş görecek bir belge olması gerektiğini düşünüyordum ama internette ne kadar araştırdıysam bulamadım. Eş, dost, tanıdık müteahhit, mimar kime sorduysam herkes babamın yaptığı gibi yapıyordu, kimsenin farklı bir yöntemi yoktu. İstanbul Ticaret Odası’ndan müteahhit firmaların telefon numaralarını aldım ve birisine arattırdım. Sorduğumuz soru şuydu: “Bir inşaata teklif verirken maliyeti nasıl hesaplıyorsunuz?” Gelen cevaplar şöyleydi;

• İnşaatın toplam m²’sini 1000TL ile çarpıyorum. Bana kalan dairelerin satış fiyatını hesaplayıp ona göre teklif veriyorum.
• İnşaat yaptığım yere göre benim kendi m² fiyatım var. İnşaatın m²’sini o fiyatla çarpıyorum, güvende kalmak için de üstüne biraz ekliyorum.
• 15-20 satırdan oluşan bir excelimiz var. Beton, demir gibi çok para tutan şeyleri hesaplıyoruz, aşağı yukarı maliyet çıkıyor.
• Hesap yapmaya gerek yok, %50’sini versem beni her türlü kurtarıyor, zaten İstanbul’da %50’nin altında yer kalmadı. Herkes de veriyor, onları nasıl kurtarıyorsa, beni de öyle kurtarıyor.

4 daireli bina yapan müteahhitin verdiği cevapla, 100 daireli bina yapan verdiği cevap arasında fark yoktu. Türkiye’nin lokomotif sektörü olan İnşaat sektöründe böyle acı bir gerçek vardı.

Peki ben ne yaptım?
Yakın zamanda onlarca inşaat yapmıştık. Bu inşaatların tüm dosyaları, hakkedişler, maliyetler, metrajlar, kime ne zaman ne ödendiği gibi tüm detaylar elimin altındaydı. Birbirinden farklı 3 tane bina seçtim.

1. 4 normal katlı, 3 bodrumlu, 50 daireli ve 2 dükkanlı ticari+konut
2. 10 normal katlı, 1 bodrum katlı, 20 daireli konut
3. 6 normal katlı, 2 dükkan katı, 1 bodrum katı olan 18 daireli ve 4 dükkanlı ticari+konut

Sonra bu binaları yaparken yaptığımız tüm masrafları (50TL’yi bile) excele döktüm. Sonra bu ödemeleri kategorilendirdim. (Beton, Seramik, Hafriyat, Alçı Sıva, Kapı vs.)
Her kategorinin bir işçilik fiyatı olması gerekiyordu, hakkedişlerden çıkardım, bilgi eksikliği olan yerlerde autocad projesinden metraj çıkardım. Bu süreci okulla beraber yürüttüğüm için çok uzun zaman aldı. Nihayetinde 3 proje için kategorileri belirlemiş, tüm malzeme ve işçilik giderlerini belirlemiştim. Sonra tüm bu değerlerin nasıl oluştuğunu bulmak için formüller yazmaya başladım. Binanın özelliklerini girdiğimde bana binada kaç ton demir kullandığımızı doğru veriyor mu? Ne kadar sıva gittiğini hesaplayabiliyor mu? Kaç m² duvar seramiği gittiğini, kaç torba derz dolgu aldığımızın hesabını doğru veriyor mu? Gibi 100’lerce soruya doğru cevap almam gerekiyordu. Türettiğim formül 3 projede de doğru sonucu veriyorsa benim için formül doğruydu. Hata payı olarak da  +- %5 belirlemiştim. Yani formül bana 100 ton demir diyorsa ve binada aslında 95 ton kullanılmışsa formülü doğru sayıyordum. Bu şekilde tüm kategorileri yapmaya başladım ama çok çabuk tıkandım, ne yapıp etsem de doğru sonuca ulaşamadığım çok fazla değer vardı. Bu sorunları kategorilerine göre şirket personelimiz İnşaat, elektrik, makine mühendisleriyle çözmeye çalıştım, bir kısmını çözdüm de. Kalan sorunları taşeronlarla çözmeye başladım. Örneğin alçı işlerimizi yapan taşeron firmayla alçı formülünü bulduk. Ben 3-4 tane şantiyeye arada uğruyorum, onlar 100’lerce şantiyeyi teslim etmiş, ömürleri şantiyede geçmiş kişilerdi sonuçta.

Nihayetinde tüm formülleri bu şekilde bitirdiğimi düşünüyordum, formülleri de excelde yazıp sonucu kontrol ediyordum. Tanıdık müteahhitlerin yakın zamanda yaptıkları inşaatın bilgilerini de excelde yazıyor ve toplam maliyeti onlarla teyit ediyordum, bu şekilde de 100 civarı proje maliyeti hesapladım. Bu süreç yaklaşık 1,5 sene sürdü ve benim için görev tamamlanmıştı. Artık arsalara teklif verirken hemen exceli açıyordum, yapılacak inşaatı giriyordum, o günün malzeme fiyatlarını giriyordum ve toplam maliyet belliydi. Bu şekilde bir süre kullandım. İnşaatın maliyetini hesaplamanın yanı sıra, aynı arsada yapılabilecek birkaç farklı inşaatın da maliyetlerini kıyaslıyordum. Çok kaba tabirle bir örnek vereyim: 1000m² kullanılabilir alanı olan bir inşaat yapma hakkımız var diyelim(Emsalli arsa). Birkaç farklı inşaat yapılabilir.

• 10 adet 100m² 3+1 daire
• 20 adet 50m² 1+1 daire
• 1 adet 100m² dükkan, 7 adet 100m² 3+1 daire, 2adet 135m² 4+1 dubleks

Ben tüm ihtimallerin maliyetlerini ayrı ayrı hesaplıyordum ve sonra dairelerimin satış fiyatıyla hesabını yapıyordum.

Örneğin bu arsanın sahibi arsayı %50 kat karşılığı müteahhite veriyor.

İlk alternatif olan 10 adet 3+1 daireli binanın maliyeti 1.200.000TL olsun. Bu binada müteahhite kalan 5 daire var ve tanesinin satış fiyatı 350.000TL. Yani 1.750.000TL hasılat var ve 550.000TL müteahhit karı var.

İkinci alternatifte 20 adet 1+1 daireli binanın maliyeti 1.500.000TL ve müteahhite kalan 10 daire var. Ve dairenin tanesinin satış fiyatı 220.000TL, yani 2.200.000TL hasılat var ve 700.000TL müteahhit karı var.

Gördüğünüz gibi ikinci alternatifin inşaat maliyeti yüksek olmasına rağmen karı daha yüksek. Bu şekilde ben de nasıl bir inşaat yapsak diye kararımı veriyordum. Dubleks daire yapsak mı yapmasak mı, dükkan mantıklı mı değil mi, daire büyüklükleri ne olsun, bina kaç katlı olsun gibi bir sürü alternatif vardı.

Sonra programa Tip İmar Yönetmeliği’ndeki kuralları ekledim. Örneğin bina yüksekliği 21.50mt’yi geçince yangın merdiveni zorunlu oluyor, duruma göre yangın güvenlik holü gerekiyor. Ona göre beton, demir, boya, sıva, mermer vs malzemelerin metrajı artıyor, doğru orantılı olarak işçilik artıyor. Tüm bu giderlerin hesabını tek tek yapmıyordum, excel aracılığıyla bir binanın hesabını 1-2dk’da yapabiliyordum.

Bazı tanıdık emlak firmaları, babamın arkadaşı birkaç müteahhit exceli onlara da göndermemi isteyince bunun bir iş olarak yapılabileceğini düşündüm ve excele son verdim, yazılımını yapmaya başladık.

Yazılımı yapıp satmaya başladığımızda bize göre bitmiş olan yazılımın aslında eksiklikleri olduğunu, müşterilerimizin farklı bina tipleri için farklı sonuçlar çıktığını görünce biz de formüllerimizi revize etmeye başladık ve süreç bu şekilde günümüze kadar geldi. Şimdi villa hesabı, apartman, site, ofis hesapları yapıyoruz. Hata payımız çok daha düşük ve her gün daha da düşüyor. Son güncellemeyle birlikte müteahhitlerin şantiyedeki giderlerini tutabileceği bir yazılım da ekledik.