Gayrimenkul değerleme uzmanı olarak hemen her gün bambaşka bir değerleme yapıyorsunuz veya mahkemede bilirkişi oluyorsunuz.
Değerleme yaparken;
- Emsal Karşılaştırma – Pazar Değeri Yaklaşımı
- Maliyet Yaklaşımı
- Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Yöntemleri kullanıyor. Ama yeniden inşaa maliyeti hesaplanırken kullanılan kaynak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın yayınladığı inşaat birim m² maliyetleridir. Bu fiyatların gerçeği yansıtmadığını maalesef hepimiz biliyoruz.
Değerleme uzmanlarının, hazırlaması gereken bir rapor formatı var, bunun bilincindeyiz, bizim hazırladığımız rapor formatının buna hiç uymadığının da bilincindeyiz. Değerleme uzmanının maliyet hesabına göre değerleme yaparken sadece m2 fiyatına ihtiyacı olduğunun da farkındayız. Ama tek bir fiyat vermek doğru değil. Yapının türüne göre, özelliklerine göre, kullanılan malzeme türüne göre fiyat değişkenlik gösterir.
İnşaat Hesabı sayesinde; değerlemesini yaptığınız yapıyı(apartman, site, ofis, villa, hangar, fabrika, okul vb.) sistemimize 4-5dk içinde yükleyerek güncel fiyatlarla hesap yapabilirsiniz.
Bu kısa girişten sonra sizi daha detaylı bilgilendirelim, kafanızda oluşabilecek soru işaretlerini gidermeye çalışalım.
1- Türkiye’de yüksek enflasyon var, döviz de çok hareketli, fiyatlar sürekli değişiyor.
Bu gerçekten büyük bir sorun. İnşaat yapmaya hiç ara vermeyip sürekli inşaat yapan müteahhitler piyasa fiyatlarına hakimdir. Ama müteahhitliğe yeni başlamış, fazla tecrübesi olmayan veya tecrübeli bir müteahhit olup inşaat yapımına kısa bir süre de olsa ara veren müteahhitler değişen fiyatlardan kısa sürede etkilenebiliyor.
Bir de gayrimenkul sektöründe olup, piyasa fiyatlarından haberdar olmayan; malzeme ve işçilik fiyatlarıyla doğrudan ilgilenmeyen bir kesim var.
Biz tüm malzeme ve işçilik fiyatlarını Ülke-İl-İlçe bazında anlık olarak değiştiriyoruz. Bu sistemi manuel olarak yapmamız elbette mümkün değil. 2 yıl uğraşla kodladığımız yapay zeka bu fiyatları güncelliyor. Bazı fiyatlar yarım saatte bir, bazıları 2-3 saatte bir, bazıları ise günlük değişiyor.
Değişen fiyatları sisteme anında yansıttığımız için fiyat araştırması yapmak zorunda değilsiniz, o işi sizin için biz çoktan hallettik. Yani fiyatlara, o bölgenin müteahhiti kadar hakim olmuş olacaksınız.
2- Hangi malzemeyi kullanırsam, inşaat maliyeti nasıl değişir?
Yapılacak veya yapılan inşaatı sisteme girdiniz, kullanacağınız malzeme türlerini seçtiniz ama bazı malzemeleri seçme hakkına sahipsiniz.
Örneğin: Duvar örerken gazbeton(ytong), tuğla, bims, kuru duvar(alçıpan) yapabilirsiniz. İç cephede farklı bir çalışma, dış cephede farklı bir çalışma da yapabilirsiniz. Gazbeton yaptığınızda oluşacak maliyetle, tuğla yaptığınızda oluşacak maliyet farkını bilmeyi istemez miydiniz? Sizler için hazırlanmış en iyi özelliklerimizden birisi de bu fiyat karşılaştırma modülüdür. İnşaatın her kademesi için farklı malzeme türleri arasındaki fiyat farklarını inceleme imkanınız var.
Sistemimizden aynı binayla ilgili birden fazla rapor çıktısı alabilirsiniz. Birisi daha kaliteli işçilik ve malzeme fiyatlı olur. Diğeri ise daha hesaplısı. Bu sayede inşaat maliyetinin malzemeye göre ne kadar değiştiğini görebilirsiniz. Arzu ederseniz bu raporları müşterinize de verebilirsiniz. Karar sizin.
3- Tüm yönetmelikleri sisteme entegre ettik, yönetmelik değişikliklerini anında güncelliyoruz.
Örneğin: 10 katlı bir bina yapacağınız zaman “Asansör Yönetmeliği” gereği 2.asansör zorunluluğunu siz bilmeseniz de program size söylüyor.
Yüksekliği 21,50mt’ yi geçen binalarda “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” gereği yangın merdiveni zorunluluğu var. Yangın merdiveninin olması ile olmaması arasındaki maliyet farkını tüm parametreleri hesaplayarak program size tüm detaylarıyla veriyor. Siz de bu sayede kat yüksekliklerinizi, kaç katlı bina yapacağınızı vb özellikleri seçip ona göre kararınızı verebiliyorsunuz.
4- Bize güvenerek teklif vereceksiniz, peki bize ne kadar güvenebilirsiniz?
Size söylediğimiz her şeyi yaptığımız hesaplara güvenerek söylüyoruz. Ne kadar çok proje hesabı yaparsak hata payımız o kadar düşüyor. 3 yıldır müşterilerimizden gelen tüm geri dönüşleri değerlendiriyoruz ve sistemimizi sürekli güncel tutuyoruz. Hesaplarımız gerçekten çok detaylı, ancak bu sayede doğru sonuç çıkartabiliyoruz. Kullanım aşamasında gördüğünüz işlemlerin onlarca katı arka planda hesaplanmakta. Ve sistem birbirine bağlı olarak çalışıyor. Size bir örnek vereyim: Binanızdaki her hangi bir daireye 1 tane banyo eklerseniz meydana gelecek değişikliklerden birkaçı şunlardır:
- Daire büyüdüğü için döşeme betonu
- Döşemede kullanılacak demir
- Asmolen döşemeyse asmolen fiyatı
- Döşemede kullanılacak file fiyatı
- Beton ve demir işçilik fiyatı
- Banyonun duvar işçiliği
- Duvar malzemesi ve harcı
- Banyo kapısı
- Kapı kolu
- Kapı eşik çıtası
- Banyo dolabı
- Banyo dolabı tezgahı
- Banyo dolabı ışıklandırması
- Lavabo bataryası
- Banyo dolabı için aplik
- Duşakabin, duş teknesi, yer süzgeci, duş tromplemi
- Banyo bataryası
- Klozet, klozet kapağı,
- Rezervuar iç takım
- Taharet musluğu
- Havlupan
- Havlupan için 2 tane radyatör vanası
- Sıhhi tesisat ve pissu tesisat malzeme fiyatı
- Sıhhi Tesisat ve pissu tesisat işçilik fiyatı
- Yer seramiği
- Duvar seramiği
- Seramik harcı
- Derz dolgu
- Seramik işçiliği
- Havluluk
- Tavan aydınlatması için spot
- Elektrik işçiliği
- Elektrik kabloları, priz, duy, anahtar
- Tavana alçı ve boya malzemesi ve işçiliği
- Elektrik işçiliği
- Duş sonrası oluşan buharın atılması için havalandırma motoru
- Banyodaki pencere için doğrama, cam ve aksesuar fiyatları
- Pencerenin önüne konacak mermer denizlik
Bu örnekler çok daha fazla uzatılabilirdi, lakin sistemin mantığını anladığınızı düşünüyorum.
5- Tüm bu değerlerin, fiyatların raporu var mı?
Elbette var. Bu kadar yaptık, raporsuz bırakır mıyız hiç. Kendi antetli kağıdınıza çıktı alabileceğiniz şekilde, kendi marka isminizi, logonuzu yükleyerek rapor çıktısı alabilirsiniz. İsterseniz pdf olarak bilgisayarınızda da saklayabilirsiniz.
Ayrıca rapor çıktısı almadan önce inşaatta kullanacağınız markaları seçip, marka farklılıklarından oluşan farklı raporları kıyaslayabilirsiniz.
