Emlak Danışmanları

Emlak Danışmanları için program ne işe yarar?

        Elinizde detaylı bir emlak portföyü var. Biz bu portföyün sadece “arsa, arazi” kısmıyla ilgileniyoruz.

        Portföyünüzdeki bir arsayı satmaya çalışıyorsunuz. Bu arsayı ileride değerlendiğinde satmak için bir yatırımcı alabilir veya bir müteahhit alabilir.

        Yatırımcı bu arsayla ciddi bir şekilde ilgileniyorsa; bu arsaya yapılacak inşaatı hesaplatır, maliyetini hesaplatır, satış fiyatını araştırır ve aradaki farkı yani karını hesaplar. O kar işine gelirse bu arsayla pazarlığa başlar. Müteahhit için de aynı yol geçerlidir.

        Burada emlak danışmanı; malı alma potansiyeli olan kişilere doğru bir hesap sunmalıdır. Hiçbir veri sunmadan, böyle böyle bir arsamız var, çok karlı bir yatırım, şu kadar kazanırsınız gibi ifadeler yatırımcı için pek bir şey ifade etmeyecektir. Bir sunum yapmanız gerek. Ama işin kötü tarafı aynı arsayı satmaya çalışan tek kişi siz değilsiniz. Arsanın sahibi sizin gibi onlarca emlakçıyla anlaşmış olabilir.

        Arsanın tek yetkisi olduğunuzda, muhtemelen bir mimara proje çizdirip, projesiyle beraber pazarlama yoluna gideceksiniz.

        Her ne durum olursa olsun; arsanın tek satış yetkilisi siz de olsanız, sizle beraber 10’larca başta yetkilisi de olsa bizim için durum fark etmez. Arsada yapılacak inşaatın maliyetini çok detaylı bir rapor halinde müşterinize sunmanız gerek. Bu rapora kendi isminizi, şirketinizi, logonuzu koyabilir; raporun tamamını kendiniz çok detaylı bir çalışma sonucu hazırlamışsınız hissi uyandırabilirsiniz.

        Sizden tek ricamız örnek raporlarımızı incelemeniz ve programı ücretsiz denemeniz.

        Bu kısa girişten sonra sizi daha detaylı bilgilendirelim, kafanızda oluşabilecek soru işaretlerini gidermeye çalışalım.

1- Türkiye’de yüksek enflasyon var, döviz de çok hareketli, fiyatlar sürekli değişiyor.

        Bu gerçekten büyük bir sorun. İnşaat yapmaya hiç ara vermeyip sürekli inşaat yapan müteahhitler piyasa fiyatlarına hakimdir. Ama müteahhitliğe yeni başlamış, fazla tecrübesi olmayan veya tecrübeli bir müteahhit olup inşaat yapımına kısa bir süre de olsa ara veren müteahhitler değişen fiyatlardan kısa sürede etkilenebiliyor.

        Bir de gayrimenkul sektöründe olup, piyasa fiyatlarından haberdar olmayan; malzeme ve işçilik fiyatlarıyla doğrudan ilgilenmeyen bir kesim var.

        Biz tüm malzeme ve işçilik fiyatlarını Ülke-İl-İlçe bazında anlık olarak değiştiriyoruz. Bu sistemi manuel olarak yapmamız elbette mümkün değil. 2 yıl uğraşla kodladığımız yapay zeka bu fiyatları güncelliyor. Bazı fiyatlar yarım saatte bir, bazıları 2-3 saatte bir, bazıları ise günlük değişiyor.

        Değişen fiyatları sisteme anında yansıttığımız için fiyat araştırması yapmak zorunda değilsiniz, o işi sizin için biz çoktan hallettik. Yani fiyatlara, o bölgenin müteahhiti kadar hakim olmuş olacaksınız.

2- 3 ay önce bir yere teklif verdim, ama son 3 ayda fiyatlar çok değişti, acaba ne yapmalıyım?

        Müşterinizin arsasına 3 ay önce bir maliyet çalışması yapmıştınız, 3 aydır hiçbir aksiyon alınmadı. Müşteri bugün tekrar geldi ve fiyatı güncellemek istedi. Tek yapmanız gereken tarihi değiştirip, yeni tarihin fiyatlarını kullanmak. Mevcut projenizi farklı bir tarihte yapsaydınız maliyeti ne olurdu şeklinde bir çalışma yapabilirsiniz.

        Buna ilave olarak daha sisteminizde daha önce yaptığınız tüm projeler tutulduğundan, eski yaptığınız projedeki fiyatları yeni projenizde kullanabilirsiniz.
Biz İnşaat Hesabı olarak; gün gün tüm bölge, il, ilçelerdeki tüm işçilik ve malzeme fiyatlarını arşivlerimizde saklıyoruz.

3- Hangi malzemeyi kullanırsam, inşaat maliyeti nasıl değişir?

        Yapacağınız inşaatı sisteme girdiniz, kullanacağınız malzeme türlerini seçtiniz ama bazı malzemeleri seçme hakkına sahipsiniz.
Örneğin: Duvar örerken gazbeton(ytong), tuğla, bims, kuru duvar(alçıpan) yapabilirsiniz. İç cephede farklı bir çalışma, dış cephede farklı bir çalışma da yapabilirsiniz. Gazbeton yaptığınızda oluşacak maliyetle, tuğla yaptığınızda oluşacak maliyet farkını bilmeyi istemez miydiniz? Sizler için hazırlanmış en iyi özelliklerimizden birisi de bu fiyat karşılaştırma modülüdür. İnşaatın her kademesi için farklı malzeme türleri arasındaki fiyat farklarını inceleme imkanınız var.

        Müşterinize aynı bina ile ilgili 2 farklı rapor da verebilirsiniz. Birisi daha kaliteli işçilik ve malzeme fiyatlı olur. Diğeri ise daha hesaplısı.
Kararı müşteri versin.

4- Dubleks yapmalı mısınız, yapmamalı mısınız?

        Dublekslerde yaşamak birçok kimse için öncelikli tercih sebebi değildir. Deniz gören, manzarası olan dubleksler pahalıdır ama diğerleri pek değerli değildir. Emsalli(kakslı) arsalarda dubleks yapıp yapmama kararı müteahhite aittir. Çok kaba bir hesapla: Müteahhitin 1100m2 inşaat yapma hakkı olduğunu varsayalım. 1 katta 2 daire olacak şekilde, 5 katlı bina yapalım. Her daire 100m2 olsun. Toplamda 1000 m2 inşaat yapmış olduk. 100m2   daha inşaat yapma hakkımız var. Müteahhit bu hakkı en üst kattaki daireleri dubleks yaparak da kullanabilir. Böyle yaparsa dubleks daireler 150m2 olur veya dubleks daire yapmaz, tüm daireler normal daire olur ve her birini 110m2 yapar. Burada yapılması gereken aradaki fiyat farkını hesaplamaktır.

        Gördüğünüz gibi üstteki örnekte dubleks daire yapmadığımızda binadan 650.000TL fazla kar elde ettik. Tabii ki bu tablo temsilidir ama siz de kendi inşaatınızdaki bu farklılıkları rahatlıkla görebilirsiniz. Bu hesapları sizin için yapıyoruz.

5- Tüm yönetmelikleri sisteme entegre ettik, yönetmelik değişikliklerini anında güncelliyoruz.

        Örneğin: 10 katlı bir bina yapacağınız zaman “Asansör Yönetmeliği” gereği 2.asansör zorunluluğunu siz bilmeseniz de program size söylüyor.

        Yüksekliği 21,50mt’ yi geçen binalarda “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” gereği yangın merdiveni zorunluluğu var. Yangın merdiveninin olması ile olmaması arasındaki maliyet farkını tüm parametreleri hesaplayarak program size tüm detaylarıyla veriyor. Siz de bu sayede kat yüksekliklerinizi, kaç katlı bina yapacağınızı vb özellikleri seçip ona göre kararınızı verebiliyorsunuz.

6- Bize güvenerek teklif vereceksiniz, peki bize ne kadar güvenebilirsiniz?

        Size söylediğimiz her şeyi yaptığımız hesaplara güvenerek söylüyoruz. Ne kadar çok proje hesabı yaparsak hata payımız o kadar düşüyor. 3 yıldır müşterilerimizden gelen tüm geri dönüşleri değerlendiriyoruz ve sistemimizi sürekli güncel tutuyoruz. Hesaplarımız gerçekten çok detaylı, ancak bu sayede doğru sonuç çıkartabiliyoruz. Kullanım aşamasında gördüğünüz işlemlerin onlarca katı arka planda hesaplanmakta. Ve sistem birbirine bağlı olarak çalışıyor. Size bir örnek vereyim: Binanızdaki her hangi bir daireye 1 tane banyo eklerseniz meydana gelecek değişikliklerden birkaçı şunlardır:

  • Daire büyüdüğü için döşeme betonu
  • Döşemede kullanılacak demir
  • Asmolen döşemeyse asmolen fiyatı
  • Döşemede kullanılacak file fiyatı
  • Beton ve demir işçilik fiyatı
  • Banyonun duvar işçiliği
  • Duvar malzemesi ve harcı
  • Banyo kapısı
  • Kapı kolu
  • Kapı eşik çıtası
  • Banyo dolabı
  • Banyo dolabı tezgahı
  • Banyo dolabı ışıklandırması
  • Lavabo bataryası
  • Banyo dolabı için aplik
  • Duşakabin, duş teknesi, yer süzgeci, duş tromplemi
  • Banyo bataryası
  • Klozet, klozet kapağı,
  • Rezervuar iç takım
  • Taharet musluğu
  • Havlupan
  • Havlupan için 2 tane radyatör vanası
  • Sıhhi tesisat ve pissu tesisat malzeme fiyatı
  • Sıhhi Tesisat ve pissu tesisat işçilik fiyatı
  • Yer seramiği
  • Duvar seramiği
  • Seramik harcı
  • Derz dolgu
  • Seramik işçiliği
  • Havluluk
  • Tavan aydınlatması için spot
  • Elektrik işçiliği
  • Elektrik kabloları, priz, duy, anahtar
  • Tavana alçı ve boya malzemesi ve işçiliği
  • Elektrik işçiliği
  • Duş sonrası oluşan buharın atılması için havalandırma motoru
  • Banyodaki pencere için doğrama, cam ve aksesuar fiyatları
  • Pencerenin önüne konacak mermer denizlik

        Bu örnekler çok daha fazla uzatılabilirdi, lakin sistemin mantığını anladığınızı düşünüyorum.

7- Tüm bu değerlerin, fiyatların raporu var mı?

        Elbette var. Bu kadar yaptık, raporsuz bırakır mıyız hiç. Kendi antetli kağıdınıza çıktı alabileceğiniz şekilde, kendi marka isminizi, logonuzu yükleyerek rapor çıktısı alabilirsiniz. İsterseniz pdf olarak bilgisayarınızda da saklayabilirsiniz.

        Ayrıca rapor çıktısı almadan önce inşaatta kullanacağınız markaları seçip, marka farklılıklarından oluşan farklı raporları kıyaslayabilirsiniz.