Günümüzde artan konut inşaatı maliyetleri, ev sahibi olmak isteyen
vatandaşların alternatif yollar aramasına neden olmaktadır. Örneğin; sıfırdan ev
sahibi olmanın getireceği yüklü maliyetlere alternatif olarak insanlar, mevcut
dairelerinde tadilata gitmeyi düşünebilir. Peki sıfır dair almakla mevcut dairenin
tadilatı arasında nasıl bir maliyet farkı olabilir? Öncelikle sıfır daire alacağınızı
düşünelim. Varsayalım ki bir miktar nakit bütçeniz var, bir miktar da banka kredisi
kullanacaksınız. Günümüzde banka kredisinin getireceği ilave faiz ücretleri, satın
alacağınız evin maliyetini ortalama %10-40 arası bir oranda arttıracaktır.
Web sitemizden faiz oranlarına, kredi tutarına ve vade miktarına göre kredi
maliyetinizi hesaplayabilirsiniz. (Geliştirildiği varsayılırsa; Bkz.
İnsaathesabi.com/Kredifaizihesaplamarobotu)


Şimdi de yirmi yıl önce yapımı tamamlanmış, mesken oturma izni olan ve yirmi yıl
boyunca ara verilmeden oturum yapılmış bir daire düşünelim. Bu daire, sıfır daire
fiyatından elbette daha az bedel ile satışa sunulacaktır. Sıfır daire fiyatından
kıstığınız bütçenin kalanını tadilat için ayırabilir, hatta belki de nakit bütçenizi
tamamen harcayarak kredi çekmeye ihtiyaç bile duymayabilirsiniz. Elbette elinizdeki
nakit paranın miktarına göre bu cümle göreceli olacaktır. Bunun dışında oturduğunuz
yirmi yıllık dairenin size ait olduğu ihtimalini de düşünebiliriz. Bu durum sıfır daire
maliyetinin üçte birine veya daha azına tekabül edebilir. Ancak her durumun birbirine
göre avantaj ve dezavantajları da mevcuttur. Örneğin; yirmi yıl kullanılmış betonarme
bir yapının BS 7543-2003’e göre servis ömrü 50-60 yıl olsa da geçmiş tecrübelerden
belirlenen servis ömrü ortalama 20-30 yıldır. Yani mevcut dairenize yapmış
olduğunuz tadilat masrafı sizinle birlikte maksimum 10 veya 15 yıl daha yaşayacak.
Benim oturduğum/ satın alacağım daire 10 yıllık bir binada, tadilat düşünüyorum ve
“Tadilat sonunda 20 yıl daha kullanacağım” diyorsanız; Doğru yerdesiniz. Bu yazım
sizlere; ortalama yaşta bir dairenin tüm kalemleriyle tadilat maliyetini hesap
edebilmeniz için yol gösterici olacaktır.
Öncelikle öğretici olması açısından kendimize bir örnek daire seçelim.
Örnek dairemizin verilerine bakacak olursak:
2 odası, 1 adet salonu, mutfağı, Banyo/WC, giriş holü ve 2 adet balkonu olan bir
daire ele alalım. Yani klasik 2+1 daire. Dairemiz 1.Katta bulunsun ve 80 m2 net alanı
olsun. Oda tabanı ve duvar ölçülerini de m2 cinsinden tek tek yazmak durumundayız.

Tablo

2022 yılı tadilat maliyetini hesaplarken dâhil edeceğimiz kalemler ise şunlar;

  • Giriş Kapısı
  • Yıkım, Moloz İşleri
  • Su Tesisatı
  • Elektrik ve Beraberindeki İşleri
  • Döşeme Kaplamaları
  • Doğalgaz İşleri
  • Alçı-Boya-Kartonpiyer İşleri
  • Oda Kapıları
  • Duşa kabin – Banyo Dolabı
  • Mutfak Tadilat İşleri
  • Temizlik

Tüm bu kalemleri başlıklar halinde, her birini kendi içinde malzeme, işçilik, nakliye vb.
detayları kapsayacak şekilde inceleyelim. Ancak inceleme yapmadan önce şunu
belirtmeliyim ki; yapmak istediğiniz tadilat ne derecede kaliteli, malzeme seçiminiz
ekonomik mi, bugünün fiyat listesi hâlâ geçerli mi gibi maliyeti etkileyen yüzlerce
durum vardır. Bu yazım sizlere maliyet hesabınızda rehber niteliğinde olup yalnızca
örnek olarak seçeceğimiz dairenin ortalama tadilat maliyetini yansıtacaktır.

Çelik Kapı Maliyeti

Dairemizin eski olduğu kabulüyle yola çıktığımızda önce karşımıza çıkan giriş
kapısıdır. Başlangıçta eski tip ahşap olan daire kapımızı daha güvenli, ortalama
kalitede bir çelik kapıyla değiştireceğiz.
Günümüzde çelik kapı konusunda alt sınır 3000TL civarı olmakla birlikte, bütçenize
göre yüz binlerce liraya altın kaplama kapılar bile tercih edebilirsiniz. Çelik kapı
tercihinde güvenlik, estetik, kullanım kolaylığı ve ekonomik olmasını tercih ettiğimizde
karşımıza çıkan fiyatlar 3500 ila 6000 TL aralığındadır. Biz ortalama maliyet hesabını
ele aldığımız için bu aşamada çelik kapı için 4750TL bütçe ayırıyoruz.

Moloz ve Atık İşleri

Tadilat esnasında kaçınılmaz bir iş yüküdür. Tadilata girecek dairenin her türlü
kaplamaları, mutfak dolapları, tuvalet ve banyo seramikleri, varsa eski klozet vb. gibi
birçok atık malzemenin taşınması, yıkımı beraberinde maliyet de getirir.
Kırım işlemini yapacak ustanın saatlik ücreti 34.5 TL, 2 adet usta evin kırılacak
bölümlerini 1 günde 8 saat çalışarak bitireceğini düşünelim.
34.5x8x2 = 552 TL
Kırılan molozların çuvala doldurulup taşınması gerekiyor. İndirme işlemi için vinç
gerekmediğini düşünelim. Çuvallanan molozların nakliyesi için de bir maliyet
oluşacaktır.
Çuval fiyatı = 3.5 TL/ad
Kırım işleminden çıkan çuval sayısı 50-70 arası olacaktır.
60 adet çuval maliyeti 60×3.5= 210 TL olacaktır.
Çuvalların nakliyesi için maliyet, firmadan firmaya değişiklik gösterecektir. Biz
ekonomik olanı tercih edersek; 60 adet çuvalın taşınma maliyeti 100-250 arasında
değişmektedir. Ortalama 150TL harcayarak bu işlemi de halledebiliyoruz.

Su Tesisatı Maliyeti

Dairemizi yenilerken uzun yıllar bize sağlıklı hizmet vermesini de hedefliyoruz. Bu
gayeyle su tesisatını ve beraberindeki malzemeleri de hesaba katmak gerekir.
PPRC Boru (25mm kompozit) 17.5 TL/metre. Toplamda yenilenecek temiz su tesisatı
30 metre. 17.5×30 = 525 TL
Bağlantı parçalarının tamamı (kelepçe, manşon, dirsek vb.) 200 TL
Mutfak için musluk bataryası ortalama 150-300 TL arası değişmekte, biz bu tadilatta
200 TL harcadığımızı kabul edelim.

Lavabo için musluk bataryası 200 TL
Banyo seti (batarya, duş başlığı vb.) 400TL
Gömme klozet takımı için piyasa fiyatı 2022 yılında 2000-10000 arası değişiyor.
Bizim tercih ettiğimiz marka fiyatı 3000 TL.
Su tesisatını yapacak ustaların saatlik çalışma ücreti 34.5 TL yardımcısının çalışma
ücreti 25.5 TL. İki gün sürecek tesisat işlemlerinde günde 8 saat için maliyetimiz
34.5x8x2 + 25.5x8x2 = 958 TL

Elektrik Tadilatı

Elektrik tadilatı aşamasında dikkate alacağımız kısım malzeme olarak; prizler,
anahtarlar, avizeler, ampuller ve sigorta girişleri.
Her oda için 2 adet prize karar verdiğimizi varsayalım. Piyasada estetik görünümlü
prizlerin tanesi 13-50 TL arası değişiyor. Seçtiğimiz priz ise 17TL. Her kullanım alanı
için 2 adet, balkonlar için 1 adet düşünürsek; 17x2x8= 272TL
Her kullanım alanı için 1 adet lamba anahtarı gerekli. Piyasadaki fiyatlardan 13TL
olanı tercih edelim. 9×13= 117TL
Avize için maliyet belirleme konusu kişisel zevklerle, lamba yuva sayısı ve kablo
kalitesi gibi etkenlerle ilgilidir. Estetik ve ekonomik bir tercih yaparak her odanın avize
maliyeti ortalama 80TL olacak şekilde belirlenmiştir.
Salon, mutfak ve 2 oda için avize satın alacak olursak; 4×80= 320TL maliyeti
olacaktır.
Salon için 2 adet, odalar, hol, tuvalet-banyo, balkonlar ve mutfak için 1’er adet ampul
değişimi de yapmak durumundayız. Toplamda 8 adet ampul fiyatı; 12.58 = 100 TL Sigorta kutusunu komple değişeceğimiz için maliyet ortalama 100TL Tüm bu elektrik işleri için işçilik maliyeti; Saatlik elektrik ustası ücreti 34.5 TL, usta yardımcısı saatlik ücreti 25.5 TL. 6 saat ayırarak tüm elektrik işlerinin bir günde bitirildiği planlanırsa; 34.56 + 25.5*6 = 360TL işçilik maliyeti hesaplayabiliriz.

Döşeme Kaplamaları

Tadilatın en önemli aşaması döşeme kaplamalarıdır. Tadilat sırasında dairenin
kullanımını epey kısıtlar ve maliyetin de önemli bir yüzdesini oluşturur. Döşeme
kaplamaları için hol, mutfak, tuvalet, banyo ve balkonlar için seramik kaplama, odalar
ve salon için parke kaplama düşünülmüştür.

Diğer kalemlerde olduğu gibi parke maliyeti de malzeme kalitesi, renk, model gibi
unsurlara göre değişkenlik gösteriyor. Biz dairemizde 8mm Konut tipi parke tercih
ettik. Bu parkenin piyasadaki m2

fiyatı 112 TL/m2

Parke öncesi tabana sermek için kullanılan malzemenin maliyeti;
1 Top Şilte = 100TL (50m2)
Salon için; 112×17.5= 1960TL
Oda için; 112×15.75= 1764TL
Oda için; 112×15= 1680
Parke işçilik maliyeti;
1 Saatlik Parke Ustası Çalışma Ücreti; 34.5TL/saat
Her oda için 1 gün, her gün için 6 saat çalışması düşünülen bir ustanın maliyeti
34.5x3x6= 621TL

Seramik kaplama için de maliyet çok değişkendir. Öncelikle Mutfak, hol ve balkon için
taban seramiği, tuvalet ve banyo için hem taban, hem duvar seramiği seçmek
gerekiyor. Bunun için bin bir çeşit modelden binlerce farklı fiyat türüne rastlıyoruz.

Mutfak için; 290 TL/m2

— 290×15.75= 4567.5 TL

Hol ve Balkon için; 240 TL/m2

— 240x(9+14+8.4) = 7536 TL

Tuvalet, Banyo tabanı; 200 TL/m2

— 2007= 1400 TL Tuvalet, Banyo duvarı için; 130 TL/m2 13022.4= 2912 TL
1 metrekare yüzey için harcanacak yapıştırma harcı ortalama 5 kilogram olarak
karşımıza çıkıyor. 1 torba yapıştırma harcı genelde 25 kg olarak satılmaktadır.
Dolayısıyla 1 torba harç, 5 metrekare yüzeyde kullanılabilir.
Bizim seramik kaplayacağımız toplam yüzey alanı = 61.65 m2

O halde 13 torba yapıştırma harcına ihtiyacımız olacak. Bunun için maliyet ise;
13*130= 1690 TL
Maliyetin en önemli kısmını oluşturan kısmın malzeme olduğunu konuşmuştuk.
Görüldüğü gibi özellikle seramik malzeme beraberinde yüksek maliyetleri de getiriyor.
Şimdi de seramik kaplamalar için işçilik maliyetine bakalım;
Seramik kaplama ustasının saatlik çalışma ücreti; 34.5 TL, yardımcı ustanın ise 25.5
TL.

Günlük 6 saat çalışarak mutfak için 1 gün, hol ve balkon için 1 gün, tuvalet ve banyo
için 2 gün çalışılması planlanmaktadır.
64(34.5+24.5)= 1440 TL olarak hesaplamış oluyoruz.

Doğalgaz İşlemleri

İklimlendirme, bir dairenin olmazsa olmaz ihtiyacıdır. Günümüzde en sık kullanılan
iklimlendirme yöntemi doğalgazdır. Dairemizin daha önceden doğalgazlı olduğunu ve
tadilatı yapılacak kısımları şu şekilde düşünelim;

  • Kombi değişimi.
  • Salon, hol ve banyo radyatör değişimi.

Montaj dâhil kombi değişimi; 8690 TL
Salon radyatörü; 6001400 radyatör 1456 TL Hol radyatörü; 6001000 1040 TL
Banyo havlupan; 369 TL
Radyatör montajları için işçilik maliyeti; 34.562= 414 TL

Boya ve Dekorasyon

Boyanacak yüzey alanı; 209,54 m2
15 litrelik iç cephe boyası yaklaşık 50-55 m2 alanı boyamaktadır. Dolayısıyla bizim
ihtiyacımızı 60 litrelik iç cephe boyası yani 4 kutu karşılıyor. 15 litrelik iç cephe
boyasının fiyatı ortalama 650 TL’dir. 6504= 2600 TL 4 gün sürecek bir boyama işlemi için işçilik maliyeti tek usta için; 1104 TL Sıvanacak yüzey alanı; 87,5 m2 1 Torba alçının 35 m2 alanı sıvadığını düşünürsek, 3 Torba alçı sıva satın almamız gerekmektedir. Bunun için maliyet ise; 325= 75 TL
Boyanacak tavan alanı; 87,5 m2
17,5 litre tavan boyası ortalama 90 m2 alanı boyamaktadır. Bunun için de 350 TL bir
maliyet çıkarmış oluyoruz.
Kartonpiyer için kenar uzunlukları toplamı; 51 m
1 metre köşe kartonpiyer fiyatı; 10 TL
51*10= 510 TL

Oda Kapıları

Salon, mutfak, 2 oda için camlı ahşap kapı fiyatı 1800 TL.
18004= 7200 TL. Banyo-Tuvalet-Lavabo için camsız ahşap kapı fiyatı; 1650 TL. 31650= 4950 TL.

Duş Kabini ve Banyo Dolabı

banyo

Banyo ve tuvalet için seramik, boya ve tavan boyası işlemlerini hallettik. Duş kabini
ve banyo dolabı için montaj dâhil fiyat araştırması yaptık. Her kalemde olduğu gibi
bunun da fiyatı zevkinize, kalite seçiminize göre değişkenlik gösterecektir.
Montaj dâhil duş kabini fiyatı 2100 TL.
Banyo dolabı ise yine montaj dâhil 1600 TL.

Mutfak Tadilatı

Mutfak

Mutfak tadilatı dairenin en kapsamlı, yüksek maliyetli işidir. Bu yazı kapsamında
mutfak tadilatı için çıkaracağımız maliyet sizlere ancak bir ön bilgi verebilir. Önceki
kalemlerde mutfak için seramik, boya ve diğer tadilatlarda bir miktar maliyet çıkmıştı
ancak mutfak dolapları, tezgâh ve ankastre maliyetleri 20000-50000 TL arasında
ortalama olarak değişmektedir. Bizler mutfak ölçülerimize ve estetik beklentimize
göre bir fiyat araştırması yaptığımızda 25000 TL civarında montaj ve ankastre seti
dâhil bir maliyet çıkarmış olduk.

Temizlik

Dairemizi tepeden tırnağa tadilata soktuk ve epey bir temizlik işi çıktı. Normal günlük
temizliğin dışında ekstra bir yük olacağı için temizlikte mutlaka yardım almamız
gerekecek. Evlere temizlik için anlaştığımız 2 kişinin günlük temizlik (tadilat temizliği)
maliyeti; 450 TL
2 gün sürecek tadilat temizliği için maliyet; 2*450= 900 TL olacaktır.

Maliyet

Görüldüğü gibi oturduğumuz 80 m 2 dairemizin toplan tadilatı 93,742.5 TL tuttu. 2022
yılı fiyatları temel alarak yaptığımız bu hesap, orta-ekonomik sınıf malzeme
kullanılarak, her kalemi dahil ederek hesaplandı. Her dairenin tadilat maliyeti kuruşu
kuruşuna farklıdır. Çünkü her insanın estetik beklentisi, oda ölçüleri, malzeme kalitesi
gibi tercihleri değişkendir. Örneğin bu dairede en iyi kalitede malzeme kullanılmış
olsaydı maliyet iki katına da çıkabilirdi. İnşaatın hiçbir alanında TL/m2 olacak şekilde
bir fiyat oranı yoktur. Yani siz metrekare başına 1200TL gibi sabit maliyet hesabı
yapamazsınız. Bu gibi hesaplar uzmanlık gerektirir.
Destek alabileceğiniz; insaathesabı.com web sitemizden danışmanlık alabilir,
sitemizin hizmet veren uygulamalarından yararlanabilirsiniz.