İçindekiler
Yaklaşık Maliyet Hesabı
İnşaat maliyet hesabı yaparken evin metrekaresi üzerinden yapılan ortalama hesaplar
son derece yanlıştır. İnşaatın hesabını tek kaleme indirgeyip yapılan hesaplarda birçok
detay göz ardı edilmektedir oysaki inşaatın yapılacağı şehir, şehirde yapılacağı konum bile
hesabın değişmesinde büyük bir rol oynayacaktır. Bunun yanı sıra inşaat birim
malzemelerinin hesabında, işçilik fiyatlandırmasında etkisi büyüktür.
İnşaat maliyet hesabı Excel üzerinden 4 veya 5 kalem üzerinden hesaplandığında birçok
inşaat maliyeti göz ardı edilmiş olacaktır. Günümüz ekonomisinde her an değişen inşaat
maliyetleri sebebiyle güncel verilerden, birçok kalemi içerisinde barındıran bir hesapla
yola çıkılması daha doğru olacaktır.
İnşaat Maliyet Hesabı
Bina türü
Taşıyıcı sistem olarak bakıldığında betonarme, çelik yapı, yığma (kagir) yapı ve
prefabrik yapı olarak ele alabiliriz. Betonarme yapılar ülkemizde en çok kullanılan ve
erişimine en rahat ulaşılabilen sistemlerdir. Çelik yapılar ise maliyetinden dolayı müstakil
evlerde pek tercih edilmemektedir. Bu yazımızda 100 metrekare dubleks betonarme bir
yapının maliyetini inceleyeceğiz.
Kat Sayısı
Kat sayısına bağlı olarak maliyet hesabı değişmektedir bunun nedeni kat sayısına bağlı
olarak kullanmak durumunda olduğunuz asansör maliyetleri devreye girmektedir. Örneğin
4 katlı bir bina için tek asansör kullanabilirken, 10 katlı bir bina için yönetmelik gereği 2
asansör kullanmanız gerekmektedir. Biz projemizde asansör kullanmayacağımızı
düşünerek devam edelim.
Daire Sayısı ve Bodrum Katı
Binamızı dubleks müstakil bir bina olarak tasarladığımızdan daire sayısı 1 kabul
edebiliriz fakat projenin durumuna göre farklılık gösterebilmektedir örneğin evde
yapılacak banyo sayısı isteğe göre değişmektedir bu sayıların değişmesi durumunda
maliyet de değişecektir. Banyo sayısının artması seramik sayısını, işçi maliyetini,
kullanılacak batarya, havlupan, banyo dolabı gibi birçok maliyeti de arttıracaktır. Bodrum
yapılması durumunda hafriyat, bodrum perdeleri, yalıtım masrafları gibi kalemler
doğuracaktır.
Konum
nşaatın konumu malzemelerin birim fiyatlarında büyük bir fark yaratmazken bölgelere
göre farklılık gösterebilir örneğin küçük bir şehirde, beldede malzemelere erişim imkanı
daha kısıtlı olabilir bunun yanında ekstra nakliye ücretleri olarak bizlere yansıyabilecektir.
İnşaat işçilik birim fiyatları şehirlere göre farklılık göstermektedir büyük şehirlerde bu
maliyetin biraz daha artması söz konusu olabilir bu gibi maliyet artışlarını göz ardı
edemeyiz.
Yapının bulunduğu deprem bölgesi yapı projelendirilirken en çok dikkat edilen
hususlardan biridir. Yapının Sakarya bölgesinde olması ile Konya gibi depremden en az
etkilenen bölgede olması projede büyük farklılıklar oluşturacaktır. Bu gibi proje
farklılıkları maliyet açısından önemli bir yer tutmaktadır.
Bir başka husus olan zeminin durumu önemli faktörlerden biridir zeminin kötü olması
halinde kazıklı temeller çözüm olabilir bu durumda ekstra maliyetler söz konusu olur.
Yakında başka bir yapı olması durumunda yapıya zarar vermemek için duvar
güçlendirmesi, kuyu temel çalışmaları gibi durumlar gerekebilir.
Son olarak inşaat alanının etrafının durumu bizi doğrudan etkileyebilir, çevrede bulunan
durumlara göre inşaatın çalışma saatlerine fazlaca etkisi olacaktır olası bir gündüz
çalışamama durumu işçi maliyetlerini iki katına varıncaya kadar çıkarabilmektedir.
Resimde dar bir sokakta sıkışan tırı görüyorsunuz böyle durumlarda daha küçük araç
kullanmak zorunda kalabiliriz, demirler ancak kesilerek şantiyeye getirilebilir bu gibi
durumlar maliyetlerin artmasına sebep olurlar.Bu gibi durumlar araştırılıp maliyet hesabı
yapılmalı aksi takdirde büyük sürprizler yaşanabilir.
Projelendirme
İnşaat maliyetinde projelendirme fiyatları metrekare başına 15-80 TL arasında değişim
göstermektedir. Büyük, daha kapsamlı projelerde bu miktar artış gösterebilir. Bizim
yapımız için 17.500 TL diyebiliriz.
Yapı Detayları
Kat yükseklikleri maliyet hesabında gözden kaçabiliyor örneğin 3.20 metre veya 3.00
metre olan kat yükseklikleri alçı, duvar, boya, merdiven gibi birbirinden farklı kalemlerde
maliyet farkı oluşturuyor.
Malzeme Seçimi
Duvarlar için örneğin tuğla veya gazbeton kullanılabilir. İç duvar alanımız 73 m2
dış duvar alanımız 41 m2, tuğla kullandığımız taktirde tuğla, kum, çimento, kireç, duvar
işçiliği ve harç hesaba katıldığında 11.516 TL gibi bir maliyet ortaya çıkarıyor, gazbeton
kullanıldığında ise gazbeton, gazbeton yapıştırma harcı, işçilik fiyatı hesaplandığında
16.346 TL gibi bir maliyet ortaya çıkıyor bu da yaklaşık %40’lık bir maliyet farkı demek.
Banyo, mutfak, hol için yaklaşık 100 m2 seramik gerekir seramik seçiminde metrekare
fiyatı 400 TL olabildiği gibi 550 Tl gibi fiyatlara da satılmaktadır, sadece bir dairede
15.000 TL gibi bir maliyet farkı ortaya çıkarmaktadır. Bu seçimler parke, pencere, kapı
gibi yapı detayında büyük ölçüde fiyat farkını göstermektedir.
Kapı ve Pencere
Birçok inşaat maliyet hesaplama robotunda bulunmayan fakat pencerelerin maliyete
etkisi düşünüldüğünden epeyce fazladır. İlk tercih olarak salon pencerelerinin 210×150 cm
olduğunu odaların 150×150 cm ve bazı odalarda çift pencere bulunduğunu çift kanat, çift
açılım şeklinde olduğunu varsayalım bu hesapta maliyetimiz 75.000 TL olduğunu
görüyoruz pencere boyutlarını daha küçük ve odalarda birer tane olacak şekilde
değiştirirsek 50.000 TL civarlarına düşmektedir dikkate alınmayan bu hesap pencere
maliyetinin üçte birine denk gelmektedir.
Bir dubleks için toplam 8 kapı kullanacağımı düşünürsek tanesi başına 3500 TL’lik
kapıda kullanabiliriz daha kaliteli lüks evler için 5500 TL’lik kapılarda kullanabiliriz.
Bunun getirdiği maliyet farkı 16.000 TL’dir.
Mutfak ve Banyo
Mutfak için kullanılacak set üstü ocak, fırın, davlumbaz, evye ve evye bataryası orta
kalitede 10.000 TL’ye de yapılabileceği gibi kalite arttıkça 20.000’ye de yapılabilecektir.
Banyo için ise rezervuar seçimi, duş modeli, klozet modeli ve banyo aksesuarları 30.000
TL ile de yapılması mümkünken lüks bir seçimle 50.000 TL’yi de bulabilir. Mutfak ve
banyoda kullanacağımız dolaplar kalitesi ve işçiliği bakımından maliyet farkı ortaya
çıkaracaktır. Yapılacak küçük seçimler maliyet açısından büyük bir değişime sebep
verecektir.
Çatı Seçimi
Çatılar günümüzde çelik veya ahşap çatı olarak yaygın biçimde kullanılmaktadır. Çatı
karkasını çelik olarak kullandığımızda 57.000 Tl gibi karkas fiyatı çıkmaktadır, karkası
ahşap olarak tercih ettiğimiz taktirde 16.750 TL gibi bir fark oluşturmaktadır bu durum
daha göz önünde olan bir durumdur fakat çatı kaplamasında kullanılacak OSB’ler tek kat
veya çift kat kullanılması durumunda 6500 TL- 13.000 TL maliyeti çıkaracaktır. İnşaat
Excel hesaplarında çatı türü hesaplanıyor olabilir fakat çatı kaplaması, ısı yalıtımı, su
yalıtımı gibi esasların detaylarında büyük bir maliyet farkı yaratmaktadır.
Isıtma ve Soğutma Sistemleri
Isıtma tesisatının parçalarından biri olan radyatör maliyetlerini ele alalım 100
metrekare olan dubleks için 10 adet radyatör kullanacağımızı hesapladık, birim panel
radyatör fiyatları 1100 TL civarında iken alüminyum radyatörler 3100 Tl civarlarında
seyretmektedir yaklaşık 3 katına ulaşan bu maliyetler inşaat hesabı için dikkate alınmalıdır.
Yerden ısıtma tercih edilirse 11.100 TL’e alınan panel radyatörler yerine maliyet 22.500
TL’e çıkacaktır bu gibi seçenekler maliyeti arttırmaktadır.
Lüks inşaat maliyet hesaplarına ek olarak klima sistemleri eklenebilir, zorunlu olmayan
bu sistemler satış stratejisi olarak eklenmektedirler, klima maliyeti bir tanesi ortalama
olarak 14.000 TL olarak alınabilir. Müteahhit ’in seçeneğine göre daire başına sayısı
değişmektedir, maliyet açısından büyük bir kalem oluşturur. Kombilerde bunlara örnek
verilebilir maliyeti 10.000 TL’yi bulan kombiler isteğe bağlı takılmaktadırlar.
Korkuluk
Balkon ve merdiven korkuluğu için alüminyum korkuluk tercih edersek bize yaklaşık
maliyeti 10.000 TL’ye mal olacaktır fakat seçimimizi paslanmaz çelik korkuluklardan yana
kullanırsak 15.000 TL’ye kadar artış gözlenecektir. Bu gibi ufak detaylar maliyet
farklarına yol açacaktır. Müteahhit maliyet hesabı yaparken bu gibi ufak detaylar ihmal
edilirse inşaat bütçesi epeyce değişebilir.
Dış Cephe
Dış cephe için birçok kalem maliyeti çıkarılabilir bunlardan birkaçı kompozit malzeme
kullanılacak mı cephenin yüzde kaçını kaplayacak bu gibi kıstaslar maliyet için belirleyici
bir unsur oluyor örneğin 50 m2 kullanılacak kompozitin yaklaşık maliyeti 30.000 TL
civarlarında seyretmektedir. Bunun yanı sıra söve kullanımı, boya kalitesi buna bağlı
olarak maliyeti değişmektedir. Cepheye mantolama (ısı yalıtımı) yapılacak mı ? Bu durum
maliyeti 20.000 TL gibi büyük bir şekilde arttıracaktır.
Şap
Toplam şap atılacak alanımız 100 m2 yeri kapsıyor şap kalınlığımızın 7 cm’den 10
cm’ye çıkması durumunun pek farkında olamayabiliriz fakat yaklaşık 3.000 TL gibi
maliyet artışı söz konusu olabiliyor.
Şantiye Kurulumu
İnşaat’a başlayabilmek için şantiye sahasının hazırlanması ve gerekli güvenlik
önlemlerinin sağlanması da inşaat bütçe hesabı için önemli bir yer tutuyor. Yaklaşık 500
metrekarelik bir arsanın çevresine güvenlik çiti yapılması gerekiyorsa yaklaşık 40.000 TL
gibi bir maliyet ortaya çıkarıyor bunun yanı sıra konteyner, inşaat sigortası gibi ek masrafların inşaat maliyetine büyük etkisi vardır.
Aylık Ödemeler
nşaatımız başladı ve bunun bize getireceği aylık sabit ödemeler olacaktır bunlardan
bazıları elektrik, su masrafları şantiye şefi ve çalışan maaşları olarak düşünürsek toplam
90.000 TL gibi bir maliyet ortaya çıkaracaktır.
İş Makineleri
Şantiyede kullanılan iş makineleri maliyet açısından büyük bir yer kaplamaktadır. 15
saatlik bir vinç ve JCB kullanımının maliyeti bizlere 33.000 TL maliyet çıkaracaktır.
İnşaatın durumuna göre kullanılacak forklift maliyeti saatlik 700 TL’yi bulmaktadır
düşünülmeyen bu kullanımın bizlere ne kadar maliyet oluşturduğunu ihmal etmeyelim.
Genel Maliyet Tabloları
İnşaat maliyetini hesaplamadan önce inşaatı maliyet özelinde 3’e ayırıyoruz;
- Kaba İnşaat Maliyeti
- İnce İnşaat Maliyeti
- Diğer İşler Maliyeti
Bu yazıda hesaplamış olduğumuz maliyet hesabını bir de inşaathesabı.com ile 30 alt
başlıkta 1000’den fazla işlemle hesabını aşağıdaki tablolardan inceleyelim.
Kaba İnşaat Maliyeti
İnce İnşaat Maliyeti
Diğer İşlerin Maliyeti
Ana maliyetleri inşaatına göre değişmekle birlikte yaklaşık 30 alt başlıkta hesaplıyoruz.
30 alt başlığı da 1000’den fazla işlemle hesaplıyoruz. Bu sayede %98 oranında doğru
maliyet hesabı yapabiliyoruz.
Bu şekilde hesabını yaptığımız örnek bir inşaat maliyetinin raporunu buradan
indirebilirsiniz. Örnek villa projesi maliyeti
Bu raporu hazırlarken önce binadaki metrajları çıkartıyoruz, akabinde inşaatın yapıldığı
inşaata göre güncel işçilik ve malzeme fiyatlarının kullanıyoruz, malzeme seçimlerini
yapıp maliyet raporunu hazırlıyoruz. Bu rapor, inşaatın büyüklüğüne ve inşaattaki
detaylara göre 50-70 sayfa arasında olmaktadır.
Güncel birim fiyatlar, işçilik ücretleri sürekli olarak güncellenmekte ve böylece
piyasaya göre kendini hazır tutmaktadır. Müteahhit Excel tablolarında fiyatlar daima
sabittir oysaki günümüz ekonomisinde fiyatlar günlük olarak değişmektedir. Aksiliklerin
yaşanmaması adına her türlü kalemin hesaplandığı fiyatların daima güncel ve
bulunduğunuz şehre özel olarak hesaplandığı inşaathesabı.com ‘u kullanmanızı tavsiye
ederiz.
